地产评论：房地产行业要“洗牌”而非“救市”

上周两个数据颇值得注意：据中央电视台《朝闻天下》节目消息，今年上半年，整个房地产市场首次出现了从1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况，多年来一直火爆的楼市出现了大幅降温。统计显示，北京4月份的房价比3月份环比降低了0.8%，上半年的房屋成交量也同比大幅下挫38%。上海、深圳等地的房价也出现了松动，深圳今年前5个月，住宅均价基本呈节节下挫态势，每平方米由15080.25元下跌到11014.14元，调整幅度接近30%，基本回落到2007年初的水平。上海今年上半年虽然房价平均月涨幅为1.21%，但是仍然比去年下半年月增速下降超过5%。

据深圳国土局发布的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》统计：今年上半年，全市新建商品房销售面积 170.41 万平方米，同比减少 54.38%。其中，住宅销售面积 154.25 万平方米，同比减少 54.02%;办公楼销售面积 1.78 万平方米，同比减少 89.23%;商业用房销售面积11.94万平方米，同比减少 34.65%。按目前的销售规模估计，全年的住宅销售面积大约在 350万平方米左右，仅相当于1997、1998年间的水平，新建商品住宅销售规模下降幅度较大。

由此，“我国房地产销售10年来首次量价齐降”的新闻火速成了各大传媒的头条。与此同时，房地产市场的“救市”之声音因此也不绝于耳。更有有人开始解读中央高层近日的频频对部分地区进行调研、强调稳定经济则是为“松绑”货币政策的信号。似乎舆论开始倒向“救市”。

事实上，到底中国房地产业到了什么了阶段？是否已到了像美联储近日注巨资“拯救”房地美与房利美的地步了吗？我们妨先从一些经济数据入手。

据中国人民银行网站消息，2008年6月末，国家外汇储备余额为18088亿美元，同比增长35.73%。上半年国家外汇储备增加2806亿美元，同比多增143亿美元。6月份外汇储备增加119亿美元，同比少增281亿美元。  海关总署7月10日公布今年上半年我国外贸进出口情况显示，今年上半年，我国对外贸易进出口总值达12341.7亿美元，比去年同期（下同）增长25.7%。其中出口6666亿美元，增长21.9%；进口5675.7亿美元，增长30.6%。累计贸易顺差为990.3亿美元，比去年同期下降11.8%，净减少132.1亿美元。海关统计显示，6月份当月我国进出口总值2217.1亿美元，增长23.3%。当月出口1215.3亿美元，增长17.6%；进口1001.8亿美元，增长31%，月度进口规模连续3个月超过千亿美元。当月贸易顺差213.5亿美元，比去年同期下降20.6%，净减少55.4亿美元。由此可见，尽管贸易顺差同比大幅下降，但外汇储备却大幅上升，流动性过剩的警报依然没有解除。另一方面，进口大幅增加，出口减少的状况可谓是喜中有忧，喜在可一时降低顺差，忧在欧美经济动荡直接打击了中国出口企业，并促使大量“热钱”来华寻求藏身之所，或求保值，或求投资，或是盯住人民币升值。所以，如果央行一旦放松货币政策，极易再次推高中国资产价格、通货膨胀，终而使中国经济走入“万劫不复”的境地。

另外，据中国人民银行网站消息，上半年人民币各项存款增加49649亿元，同比多增15774亿元。居民户存款增加22070亿元，同比多增13798亿元。这些数据在“负利率”和“通胀预期”高企的背景下，就像是“定时炸弹”一般，随时引爆！不可不小心！

毫无疑问，中国到了最困难的一年，民营企业正因“缺钱”而借高利贷，因外贸受阻、劳动力成本变高而倒闭，开发商更因“房贷新政”而不得不作出“降价”的选择。这些在笔者看来，都是信用紧缩、经济调整、市场回归理性的表现，尽管政策来得突然，且不讲情面。更有高层表态：不排除强硬的政策措施以抑制通胀！

但作为政府近十年来首次施行从紧的货币政策意味可谓深远。这应该是中国内、外部经济共同逼出来的结果。近十年来，中国经济的出口导向型经济致使顺差过高，但却是中国民工低廉的劳动成本和环境资源成本所换取，具有不可持续性；人民币的升值，及全球流动泛滥进一步推动中国经济过热，拉高通胀，调整经济结构已变得刻不容缓；美国“次贷危机”的冲击，让中国经济的外部环境彻底改变，变得极不确实，只能由外转为内需。

