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主题: 地产的高度与深度

本文旨在探索地产的高度是什么？地产的深度又是什么？在无休止的炒作与争论中，我们又对地产的本质了解多少？我们相信，对于这些问题，我们已经找到了清晰的答案，那就是“科学地产主义”，并进行了实践探索的构想，即“城市中流公社”。我们希望能找到中国最伟大的开发商，与我们——南京财神地产营销机构一道去实现中国地产史上这划时代的伟大革命，掀开世界住宅史上的新纪元。 一、地产本质与进化 地产要素 在阐述问题之前，我们必须界定地产的本质。人文主义者认为房地产不等于钢筋加水泥，产品主义者认为，对的，还有景观。在产品主义者看来房地产是那些物的有形的因素，诸如建筑、景观等。而人文主义者看来地产还应包括人的无形的因素，诸如社区文化、社区精神等。因此我们必须清楚界定地产究竟包含哪些要素才能清楚界定地产的本质。在有些商业地产开发商眼里，商业地产需要后续经营的，因此“后续经营”含义必然就纳入了他的“商业地产”概念的范畴内了。如果有的开发商只想把商铺卖掉了事，那也许“后续经营”就与她的“商业地产”概念无关了。但是可以肯定的是，随着中国商业地产竞争的加剧，商业地产商必须把后续经营纳入整个商业地产运作环节中通盘考虑，否则将遭市场淘汰。因此，相信不久的将来，“后续经营”必然成为“商业地产”概念的内涵之一，不论你想与不想。对于商业地产而言，后续经营不仅是简单的物业管理，还有比较复杂的商业经营。但是对于住宅地产而言，目前所能涉及到的“后续经营”就仅是物业管理而已。那么未来的住宅地产也就是住宅小区是否需要经营呢？我们认为，随着地产产业内部竞争的加剧，以及城市文化的进步，这种结局应该是必然的。这样我们就可以回过头来探索一下“地产”概念的要素了。地产发展无疑是以产品以及相关技术的进步为主线的，产品，包括建筑、景观，显然是地产存在的基础，因此产品是地产的第一要素。由于产品技术以及成果的发展体现了地产发展的高度，因此我们也可以把产品要素称之为房地产高度要素。房子是为住人而存在的，是人的容器，因此人也就是业主或者说居民是地产的第二要素，抛却居民而谈地产我们认为是没有意义的。由于人的要素体现了地产发展的社会深度，也可以说房地产是人类人性进化的模写，因此我们也可以把人性要素称之为房地产深度要素。社区是存在于一定的环境中的，包括城市地理环境以及社会人文环境，同时地产社区的形成反过来也会影响环境，作用是相互的，抛却环境而谈地产，地产就成了海市蜃楼，因此环境影响就成了地产的第三要素。由于环境及相互影响是横向的，因此我们也可以把环境影响要素称之为房地产广度要素。这样我们就确立了房地产概念的内涵也就是房地产系统的三要素：产品高度要素、人性深度要素、环境影响广度要素。只有明了房地产生命系统的本质要素，我们才能清晰透视房地产产业系统过去与未来的进化图景。 过去与现在 显然建筑地产为中国房地产的第一生命周期，景观（生态）地产为中国房地产的第二生命周期。从建筑地产到景观地产，房地产毕竟还只停留在物的层面。既然房地产是人类人性进化的模写，那么房地产市场也必然在物性层面之后，出现心性层面的东西，即从物质层面向精神层面的跃进，即物性载体上呈现出人类思维、思想、意识、文化的东西，诸如文化地产、观念地产、主题地产等基本都属此类，我们暂且先把它们统一为文化地产，这就是地产的第三生命周期。当然，“意”有深有浅，浅者可表达人类的一种生活方式，比如英国田园生活方式；深者可传达一定的人性高度或深度，比如苹果社区的“每个人都是上帝”的对个体生命的价值与自由的尊重与呼唤。目前的地产运作总要阐明一种文化倾向，虽然大多数地产项目的文化表述都十分肤浅，但这至少可以证明，文化地产的初级阶段已经来临。人类生存生产分工越来越细化的同时，人类个体的意识独立也越来越强烈，进入“每个人都是上帝”阶段，但成千上亿的人类意识总可以有许多相近的类。其实，生命生存的过程就是同类求证的过程。你很难想象，宇宙中只有一只兔子时那只兔子的心情，只有一个人时那个人的心情，应该可以用崩溃来形容吧。因此对生命的最大威胁，除了生存，自儿时起就一直是“不和你玩了”。同类求证过程的结果，人类形成许许多多的共同的“生存方式”或“生活方式”。这既是文化地产的前提，也是文化地产的结果。从这个角度讲，文化地产也可称之为“生存方式地产”。 