2007年，伴随着国家对房地产业宏观调控的深入，西安房地产市场在一片涨声中走过了注定无法平静的一年。当上半年西安商品房价格开始见涨的时候 ，媒体专家言论喧嚣，持币观望的购房者为之惊恐不已，纷纷出手购房，集中释放的旺盛需求和抢购风潮使得2007年下半年房价的增速加快，排号抢购、量增价涨，捂盘惜售无疑是对这一市场现象的最直接的反映。

　　由此，西安楼市由往年的平稳前进转入快速增长的发展轨道，2007年全市商品房预售面积914万㎡，实际销售面积923万㎡、83960套，成交额346亿元。商品房销售均价3759元/㎡，其中普通住宅均价3528元/平方米，比去年同期增长28%。


　　2007年西安楼市发展状况


　　2007年西安住宅均价 增幅创历史新高。从年初开始，西安房地产市场就有过热的表现，紧接着本是房地产市场淡季的七八月份却销售异常火爆，房价不断攀升。十一之后房产市场更是遭遇价格“井喷”。基本上从2007年5月开始，西安房价一路“飙升”，一改往日平稳前进的泰然局面。单价从三千多奔至四千以上，部分区域的 个别楼盘 又朝着“超四奔五”突飞猛进，短短的几个月的时间内，在“买涨不买跌”的从众心理的引导下，西安市民的购房需求提前爆发，成就了西安房价三级跳的奇迹。


　　近五年来西安住宅均价保持了5%以内的增幅稳步上行，2007上半年，西安住宅在售均价为3412元/平方米，较上年同比增长6.09%，较历史年份增幅加大。进入第三季度，西安房屋销售价格同比增长5.9%，环比上涨0.5%。，导致房屋单价总体平稳前进。但十一后，房价一路见涨，销售高潮一个接一个。尽管寒冬的信号逐渐加深，西安的房价却丝毫没有受到影响， 但销售面积呈下滑之势10月份商品房住宅类销售面积为114.35万平方米，但到 11月份只有104.86万平方米。进入12月份，各大楼盘的售楼部和这个冬季一样冷清，各区域销量都不容乐观，和2007年10月份的成交均价基本持平。2007年的最后两个月住宅销售面积的回落主要源于大部分楼盘计划2008年年初入市。


　　2007年西安楼市特点：


　　住宅：从量价齐升到市场颓势渐现。


　　作为商品房市场的主体，2007年西安普通住宅市场开发量和住宅单价均呈现走高势头。2007年是国六条的执行年，受市场欢迎的总价较低的90小户型大量涌入房产市场。2006年持币观望所积攒的购买力在2007年集中爆发，尽管国家不断出台各种调控政策，但都难以抑制旺盛的购买需求和高涨的房价。仅上半年西安普通住宅销售面积较上年同比增长41.12%。占商品房总交易面积的比例高达91%，较去年同期增长两个百分点。到8、9两月份，西安城南普通住宅的成交量竟上升至127.27%。进入10月，相对与8、9月的喧嚣，售楼中心开始日渐冷清，以前那些排队“抢购”的热销高潮有所缓解，但单价持续上升。11月初，西安房地产信息网数据研究中心发布了“10月西安楼市销量继续下降，旺销期结束”的报告，报告中的数据显示，10月西安市商品房销量有一定程度下降，销售面积较上月下降了8.93个百分点。其中尤以城西区下降幅度最为明显，达到32%，降幅最小的高新区也有8.9%的下降幅度。11月、12月房价市场出现了房价企稳，销量停滞不前的状况。


　　我家观点：西安区域的商品住宅市场一直都处于超前开发的状态，以品质的领先和开发规模的领先两个方面最为突出，而由此引出的结果不言而喻：开发量远远大于市场的消化。从这样的趋势来看，年末乃至2008年初的房屋成交量可能会比10月有更大幅度的下跌，楼市进入“冬眠”期的步伐在加快。


