房企开始上演胜利大逃亡

   6月25日，新民周刊采访笔者，让笔者就碧桂园收购TVB发表看法。笔者认为：银根紧缩对整个房地产行业的打击，令很多有实力的开发商对房地产行业的前景判断不明朗。更重要的是我们的宏观调控实际上改变了房地产行业未来的主体。在房地产的有限市场化结构中，政府将会大力介入这个房地产市场，很多开发商只能去竞争剩下的越来越小的生存空间。一些小型房地产企业已通过转让、并购等方式退出了地产行业；有实力的企业则纷纷寻求多元化经营，来化解潜在的经营危机。碧桂园收购TVB只是房企多元化潮即将开始的序幕，在这一轮宏观调控之后，熬过资金困境的房企将开始一轮多元化的浪潮。
   ——或者说，房企开始上演胜利大逃亡。
   以下为新民周刊原文节选：
杨国强是把铁算盘？
    有道是当今中国凡事一与地产圈沾边，动静就会大了去。那厢王石未出“捐款门”、又陷“辞职门”，这边“杨国强要娶邵逸夫”的消息也不胫而走。
    对于杨国强拟洽购TVB邵氏股份的传言，金地产机构总经理周金旺仍然连称“看不懂”。
　　“宏观调控影响目前房地产企业普遍资金链紧绷，碧桂园不得不发行成本非常高的债务来缓解资金压力。命悬一线之时，杨国强却要以个人身份收购一家开价高达100亿港币现金的电视台，我觉得是一件比较奇怪的事情。”
　　2007年末，国家调控新政不断，土地、信贷、税收、金融等手段频出。第二套住房以家庭为单位，企业征收土地增值税，限制开发商囤地等一系列调控政策的出台，让开发商的资金压力大增。以地称王的时代一去不复返，庞大的土地储备反而成为烫手山芋，现金链条成为杨国强商业帝国中最脆弱的一环。
　　公开数据显示，目前碧桂园拥有超过5400万平方米的土地储备，在2008年新报建及开工的可建筑面积约为1600万平米。
　　“碧桂园去年的销售收入大约是150亿，万科是500多亿。即使万科这样的企业，去年的资金链都非常紧张，何况万科的土地储备只有碧桂园的一半。碧桂园拿地比较便宜，上交土地出让金问题并不是很大。但根据国家的土地新政，即使缴足了土地出让金，也得在两到三年之内进行开发，尤其是在银行贷款收紧、楼市销售形势比较严峻的情况下，要在短时间之内把大量的土地完成开发、销售，乃是非常困难的事情，公司对资金的渴求可想而知。”周金旺告诉记者。
　　而据碧桂园年报显示，2008年该公司的商品房竣工面积将比去年增长一倍。截至2007年年底，其现金结余为94.969亿港元，有同行据此估算，碧桂园今年的资金缺口有60亿~70亿港元。
　　周金旺认为杨国强个人资金来源可能包括碧桂园上市前的盈利、上市后股票的套现以及关联企业的盈利。杨国强一直希望碧桂园能成为地产界的“沃尔玛”，为了控制成本，他们几乎涉足了自上而下的各个产业的所有角色，连砖头都是自己生产。
　　据悉杨国强安排花旗银行已邀请约10家银行参与银团贷款，从金额落实的情况看，距离78亿目标位尚有28亿港元的缺口。杨国强目前正寻求以碧桂园执行董事杨惠妍所持的碧桂园股份作为初期抵押。但这种方式被认为风险太大，而且在宏观调控背景下，作为贷款抵押品之一的碧桂园也不可能被银行视为一级资产。“这种并购毫无疑问会对碧桂园的资金链和未来发展产生影响。”北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋判断。
　　另让周金旺不解的是，并不了解传媒的杨国强，为何要涉足一个自己完全不熟悉的领域？
　　“有很多房地产商都非常善于在媒体前作秀，典型的如王石、任志强、潘石屹、冯仑、张宝全。实际上后几家公司规模都不大，但由于和媒体保持了非常好的关系，企业家的公众知名度、社会地位都非常高。而杨国强一直到现在都非常低调。在很长时间内，杨国强和他的碧桂园并不为外界所知悉，即使在碧桂园转变为一家上市公司后，依然带有很强的家族企业色彩和地域特色，在与媒体的关系上，并没有展现出一家公众企业应有的姿态和起码的意识。事实上，正是因为碧桂园在去年的舆论危机中并没有进行有效的危机公关，直到现在负面声音还是接连不断。”周金旺认为这可能与杨国强处于的区域并非媒体集中的区域有关。此外，广东一带的房地产企业家如朱孟依、富力的张力、李思廉，似乎都有习惯于隐身幕后的共性。”
　　的确，杨国强并不像其他的地产大亨那样懂得利用媒体，更不要说经营、操作媒体。他甚至对游艇、豪宅、高尔夫球场和名望均毫无兴趣，在很多方面略显土气，与人谈话甚至开会都喜欢脱下鞋子盘腿而坐。TBV与杨国强，颇似好莱坞歌舞对黑白默片，以至于连熟悉杨国强的朋友都说，很难想象以杨国强的个性，怎么能融入TVB的氛围。
　　从收购成本观察，5月27日TVB收盘价为50.15港元，而杨国强的出价已接近每股90港元。电视业的利润增长相对稳定，以接近一倍的高溢价买下来，未来的回报在哪里呢？
　　为人作嫁?
