煮木林森 2008-6-12 14:32
西安侨盛房地产把土地证变成职工建房的拦路虎
今年4月16日，记者接到某公司部分职工写给报社的一封信，反映他们在中华世纪城联通苑购买的集资住房，由于开发商西安侨盛房地产开发有限公司（下称侨盛公司）不兑现承诺，使得交了数万元到十几万元不等购房款的近百位职工，苦等5年，至今仍然难圆住房梦。近日，记者就此事展开调查。
开发商转卖楼位
为集资建房职工埋下陷阱
侨盛公司成立于1998年6月，以注册资金4650万元的实力杀入竞争激烈的西安市房地产开发市场。
第二年末，侨盛公司通过政府行政划拨的形式，在原西安市雁塔区丈八沟乡响塘寨村取得了1042.5亩经济适用房的土地开发使用权，建设中华世纪城小区。注册资金4650万元，在房地产开发行业只能算是个中小公司，凭此实力接下1042.5亩，将近70万平方米这么大面积的建设开发大盘，对于刚进入西安市房地产开发市场的侨盛公司来说，在实力上是个不小的考验。
政府为什么会把这么大面积的房地产开发项目，交给一个实力偏弱、只有三级房地产开发资质的地产公司呢？业内人士不得而知。但是，侨盛公司却在资金实力、开发能力不足的情况下，采取了边卖楼花（转让楼位），边建设的开发策略，艰难起步。
2001年12月，西安市计委等5部门和4家国有银行就经济适用住房建设情况和存在的问题联合发文，明确指出“凡列入我市经济适用房建设计划的项目，不许转让和变相转让。自本计划下达之日起一年内不动工的项目，由领导小组收回另作调整”。当时中华世纪城小区开发进展缓慢，形势不容拖延，此时下发的这个文件对于艰难创业中的侨盛公司来说无疑是个不小的压力。
这时某公司恰好也在为职工住房找地方，经过双方撮合，2003年8月，侨盛公司以每平方米1217元（折合每亩约80多万元）的价钱，将行政划拨的经济适用房中华世纪城土地项目中编号为A1、A2、A3、A4、A5、B1以及A区地下车库和B2、公寓楼、裙房及该区域地下车库，共计63688平方米，总价82549110元的楼位，转手卖给了某公司，由该公司职工自己集资建设联通苑住宅楼。
侨盛公司这一出一进盈利可观，同时，也极大地缓解了侨盛公司建设资金紧缺的压力。
2003年12月，西安市计委等5部门和中国人民银行就经济适用房建设开发中存在的问题再次联合发文，指出“对曾有不规范经营行为的开发企业，由相关职能部门依据相关法律、法规予以处罚。对于已经审批价格的经济适用房项目，先行办理土地出让金、城建费用补缴手续，并向政府作出书面保证不会遗留问题后转为普通房地产开发项目。”
2004年8月，侨盛公司依据政府文件要求，补缴了59271489元土地使用权出让金和8201760元配套费后，以每平方米162.60元（折合每亩约10多万元）的低价取得了占地1042.5亩的中华世纪城小区普通房地产建设开发权，这其中侨盛公司是否依法向国家缴纳过土地增值税？不得而知。
土地不断升值起诉用户侨盛公司欲撕毁协议
侨盛公司与某公司楼位转让买卖合同签订后，该公司职工依约定分两次 向 侨 盛 公 司 支 付 楼 位 款41698213元，并积极着手进行办理规划、设计、招标、建设工作，2005年初，职工集资购买的A1、A2、A3、B1、B2楼位盖好，陆续交付职工使用。
但是，随着时间推移和周围交通人文环境的改善，中华世纪城的土地价值不断飙升。地价由当初征用时的每亩10多万元，飙升到现在每亩近300万元的高价，巨大的经济利益**，使双方合作的天平发生倾斜。
据集资职工反映，合作初期，侨盛公司尚能配合联通苑的开发建设工作，但随着中华世纪城周边地价的不断升值，侨盛公司出于经济目的，不断提出要求增加约定区域内的建设容积率，提议在A4、A5楼之间加建楼盘，增加公寓楼面积等要求。
在职工们依合同约定对其拒绝后，侨盛公司开始对工程进度制造障碍，以政府原因及征地农民要价太高为借口，拒不履行其约定义务，从而延迟履行后期对A4、A5楼及A区地下车库、公寓楼1、裙楼1的报批，致使后期的施工建设工程搁置3年无法进行。
土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等。土地使用权出售是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为。依据原国家土地管理局(1992)第1号令《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”。侨盛公司当初出售转让楼位时，显然应该了解国家相关政策，但是，侨盛公司变相转让土地使用权获益后，在巨大经济利益面前，却以己之矛击己之盾，企图收回已升值的土地使用权。
2005年初，侨盛公司突然以双方签订楼位转让合同和协议时，未取得A4、A5、公寓1、裙房1及该区域A区地下车库所在区域土地使用权证为由，诉请陕西省高级人民法院，要求判令双方合同、协议有关条款无效，要求职工所在公司支付土地出让金、城市配套费等19153000元。
职工所在公司当即提起反诉，要求侨盛公司继续全面、适当、完全履行合同和协议义务，并承担违约金和经济损失。