　　写字楼：触底反弹，写字楼市场如沐春风


　　和2007年相比，在过去几年间，无论是城墙内、南二环区域，长安及未央大道，还是西高新区、经开区的西安写字楼市场，虽然总量不大，但大都因脆弱的市场以及楼市发展的“严重偏食”而出现“滞涨”。更有甚者，销售价格曾一度跌破过4000元/平方米的大关，成了众多开发企业的“滑铁卢”。 在经过了两年多的萧条、迷茫后，西安写字楼市场开始出现“触底反弹”迹象。据有关统计数据表明，07年西安市写字楼开发累计投资5.05亿元，开工面积达到149.60万平方米；办公楼销售面积为12.17万平方米，比去年同期的1.66万平方米增长了7倍多；销售均价为4956元/平方米，比去年同期上涨了4.58%；而平均租金水平为46.7元/平方米，同比上涨2.17%


　　从上面的数据可见，市场对写字楼的需求在日益增大，销售价格和租金水平正平稳上涨，与此同时这也预示着西安写字楼市场的春风正在到来。


　　我家观点：目前，西安写字楼市场仍以商住两用楼为主，而其他类型产品较为稀少，产品同质化也比较严重。故而，为了避免重蹈覆辙，开发商应该进一步细分市场、细分产品，为各自的目标客户量身定做合适的写字楼。像西高新区内的西港国际大厦（查看地图）、旺座现代城、海星城市广场（查看地图）等中高端写字楼，之所以能在众多写字楼竞争中脱颖而出，赢得口碑，无疑与其在硬件配置、物业、服务等方面均比传统商务办公楼更具有鲜明特点是分不开的。


　　商铺：供大于求，市场波动较大


　　进入07 年后，尽管出台的很多限制政策导致商业地产升温，但随着西安商业地产的超速发展，西安商铺市场的状况超出了市场实际需求和购买力承受能力，众多开业项目招商不力，经营惨淡，投资者对投资商业地产日趋理性化。由此出现的结果是，2007年西安市商铺市场的销售价格并未出现大幅攀升，与2006年基本持平。但在销售量方面却整体表现出了下滑的趋势。


　　我家观点：2007年，西安商业地产在以东、西大街为主的钟楼商圈；以长安路为主的小寨商圈；以轻工、康复路为主的长乐路商圈的三大板块传统板块内，再次出现由于供应过于集中，使身处这些区域的部分商业物业面临极大的空置风险的问题。家乐福从北大街宏府大厦（查看地图）的退出、西大街部分商铺招商不力，经营惨淡、传闻中的美美百货出让在长安国际广场（查看地图）的股份等都是很好的例证。与此相反，那些根据市场需求进行合理布局和定位的商业项目在2007年都有出色表现，比如南大明宫建材家居城、东方家园（查看地图）、红星凯龙、居然之家、百安居（查看地图）、中天等家居建材卖场等。2007年底，背靠“泛东高新”居住圈，集合了 沃尔玛、麦当劳、百盛、苏宁电器、万达院线等一线品牌加盟的位于东二环上的立丰MALL开始投入营运。这些都说明了一个显而易见的道理：所谓好的商业项目必定是和住宅项目相辅相成的.布局合理、定位准确的商业项目作为住宅项目的配套，必然会对住宅项目的成熟性和便利性产生重要影响。


　　回过头来，如果说前几年规划立项的位于西万路的紫薇MALL为时过早的话，那么，进入2008年，以及随后的几年，离紫薇MALL的生逢其时还会有多远的距离？西万路沿线众多住宅项目随后几年将大量交付使用，谁都可以想像，这个居住圈的业主们的需求将会有多大？这也是商业地产除了布局和定位以外，另外一个需要做好的，也是必备的功课---如何选择合适的进入时机。