未来 小区毕竟不是桃花源，作为一个复杂的生命存在系统，小区必须更为有效地与所存身的环境，即地域外界与社会外界和谐地交换信息与能量，才能更好地生存。如果说小区是人的容器，那社会及城市或城市区域就是小区的容器。从建筑地产、景观地产到文化地产都重在人的容器的建设，而文化地产已把人的容器建设推进到一定高度时，房地产市场接下来将更多的考虑小区与区域城市与社会的相互作用与共生共栖。那么文化地产之后，地产市场将迎来开发商与业主的社会责任感为主旋律的新一轮地产发展阶段，我们姑且称之为“社会地产阶段”，即房地产第四生命周期。未来，包括小区建筑与城市的共生，社区组织、社区生活与城市的互动，小区教育对社会教育的传承，小区理念对社会思维的构建，小区文化对城市文化的筑造，小区建设与城市区域产业的互动等等，都会纳入社会地产运动格局中。总之，社会地产构筑的是大横向的大面向的地产生命场系统。无疑，现时的生命系统只有将自身的价值指向未来时才能产生更为恒久的生命力。因此，重在现时的横向的社会地产发展到一定阶段后，“文化使命感”、“文明塑造力”将成为新一轮房地产市场的主导价值观，每一个地产生命个体（小区）都将求证着自身对人类文明发展史贡献和影响，成为人类历史文明集中的一个元素，因此每个地产生命个体都将试图形成独特的历史文化映象，构成地产开发大众，地产消费大众，共筑人类文明的地产表现形式的房地产大纵向时代。如果说以前建筑是凝固的音乐，那么未来地产将是凝固的文明。这个时代的地产，我姑且称之为“文明地产阶段”，即房地产第五生命周期。 二、开辟人的时代 高度白热与深度灰冷 目前房地产虽已进入第三生命周期——文化地产阶段，但仍旧比较初级，文化不过是一些佐料、辅料，核心要素依然是产品本身，建筑、景观等。也就是说目前房地产竞争基本仍局限于产品领域，也就是高度要素。自第一次世界大战以后柯布西耶等人挑起现代主义大旗以来，现代主义建筑思潮在全世界蔓延开来。由于现代主义以方盒子式的简单建筑、兵营式的简单布列为特点，体现的是物资匮乏可以低成本进行大规模住宅生产的时代特色，也正因为如此，现代主义建筑充满了建筑整齐划一的单调以及人类个性的缺失。虽然现代主义建筑在上个世纪六十年代遭受了评论家雅各布斯以及建筑大师文丘里等人的沉重打击而在发达国家逐渐式微，后现代主义等多种建筑流派兴起，建筑理念、居住理念逐渐走向多元化，但中国等发展中国家的经济依然处于落后状态，建筑成本仅相当于发达国家的1/3到1/2，因此住宅建筑基本仍停留于现代主义住宅大生产阶段，加上政府采取的地根收缩政策，建筑形式基本上只能采取多层、小高层、高层样式，建筑风格基本没有像低层住宅那样可供选择的更大差异化的空间。（我们可以想象世界住宅建筑史上的艺术珍品基本都是低层尤其是别墅住宅，而鲜有高层、多层住宅，而中国的底层住宅的居住权仅属于少数人没办法推广开来）同样，现代住宅景观的变化也同建筑风格一样贫乏。闭上眼睛，中国住宅建筑大概就是古典、现代、中式、西式等几个概念的频繁变换而已。这就意味着住宅在产品高度层面同质化竞争日趋激烈，已是白热化，想在产品上大落差地压过别人变得异常困难。与此同时，由于地根收缩，产品供弱于求，价格暴涨（当然08年可能会出现徘徊），产品营销一直处于弱势竞争甚至无竞争态势，没有人对地产在人性深度层面进行尝试与探索，正如上面所说，现在所谓的文化地产，人性探索都是肤浅与苍白的。因此，和产品高度白热化相比，人性深度则恰恰相反，处于灰冷状态。同时，房价狂涨造成的社会不和谐因素以及可能的狂涨崩盘后的银行信贷危机都在酝酿着房地产环境影响的广度危机。因此，目前的房地产不仅需要在产品高度上向人性层面深化，人性深度本身更有待于进行开掘。下面我们就从这两个角度阐述一下地产人性的理论逻辑与实践探索。房地产该是从产品时代跃进到人性时代的时候了。 同事 事实上我们是不可能靠建筑规划设计也就是建筑本身建立绝对的邻里亲情的。家庭以外的亲情在农村村落以及城市机关单位体现最为明显，而他们绝不是建筑产生的。因此，我们必须谋求建筑以外的小区社会亲情建设通路。在农村有一个特有现象，那就是一个村庄的人你总能找到辈分上的称呼，甚至相邻几个村庄都能找到这种称呼，诸如叔舅姑婶等等，因为祖祖辈辈生活居住在同一片天底下，结果，相互之间，也就是人与人之间非亲即故，可以说是古老部族部落的泛化。因此，我们甚至可以说同乡是一种被同一片天地连接承载起来的准血缘关系。