2005年11月26日，陕西省高级人民法院对侨盛公司的起诉和某公司的反诉作出了一审判决。法院认为，双方签订的合同、协议，名为楼位购买，但实质是土地使用权转让。因此判决合同、协议中涉及（已建成部分）A1、A2、A3、B1、B2号楼位（含地域内地下车库、地下室、人防工程）购买内容依法有效，应继续履行；其余（侨盛公司未取得出让的使用权证书，没有建设的A4、A5及裙楼、公寓楼部分）合同内容无效。
同时，法院还判决某公司支付土地出让金、城市配套费2507919.90元；侨盛公司支付违约金1303997.37元和赔偿损失638958.71元。
法院判决下来后，分别缴纳了5万元至16万元不等购房款的购房职工愤怒了，纷纷自发找到侨盛公司理论。
公司职工陈军告诉记者：“我们买房人购买楼位时，不了解国家政策是可以理解的，因为我们不是专业人士。那么，开发商对国家政策应该是心知肚明，而开发商明知自己签署的合同条款无效，却有意和购房人签订无效楼位转让合同，还收了人家的钱，这是什么行为？这是明显的欺诈！同样的合同内容，凭什么说一部分有效一部分无效呢？这简直是袒护不法开发商，拿国家的法律开玩笑。现在土地升值了，开发商就以这种诉讼的方式企图撕毁合同，让职工们的住房梦破灭，这种事我们无法接受！”
在陕西省高级人民法院判决下发后，原被告双方均表示不服，但就职工已经缴纳了购房款的实际情况以及遗留问题，双方又进行了接触磋商。
经多方调解，2005年12月28日，双方就取得土地使用权证后继续履约建设A4、A5、公寓1、裙房1，合作建设联通苑工程项目等相关事项达成调解。
在《调解书》中侨盛公司承诺：“在本协议签订后，加大工作力度，主动积极和土地局联系，力争在唐延路拓宽改造工程形象进度跟进至A4、A5、公寓及裙房1和A区地下车库所涉区域，取得该土地使用权。”
2008年4月28日，记者在该公司相关部门采访了解到，双方《调解书》签订后，在侨盛公司一再催促下，职工所在公司于2006年3月31日，提前向侨盛公司预支了1000万的A4、A5楼位款。至此，加上前期支付的楼位款，集资职工共计向侨盛公司支付楼位转让款51698213元。
土地使用权证
让职工住房梦难圆
随着唐延路拓宽改造工程的快速推进，路眼看着就修到了中华世纪城联通苑A4、A5楼位附近，依据《调解书》中的承诺，侨盛公司将会很快取得该土地的使用权证，A4、A5住宅楼即将开工，没有分到房的职工，仿佛又看到了住房希望。
但是，唐延路拓宽改造工程滚滚向南进展，直至这条路修通后，职工们都没有盼到那份能圆他们住房梦的土地使用权证，A4、A5住宅楼开工日期在无限期拖延。职工们又开始担忧，侨盛公司会不会再徒生变数？
今年4月，盼望住房心切的职工，主动找到西安市国土资源局，了解A4、A5楼位土地使用权证办理情况。但是，令职工意外的是西安市国土资源局档案资料显示，他们早在3个月前就已经给A4、A5建设区域办理了 土 地 使 用 证 （ 宗 地 号 ：YT7-1-18-2，土地使用证号：西雁国用（2008）出第013号，发证日期：2008年1月14日，面积：40.282亩），A4、A5楼位目前已具备开工建设条件。但侨盛公司知道此事后，来人将土地使用证借出， 复印后于次日向西安市规划局报送了A4、A5楼位范围内新的建设规划，即在A4、A5楼之间变更增加了一栋面积约4000平方米单体楼，后来又还给了西安市国土资源局。
职工们知道这一情况后，于4月17日，集体找到侨盛公司，质问他们土地使用证既然办好了，为什么不去取？明明具备开工建设条件，为什么人为设障碍，阻挠A4、A5住宅楼的开工建设？
记者在现场看到，侨盛公司相关负责人依然以政府原因，征用土地的村子要价太高，无法签署补偿协议为由，敷衍搪塞职工代表。
采访时，侨盛公司相关负责人把记者单独叫到办公室，简单向记者介绍了转让楼位的情况后说：前几年很多房地产公司都是拿着经济适用房用地当商品房开发销售，2006年前后国家才出面开始干预。A4、A5两栋楼的土地证范围里有3亩地，村上要价2000万，政府一直拿不下来。现在，土地证虽然办下来了，但我们拿不到。我们是通过关系把土地证借出来复印，办理下一步规划建设报批手续。可是，现在职工们找上门来质问，严重影响了侨盛公司的声誉。
4月22日，记者专程赶到西安市国土资源局，采访了解中华世纪城小区联通苑A4、A5楼位土地使用权证办理情况。该局办公室工作人员张小宁告诉记者，前几年，西安市政府办理过几起经济适用房用地转商品房开发的项目，其中“中华世纪城”存在问题较多，因其问题复杂，局里不便发表意见。
随后，他在该局局域网上，帮助记者查找到了职工们提供的中华世纪城小区联通苑A4、A5楼位土地使用权证号。记者看到，电脑档案宗地号YT7-1-18-3的土地使用证，用地示意图上恰好标示的就是某公司与侨盛公司合同、协议以及《调解书》中约定的那块土地，与前面提到征用村子要价太高而无法签署协议的另3亩土地无关。
那么，办好的土地使用权证究竟为什么会“沉睡”在国土资源局的保险柜里无人认领呢？放在国土资源局保险柜里土地使用权证，是谁神通广大想借就借，想还就还？办好的土地使用权证究竟是国土资源局不给呢，还是侨盛公司有意不领？职工们苦苦期盼的集资房何时能够开工建设？是谁把土地使用权证变成职工们实现住房梦的拦路虎？