　　尽管这桩买卖从头到尾着实透着古怪，但在杨少锋看来：“杨国强本人是不是对媒体有特殊的情结，我们不得而知。但作为一家企业进行多元化经营，我认为无可厚非。银根紧缩对整个房地产行业的打击，令很多有实力的开发商对房地产行业的前景判断不明朗。更重要的是我们的宏观调控实际上改变了房地产行业未来的主体。在房地产的有限市场化结构中，政府将会大力介入这个房地产市场，很多开发商只能去竞争剩下的越来越小的生存空间。一些小型房地产企业已通过转让、并购等方式退出了地产行业；有实力的企业则纷纷寻求多元化经营，来化解潜在的经营危机。”
　　杨少锋透露，房地产领军企业在前几年积累了极其雄厚的资本，多元化选择中，他们最感兴趣的还是资金密集型行业，首先是能源和矿产行业。
　　据悉，上海已有20多家房地产企业进入了石油行业，其中有数家是上海排名前20位的房地产企业，如绿地和中融。前不久，碧桂园主席杨国强的女婿曾代表其收购了云南一个煤矿，碧桂园旗下的顺德创源投资有限公司正计划在内蒙古投资30亿元建设“煤制油”。
　　在发达国家，企业巨子投资传媒业习以为常。通用电器曾收购了全国广播公司和NBC电视网的母公司——美国无线电公司，索尼公司购买了哥伦比亚电影娱乐有限公司，西屋电气购买了哥伦比亚广播公司，沃尔特迪斯尼公司则买下了大城市／ABC公司。
　　从内地资本看，2005年10月，金华邮电工程安装有限公司买下了吉尔吉斯斯坦广电部拥有的德隆电视台的股份，董事长陈建文出任德隆电视台总裁。2006年中国温州商人王伟胜在中东收购了亚洲商务卫星电视台。而收购香港的阳光卫视也弥补了覃辉媒体架构中的缺失。
　　“在美国曾有人说，拥有一家电视台，就拥有了一张印刷钞票的许可证。资本进入传媒业的目的，除了分享广告和发行的利润，还可以为股市制造题材，从二级市场上融通更多的资金；或是获取内容，掌握舆论以及利用经营传媒的机会，抢占零售或物流配送市场。有调查显示，大众传媒投资收回年限仅为8年，投资回报率基本都能超过20%。”一位传媒界人士告诉记者。
　　由于中国内地法律限制，私人无法染指电视台，杨国强只能选择一家香港电视台“突围”。更何况TVB早已在珠三角落地，并视内地市场为未来可开拓的重要空间。
　　杨少锋认为，可能正是去年碧桂园面临的巨大的信任危机，让杨国强充分认识到传媒舆论的力量。
　　当时，面对铺天盖地的针对“零地价拿地”的质疑，碧桂园一位公关负责人颇感无奈地说：“一夜之间，似乎我们所有土地都有问题，广东省以外项目几乎都让人盯上了，上至中央国土部门，下至各大小媒体。”受此影响，去年11月初，碧桂园计划发行15亿美元的债券计划也无限期搁置。以至于杨国强不得不亲自赴京沪与主流媒体沟通，并开始捐助慈善与教育事业，以挽回品牌形象。
　　“我认为这是让他介入传媒行业最主要的原因。与其长期被媒体盯着，不如自己去掌控一家媒体。”杨少锋说。
　　上述传媒界人士则认为：“杨国强的投资看似不太合乎常理，因为他现金不多。但仔细想来又非常合理，可以在分散地产风险同时，博取一定经济回报水平之上的话语权回报和政策回报。”
　　曾有评论言，碧桂园是境外上市公司，杨国强又持有香港身份证，由杨国强出面摆平事涉敏感的收购，可谓合情合理。联系起两年前央视欲收购TVB和近期国内财团试图曲线入主TVB的传闻，有人揣测，杨国强即使收购成功，不排除未来股权会再度转手。
　　星彦地产品牌总监王世泰快人快语：“这件事，说大也大，说小也小，生意场中的一单买卖。想搏利又想搏名的，来一脚试水。至于传媒大亨如邵翁之久历江湖，见惯了多少风雨沧桑。老爷子照样每日下午去酒店茶楼啖茶，未置可否之际，早让大小媒体在四周忙活得不亦乐乎。”
   本文节选转载6月25日新民周刊  记者张静