　　二手房：政府大力扶持，前途一片光明


　　相对于07年新房市场而言，西安二手房房价的泡沫成分显然要小得多。同时，由于成熟区域土地资源稀缺造成的新房供给量不足和相应交通成本的增加以及生活配套不完善等因素，致使二手房的地段优势日益突出。另外，为搞活住房二级市场，更好地解决中低收入群众的住房问题，以及许多二手房无法办理产权等不同情况，政府于2007年8月下旬相继颁发了的《关于加快办理房屋权属登记的通告》和《关于印发加快办理房屋权属登记工作实施方案的通知》两个文件加快我市房屋权属登记工作。这一举措无疑进一步地促进和推动了二手房市场的健康发展。截至2007年年底，全市已完成初始登记的单位累计382家，办理初登面积1072万平方米，比2006年同期翻了两倍多。西安二手房交易面积已经达到102万平方米。


　　我家观点：目前各级政府都已经意识到了当前要想解决房价过高问题，解决中低收入群体居住问题，大力发展二手房市场才是相对行之有效。今年将会有大量有效的房源涌入市场，并将以其价格、地段、配套等优势，受到购房者的青睐。将有效缓解因二级市场房源紧张而导致的价格与新建商品房差别不大的现状。


　　别墅：自别墅市场于2006年悄然升温后，2007年再度集中放量，沉寂多年的西安别墅市场彻底被快速激活。仅上半年，销售面积就较上年增长52.7%，截止年底，部分高端别墅产品售价已接近20000元/平方米大关。而此外，别墅物业施工面积也较上年同比增长58.7%，竣工面积更是增长了近一倍。


　　我家观点：出于住房升级的需要，使得大户型产品特别是对别墅产品的需求将会日益增多，西安别墅类的产品，在对秦岭地区的限制性开放政策，以及国家严控别墅用土地供给的双重作用下，呈现由稀缺而起的高价位运行。这就导致部分区域、部分别墅项目创下了西安楼市2007年价格涨幅之最。但值得欣慰的是，毕竟别墅项目只针对小众市场，其价格波动对西安楼市还难以构成大的影响。


　　 三方论坛：房价快涨的原因


　　国家统计局西安调查队最新公布的统计数据显示，2007年11月份，西安房屋销售价格涨势加速，其月环比价格上涨3.7个百分点，同比上涨幅度历年来首次越过两位数达到了12.8%，创下历年单月上涨幅度之最。新建商品房销售价格同比上涨13.5%，新建住宅价格同比上涨14.3%，明显比1至10月份各月涨幅突然高出了近一倍。那么，是什么原因让房价出现了快涨现象呢？


　　■统计部门：多种原因推动房价上涨


　　据统计部门分析，多种原因推动了房价上涨，其中有正常因素，也有非理性因素。正常因素是指在国家宏观调控下，由于西安市经济快速增长、居民收入不断提高、土地交易价格居高不下、人工费和建材价格攀升、拆迁费用上涨、城市规划和城市周边地区开发的整体战略日益完善、基础设施建设步伐加快、住房综合配套设施日趋完善、城市化进程加快、楼盘品质提升、人们改善居住环境的愿望不断增强等诸多因素，加上地产经销商为追求产品定位高起点，营造良好居住空间，加大了外部环境投资，加之2007年以来全国性各类上游产品价格上涨，最终反映在了商品房销售价格上；同时，市场供需矛盾十分突出。随着居民收入的提高，改变居住环境的愿望也越来越迫切，购房大军日益庞大，但与其收入相对应的房屋供应量不足，导致中低价位房屋价格猛涨，进而也推动高端住宅价格的上涨。


　　非理性因素是指在房地产市场需求旺盛的前提下，房产经销商借此大造声势，采取强势宣传，借势炒作、捂盘不售等各种手段，制造房源稀缺、房价飞涨的假象，致使一些尚不需要购房的消费者盲目跟进，提前消费，进而拉动了房屋价格的快速上涨。

　■人民银行：普遍性炒房导致楼价虚高


　　很明显，西安2007上半年的涨幅仍然表现非常平稳，但到了下半年，涨幅明显加大，尽管国家不断有相关调控政策出台，但西安楼市涨幅依然没有得到有效控制。此时，业界人士纷纷认为，西安楼市泡沫开始出现，炒房一族开始浮出水面。但炒房群体与自住消费群体比，能占多大比例似乎没有哪个人可以说清楚。