以深圳为例，在今年两会上，深圳市市长许宗衡还在分组会上表示，从第一季度国家和深圳的经济运行来看，经济并没有出现此前担心的由“过快”转向“过热”，相反“过热”情况不明显，而出现的担心情况是经济出现了明显的回落。他分析说，今年深圳经济发展遇到的苦难，可能比1997年面临的亚洲金融危机还艰难，希望全市对此有个清醒认识并做好今年经济发展工作。由此“近十年来的经济困难”跃然于纸面。

事实果然如此，根据深圳市贸工局提供的数据，今年1-5月，深圳的进出口贸易增幅出现明显回落。出口额更是出现连续4个月的增幅下滑。对此，深圳市贸工局负责人表示，深圳产业发展目前正“遭受国内国际环境的双重挤压和自身土地、电力等资源能源紧约束的叠加影响”。因此，正在进行的产业转型升级，未来一段时间将面临严酷的外部环境。对此，从5月开始，深圳市市长许宗衡亲自带队“工业贸易百人服务小组”实地走访99家工业贸易企业，用两个多月的时间全面了解深圳工业贸易企业的运行情况。而昨日正式全文公布的《关于优化政府服务促进产业发展的若干措施》（简称“28条”），正是在此次大规模一线摸底结束后，听取企业集中反映的意见后，深圳拿出的“应对之策”，深圳财政将至少掏出20亿元，用于引导和帮助产业度过转型升级阵痛期。“28条”中的一个重要特点，就是明确提出深圳企业要扩大国内市场，由外向比重占绝对优势，转向国内市场谋求“内力”，使内外同步发展。在确定企业海外市场拓展图的同时，还将在产业发展专项资金中适当增加规模，用于鼓励企业参加国内市场竞争，推动深企国内市场占有率。笔者认为，这就是经济结构调整的一大信号，也是企业大洗牌的一大信号。这场大调整的主题辞即是“转型”与“结构调整”，体弱的企业难逃消失的命运，改革的代价无疑也是沉重的。

言归正传到房地产业，全国价量跌到十年前也自然不是什么大惊小怪的了,因为当下中国经济正是如此，只不过房地产业是“晴雨表”而已。不可否认，中国房地产业自从1998年房改以来，一直都在涨，以至于很多人认为“房价永远都会涨”，而这却大大透支了民生的福利！尤其是近两年的“扩张性货币政策”使得开发商和投机者取得资金的成本极为低廉，用20%、10%，甚至是“0”成本撬取100%的资金，使得房地产成为名副其实的“暴利行业”，捐害社会公与效率。而另一方面，政府却一味从土地出让金、房地产税收中坐收渔利，却不思为民众提供保障性住房，这是值得反思的。但自去年9月“房贷新政”后，房地产渐渐由“疯狂”回归“理性”，预期发生了改变，部分城市房价出现了“大跌”，但笔者认为这是正常的回调，并不会引发所谓的“金融危机”。如果说是有人“套牢“，这应是投机的成本。如果说开发商“资金链紧张”，这属于企业自身经营的问题，顶多算是行业自身问题，而与“产业危机”、“金融危机”无大关系！近十年的经济高增长正在放缓，政府也正在为如何实现“软着陆”煞费苦心。如此大势下，房价短暂普降已是必然，十年来的沉疴，需要洗洗了。

因为一个曾以“投资”为主导的房地产市场必须要作出调整，转向自住性“内需”，如再期待“国际热钱”抄底已是十愚蠢。总而言之，过去十年，开发商在“政策市”的背景下日子过得太好了，而当下的宏观新政可谓是“矫枉过正”、重回十七大报告中所言的“更大程度地发挥市场配置资源的基础性作用”的市场经济轨道上来！

最后，笔者点题即是：中国房地产行业要“洗牌”而非“救市”！不“救市”意味着金融资源不要滥用，也不会让更多的钱涌入楼市；不“救市”也意味着房地产业需要“洗牌”，让企业更有活力，让房价更贴近理性预期。