房价全线往下调整 可跌10%
政府终于撑不住了, 国家发展改革委19日宣布：自6月20日起将汽油、柴油价格每吨提高1000元，航空煤油价格每吨提高1500元, 自7月1日起，将全国销售电价平均每千瓦时提高2.5分钱。就像开发商最后的堡垒—上海市中心也撑不住了,最近也开始减价大甩卖,御翠豪庭打了7折, 新虹桥绿景园更是打了5折,虽然有些是整体收购,但是其后续变化是否影响其它市中心楼盘值得我们留意,而其最大的意义是全国房市已是无一例外的往下调整.
到底要调整多久,要调整多少,市场专家各自分析,有跌一年跌三年跌五年,有跌一成跌三成跌五成,还有假设最低跌到一分钱一平米,就是政府盖房子免费给我们住了,以上都是预测,总有人说对的,但总归一句话,90%的人已确认是要往下调整了,虽然从去年10月份以来,大部份的城市都在下调,却有少部份地区还是缓缓上涨,但到目前终于走势一致了.
当然各地区有不同的状况,所以有不同的走势,而依中国这几年来的高度成长,配合人均可支配收入从1998年5425.3元/年,上升到2007年16752元/年,大约是涨到了3倍,但是收入涨到三倍,不代表房价也要涨到三倍,因为钱会聚集在少数人手上,再加外资资金投入及人均GDP上计算,这10年来中国房地产涨5成到1倍应该合理的,笔者我就依现在的情势分析一下.
1.先说深圳吧:深圳从1999年到2003年房价基本上是没什么涨的,1999年平均房价是3530元一平米,到2003年房价才到4010元一平米,那时候深圳可是房价收入比最低的城市之一,正因为如此才有后面4年的飙涨,最高到去年年平均单价13225元一平米,4年内涨了三倍有余,要是不回调一下,怕是把20年后的房价都透支了,所以依深圳特区经济金融服务及人均GDP情势来说,房价跌回10000元一平米左右也是应该的,你们一定会问我为什么不是9000元一平米或是11000元一平米,而是10000元一平米,因为在2004年及2005年时成交量是最大的,加起来有1900万平米,且在2006年初房价已经在8000元一平米左右,从2004年到2006年深圳房价是以缓升上涨,所以8000元一平米是一个很大的支撑,再加上购房者的其它支出及两年的经济成长及利率再加通胀,所以在10000元一平米是很大的支撑,而10000元到12000元应该是比较合理的盘整区.
2.再来是北京了:北京在1997年时平均单价是5478元一平米,那时是全国房价最高的城市,可是到2004年时年平均房价却是在4747元一平米,也就是说北京在1997年到2004年房价有涨有跌,但是基本上是波动不大的下降波动,到了2005年后北京房价就一路上涨,一下子涨到了2007年年平均单价12436元一平米,也是涨到了三倍有余,情况可说跟深圳是一样的,所以北京房价在7000元一平米到9000元一平米会有比较大的支撑.
3.接着是上海:上海是全国的商业中心,人均GDP从1998年的22000元到去年70000元,而房价则是从3026元一平米涨到了去年8253元一平米,看起来涨幅并不像深圳及北京那么高,但是内环内涨幅却是从4000元一平米涨到19000元一平米,几乎快涨到了5倍,所以很多的上海人都说买不起房,主要是买不起中心区的房子,不然以上海人均收入要买外郊房是非常容易又轻松的事情.上海这10年来房价涨幅是一层一层堆积上来,上下波动并不是很大,虽然2007年平均单价是8253元一平米,但在2008年成交量走低之下,外环内成交量大时,就会拉高房价的平均单价,所以上海年平均房价在8000元一平米到10000元一平米是比较平稳的走势.
4.说说广州吧:广州这城市房价是很热闹的,在1993年,广州房价就已经达到了7568元一平米,那时炒房者可是来自四面八方,最多的当然是港人,就像现在的深圳一样,不同的是港人在广州居住的不多,在深圳居住的是比较多了,所以1994年后广州房价就从急跌再到阴跌到了2003年的3888元一平米,10年跌了一半有余,从2004年后成交量成交价就一路走高,到去年平均单价也达到了8507元一平米,而这次的上涨跟1993年时是不一样的,1993年那次纯粹是炒家炒上去的,而2004年开始的这一波是一般需求者加炒家一同买上去,因此泡沫的成分就没那么高了,因此我推定广州房价在7000元上下支撑力是很强的.
即然国家把房地产市场化了,就不会再走回头路,土地财政又是国家重要的收入之一,在房地产市场得到利益的这一大群已经是食髓知味,这一一大群包含了政府开发商银行外资投机者投资者一般民众,虽然目前房价是涨高了要往下调整已经是事实了,而调整的幅度就在以上我用量价所分析的上下10%之间,而要调整多久是要看个别地区的情况及政府的态度,可能是一年三年也可能是五年,只要国际形式及政府政策中国经济没什么大的变化,房价调整过后还是会再上升的,就以德国房价是全世界市场经济中10年来房价涨幅最低的,只有10%,可是即使不涨也没有跌下去,所以有钱想买房的可以在这波调整期中好好的找到自已所想要的房子,而没钱想买房的就要早点存钱努力增加收入减少支出,而不想买房的,就不需要对房价这么好奇了!(张振荣)