　　事实上，中国人民银行副行长刘士余2007年12月18日已在“加强商业性房地产信贷管理专题会议”的内部讲话上，首次公开承认炒房具有普遍性。


　　刘士余列举数字称，2007年1至10月，全国90平方米以下住宅开发投资占住宅总投资的比重只有21.46%。房地产商囤积土地、捂盘惜售和造势抬价的行为时有发生。2007年1至10月，全国房地产开发投资增长31.4%，新开工面积增长22.6%，但竣工面积却只增长了9.1%。除此之外，部分居民在拥有自住房后，将买房作为投资选择，利用“假按揭”、“随借随还”和“循环贷”等手段，进行较为普遍的投资与炒房行为，进一步加剧了供需矛盾，推动房价持续上涨。


　　有开发商也曾不无担心地说，2007年西安楼市需求特别旺盛，连我们也很不理解。尽管房价不断上涨，买房人对价格似乎并不抗拒，有的人一次买一两套，还基本不用贷款。而笔者也在一些楼盘发现，上海、广州、浙江和深圳的一些人跟随外埠房产企业一起进入西安楼市，低价买进从而囤积房子。


　　■开发商透露：涨价随心所欲 基本无依据


　　对于房价飞涨的原因，一些开发企业老总认为，首先是大量外埠房地产企业进入西安楼市，加剧了市场竞争，各个楼盘在投入上不断增加，而且由于土地成本不断攀升，加之物价上涨等因素，楼价上涨5%~6%很正常，但为了保证企业的利润，这样的涨幅显然是不够的；其次，由于国家连续的政策调控，特别是“90/70令”的实行，使得很多原来可以进入市场销售的项目不得不重新报建和更改设计，客观上造成了市场供应量的紧缺，同时由于需求的不断放大，形成了供需之间的极大矛盾。而一些开发企业趁机拉长认购期，一批一批有意控制销售节奏，通过集中摇号排队认筹的方式，制造房源短缺的紧张气氛，一方面掌握了客源，另一方面为抬高房价做好了准备。 业界一人士还私下透露，一旦推出首批房源后，往往都会采用不断涨价的策略来**下定金的购房者签合同，涨价幅度每平方米少则一周涨一两百，多则涨四五百。至于为什么要涨这么多，以前还要与其他楼盘比照一下，现在，根本就没有任何依据，觉得该涨就涨了，有时候想起来都有些后怕.


　　旺盛的需求导致供不应求,需求旺盛的原因可归纳为：


　　城市化的进展的结果。据美国学者的“纳瑟姆”曲线规律显示，城市化水平在30%以下是发展势头较为缓慢的准备阶段，30%-70%之间是发展势头极为迅猛的高速阶段，超过70%以后又是发展势头再次趋于平缓的成熟阶段。包括西安在内的很多大中城市目前都处于迅速发展期，对城市建设、房地产的需求十分强烈，外来人口将急剧增多，城市将迅速扩大，而这些最终导致的是，众多人口需要更多的房产才能满足他们的需要。


　　二、在全部的市场需求中，房地产本身具有双重属性，它除了具有满足正常的使用性居住需求外，还可作为投资保值和增值的替代品，具有投资的特征。也正是如此，现在或未来购买第二套房产的人越来越多，有更多的人希望能通过投资房产来改善生活，跨入富人的队伍。


　　三、需求旺盛还表现在目前全国均面临着生育高峰期，众多的年轻人需要结婚生育，需要众多的房产满足他们刚性需求。现在我国的投资渠道相对狭窄，股票的大起大落，搞得人们心惊胆颤，特别是政府不希望太高，故资金的“追高买涨”特征和房地产的理念“财富效应”不断强化和复制，使得更多所谓买房人坚信“晚买不如早买”。


　　房价快涨的九大“推手”


　　1炒房:炒房行为的一个直接后果就是让一个城市的房价在短时间内突然飙升，导致房价虚高。普通购房者需要支付的购房款增加，抑制社会有效需求，不利于经济健康发展。同时，炒房作为一个纯粹的投机行为，占据大量的商品房资源，造成刚性需求的积压，供求关系更加紧张，助推房价飙升。