至于单位同事，天天工作在同一屋檐下，而且面对单位以外的人他们又是利益共同体，因此除了相互间有利益矛盾冲突的以外，自然会产生一种情感，形成社会亲情。沿着这条思路思索开去，我们就会发现邻里亲情的建立，就必须保证人与人之间有共同的生活抑或是共同的事业。因此就必须有可以将小区内的全部成员永久性连接起来的实践与事务，一个村庄或者一个单位，共同的财产或事业，因而形成共同的生产与生活。也就是说是一个“经营性社区”。这样住宅建设史上一个革命性的概念诞生了：“经营性社区”，衍生的革命性概念就是“经营性地产”。这个经营性社区我们暂且命名为“城市中流公社”。我们可以将房价向上浮动一部分，然后抽取出来作为公社资本基金，以此为前提成立城市中流公社民主产生管理组织。为了不至于产生利益冲突或经营失败，基金必须交给一些成熟运营的基金组织进行运营，而不能自己经营。 不能指望一群低素质的人实现地产史上这样一个创举，因此在此之前我们必须明确小区的居民层次的细分市场定位。“城市中流”建设的意义表明小区的档次是中高档的，业主也就是居民也应是中高档次的。为了建设共同的文化倾向，我们还要对中高档次业主市场进一步细分。因为我们的小区是人性深度开掘领域的全国首次尝试，我们需要在事业或思想上有一定深度的业主的配合，或者说是该城市各行业的精英一族，是城市的中流砥柱。因此，为了有效地界定业主定位，我们使用“城市中流”一词作为城市中流公社的业主定位概念。我们以为，城市的细胞并不是家庭，而是社区。因此呈现文化文明要素的社区将成为未来城市文化与文明构建的前提。过去的城市文化藏在里巷中，今天的城市文化将以社区为子集。因此城市中流公社要构建的城市文化子集就是“城市中流”理念与社会实践。 同声 为了强化小区的凝聚力，公社不仅有共同的经济事业，还要建立共同的文化事业。“城市中流公社基金”所产生的利润一部分用于居民分红，一部分用于公社各种公益文化事业的支出，比如子女教育、休闲娱乐、老年文化等等。共同的文化事业将成为公社仅次于共同经济事业的第二大凝聚力量。这里重点阐述一下小区文化品牌的对外扩张——公社话语权。首先是文化组织与内在文化传播的基点建设。可根据业主情况分成若干文化组织小组，产业、科技、文化、教育等，形成公平、公正、民主的管理秩序。建设公社的网站和杂志。既然是行业精英、城市中流，总要对这个城市或者某个行业领域有一定贡献或一定思想深度，网站和杂志就是梳理承载这些思想与贡献的地方。其次是外在文化传播的基点建设。这是公社文化建设的重要一环，如果公社文化没有对外营销，那么这文化也就仅限于自娱自乐的成分了

。可以选择该城市最有影响力的电视和报纸两种媒体，比如该城市主流电视频道、该城市晚报作为载体把公社的文化进行强劲有力的对外传播，他们是公社文化承载传播的外部基地，是公社网站与杂志的社会延伸，任何有价值的思想与贡献都可以在其上得到展示，最终与整个社会发生相互影响，成为业主实现某些梦想的一个社会大舞台。系统通常分为三类：孤立系统，与环境既没有物质交换也没有能量交换；封闭系统，与环境有能量交换，但没有物质交换；开放系统，与环境既有能量交换，也有物质交换。因此作为一个开放系统，物质与能量交换无非两种层面：系统内部物质与能量的交换、系统与外部环境的物质与能量交换。城市中流公社内部文化组织建设可以说是内部能量交换，而经济组织与外在文化承载传播基地就是与外部的物质与能量的交换了。因此城市中流公社就是房地产从孤立、封闭系统走向开放系统的跃进，其运作本质涵盖了产品高度、人性深度、环境影响广度三大层面，因此我们把这种涵盖三大本质层面呈现开放系统状态的房地产运作理论与实践称之为“科学地产主义”。前面说过，对于小孩子而言最可怕的应该不是得不到大人的糖果，而是其他小孩子的“不和你玩了”。这种失群的恐惧其实也是深埋在大人意识中的。人必须处于某个组织系统中才能确证自己存在的价值和意义。现在社会，人们工作的单位往往不是求证自己存在的载体，而是生计关系的工具。而这个载体为什么不可以是自己的家园呢，难道还有比家园更好的载体么？城市中流公社就是建设这一载体的尝试。求证存在只是求证的第一步，接下来还要求证存在的价值，上面说过，城市中流公社外在文化承载传播基地就是求证存在价值的大舞台。满足人们的这人生意义的双重求证就是“城市中流公社”与“科学地产主义”的伟大历史意义。为了这人生意义的双重求证，我们相信，人们，不一般的人们，是愿意为此付酬的。