　　2股市:在中国，资金流向大多是三个方面：楼市、股市和银行。撇开银行先不说，楼市与股市的关系是相当微妙的。经济学家习惯将股市与楼市的此消彼长比作“翘翘板”理论，一高一低，在这几年表现的尤为明显。其中一方受挫，必然导致资金流向另一方。房地产企业竞相圈地、圈钱，楼市风险正在不断向证券市场转移。地产公司以极低的成本从股市圈钱，推高低价，进而抬高房价，由老百姓买单。另一方面，股市的动荡让很多原先投资股市的人转而投向房市，加入了炒房大军。


　　3开发商:开发商需要为房价的飙升负责任。他们通过放缓土地开发速度来控制商品房的市场供应量，造成持续的供不应求的有利局面，从而推高房价，追求自身利益的最大化。此外，捂盘惜盘也是他们推高房价的手段之一。在如今的不完全竞争环境中，开发商是供求关系中强势的一方，利用信息的不对等，捂盘惜售通常会造成房源紧张的假象，给购房者“迟买要吃亏”的错觉，造成恐慌性需求暴增，推高房价。


　　4地价:近年来，房价不断上涨的一个重要因素就是地价的不断上涨。最近几年，开发企业对土地需求量的增大,与国家对土地的从严把关形成了一对矛盾。开商对有限土地的追捧、争夺刺激了地价的上涨，高昂的地价刺激房价的上升，同时房价又作用于地价。地价与房价形成相互的作用力刺激着双方面的不断增长。


　　另外，土地出让的招拍挂制度也会在短期内推动房价的上涨。一方面，“价高者得”直接刺激土地价格的上涨；另一方面，招拍挂制度大幅压缩了开发商的利润空间，但是他们不会一下子接受利润下降的局面，从而要抬高房价将成本转嫁到广大的购房者身上，同时将这种涨价的责任完全推到政府的身上。


　　5银行 :房价的快速上涨主要是投机因素所导致的，而银行则是这些投机因素最强的后盾。


　　由于我国房价呈现出明显的上涨势头，违约率低，使房贷成为商业银行最为优质的业务之一。各商业银行推出的贷款种类之丰富，优惠措施之繁多让购房者几乎挑花眼。与此同时，银行快速扩大房地产放贷规模的举动更是向那些资金不足的房地产商和炒房者打开了方便之门。


　　6媒体:地产企业是大众媒体主要的广告客户，版面上充斥着大量的房地产广告，报道也是，无疑，介于房地产开发商是广告收入的一大来源，有些媒体与开发商已经结成了共同的利益联盟。一边不顾很多楼盘入住率很低、存在大量控制房源的事实，一边发布房源紧张，迟买要吃亏的信息。此外，一些媒体还在舆论的导向和政策的解读上，常常顺从开发商的意志，发表有利于房地产商的大片报道，对开发商进行连篇累牍的吹捧。


　　7某些专家学者:与媒体一样，这年头专家学者们也是社会舆论的导向。不可否认这些专家学者的知识、智慧不是普通人所及。但是这两年中国的房价节节上涨，这和一些知名专家学者的极力鼓吹不无关系，比如有人说“中国的房价还要再涨20年”、“2008年之后房价只涨不跌”、“房价在五年内至少涨到三至五倍”等等。于是购房人紧张了，甭管目前房价多高，还是不辞辛苦地奋斗在买房前线。


　　8腐败现象:这些年来，开发商一直叫喊房地产不是暴利行业，但让其提供准确的开发成本时，却总是三缄其口；而当社会中立机构计算出开发成本时，又总喊不对。房产开发成本确实不止土地、建筑、配套设施费用，因为对于开发商而言，还有一重要的支出，就是腐败成本。


　　9购房者:在市场经济条件下，任何商品的价格都是在现实的供求关系中达成的。正所谓一个巴掌拍不响，卖房者要价高，加上广大购房者也乐于“掏腰包”配合，房价怎能不一涨再涨?可以说，购房者的非理性需求是助推房价高涨的一个因素。房价的不断上涨，同时也带来了众多的恐慌性需求。这就刺激很多非刚性需求也变得非常紧迫，很多人提早加入了购房大军，进一步加剧了紧张的供求关系，房价自然会上涨.


　　

　　城东 ：热点纷呈，区域价值日趋明朗


　　区域特点：2007年城东地产爆发井喷行情，无疑是年度西安最受关注的热点区域之一：在地铁一号线的正式启动、欧亚经济论坛永久性会址的落成以及召开、产灞生态景观的初具雏形F1摩托艇大赛的举行、东三环的建成通车、“泛东高新”居住圈的形成、纺织城艺术创作基地等诸多亮点的烘托下，城东的区域价值已经日趋明朗。从中新 产灞半岛、华鑫学府城（查看地图）、就掌灯（查看地图）、鑫龙天然居、沁水新城（查看地图）、荣德棕榈湾 、水岸东方等楼盘的热销就不难看出城东受追捧的程度。


　　城东二环以内配套齐全，生活便利度高，由于发展的相对饱和，使可供开发的土地有限，所以房地产开发多为中小规模项目；长乐东路板块目前周边配套还有待完善，但由于临近 产灞生态区，又是将来地铁一号的必经之地，该区域的发展前景还是非常可观的；产灞生态园区和纺织城片区目前虽然大型项目还不多，但是已经受到了广大开发商和购房者的关注。


　　未来几年，随着城东各项规划的落实，城东作为西安九宫格局里拉大城市骨架的一个不可或缺的重要结点，将会成为继西高新和曲江之后的另一个热点区域，将和城北经济技术开发区一道，完成西安城建多极化发展的历史使命。


　　价格行情：2007年上半年,城东区商品房开发量较上年同比稳步增长，施工面积上升30.12％，占商品房总开发面积的12.1％，竣工面积增长36.7％，占全市商品房总竣工面积的13.3％。市场开发量处于全市第四位。进入下半年，除了沁水新城、广厦水岸东方、中新 产灞半岛等重点项目外，城东在售新项目略有缩减。


　　近几年来，城东的住宅价格基本上在2900元/平方米左右浮动，2006年价格开始变得比较坚挺，已经稳健地站在了3000元/平方米以上。2007年上半年，城东区商品房销售面积较去年同比增长9.8％，商品住宅均价为3172元/平方米，较上年同比上升7.53％，截止年底均价:3653元/平方米。


　　城南：依旧高位运行 单价突飞猛进


　　区域总评：凭借着高新区和曲江新区两大强力引擎，城南地产也是一路高歌。逸翠园、金泰假日花城、兰乔圣菲（查看地图）、融侨紫薇馨苑以及曲江公馆（查看地图）、曲江尚林苑、提溪香谷、中海国际社区（查看地图）等项目更是开创了西安高品质楼盘的新纪元。


　　高新区：凭借其区域优势、完善的商业配套、区域前景规划以及外地品牌开发商的进驻等利好都拉动了房价持续上涨，整体的均价在4900元/平方米左右。特别集中在唐延路板块、太白南路板块，高新路板块以及在丈八北路的沿线上的部分楼盘等。其中个别楼盘的部分房源价格在6000元/平方米以上。


　　一提到高新都是高房价的代名词，不过在周边辐射区还是可以找到相对价格较低的区域和楼盘，这些板块的自身未来发展以及这里的房地产开发项目的性价比更适宜于大众。比如在靠近电视塔附近的丈八东路板块和吉祥路板块等价格在4600元/平方米左右。吉祥路板块房地产开发趋于饱和，加之配套比较老化、区域发展潜力比较小，但是周边的生活配套很成熟、生活、出行等方面等都很方便，因此在这里自住是不错的选择。电视塔附近大型的商业配套基本形成但生活氛围还没有真正形成，不过待到地铁二号线的建成必定给此区域发展添上浓墨重彩的一笔，因此区域成长空间可观。


　　曲江区：曲江新区自规划建设至今，凭借先天的地理位置、优美的居住环境、历史人文景观等优势，借助市政的大力投入，成功的对外招商引资等利好，房地产项目的开发不断增多，品质型的楼盘建设因受到市场的肯定更成为开发商的首选。


　　在这种情况下，曲江房价步步走高，也成就了市民口中的“富人区”。在2007年全市房价全面攀升的环境下，加之“明码标价”等政策法规的出台，曲江新区的住宅价格也是稳中有升，目前的均价已经达到了5000元以上每平方米，位居全市之冠。


　　目前曲江的住宅主要集中在大唐芙蓉园板块、雁塔南路板块、芙蓉西路板块和西影路板块。针对现在的开发和土地供应量来看，曲江南湖板块将会是曲江新区日后的发展重点。在这5个板块，目前均价4100元/平方米的西影路一带是曲江新区内性价比最高的板块。楼盘分布在西影路2侧及其延伸路段，根据在各项目了解到的情况，购买人群主要由西影路沿线的大中院校、西勘院、铁设院等企事业单位员工，和市内其他区域的年轻人群构成。结合大型超市人人乐的进驻、地铁1号线经过、西安交大在交大科技园校区的建立等因素，西影路板块不管是自住，还是投资，前景都是比较乐观的。


　　长安区：长安区是西安市最年轻的区之一，各项事业都随着政府的引导和市场的完善不断发展，房地产开发也不例外。目前，从房价上来看长安区在整个西安市是比较低的，均价3500元/平方米左右，其中老城区均价3300元/平方米左右，大学城均价3500元/平方米左右，而航天科技产业基地目前仅有的大盘富力城（查看地图）均价却在5500元/平方米左右。针对长安的现状，三大板块各具优势。


　　老城区发展相对成熟，生活配套比较齐全，但发展也相对饱和，大型生活配套设施还有待完善。


　　郭杜教育产业园区（大学城）作为一个新兴区域，北接长安南路，西靠高新区，是今后长安乃至整个西安发展的重点区域之一。该区域周边配套还不完善，但该区域借助大学城强大的购买力和高新区的发展势头发展前景相当可观。


　　航天科技产业基地，东临曲江新区，也是一个新区域。目前该区域的基础实施规划已经基本完成，新建道路的命名也已经尘埃落定，学校等配套设施带到来年也将和广大市民见面。


　　价格行情：城南区域房地产发展成熟，市场价格也处于全市高位。2007年上半年，该区域住宅均价3529元/平方米，同比增长5％；施工面积占全市总量的24.8％，较去年同比增长33.9％；竣工面积占全市总量的23.6％，同比增长了30.2％，后半年市场开发速度放缓，涨幅不大，但因房价基数比较大，目前销售价格在全市依然领先。


　　介于城南区域目前已形成多个发展成熟的居住圈，城南房价一直处于高位运行状态，华城国际（查看地图）、榕青无界、南方星座（查看地图）、曲江会展国际（查看地图）、蓝山公寓等项目07年调价幅度比较大，从10月份开始，大部分就已经超过5000元大关；11月份，普通住宅均价较上月微升0.38%，没有太大的起伏，基本属于平稳过渡；到12月份，尽管西安楼市的销售情况趋于平淡，城南各而上，片区内住宅均价达5000元/平方米，创下了历史新高。由此可以看出，城南各在售项目价格方面的增长势头还是较猛的，预计今年年初，价格在6000元/平方米以上项目已经占据城南在售各价格段中的重要位置。


　　城西：迎头追击，房价稳步上升


　　区域特点：西城地产改变以往不温不火的走势，2007年也吹响强劲的开发号角，大兴新区的旧城改造，西咸一体的快速升温和地铁1号线的建设都为西城地产走强带来利好。从奥林匹克花园（查看地图）、蔚蓝花城（查看地图）之七色镇、水木白杨（查看地图）到昆明花园（查看地图），西城正变得越来越美好。


　　2007年以来，整个城西正在逐步摆脱以前工业仓储区的面貌，各小板块的规划建设，带动了整个区域的发展，使城西成为新的人居住宅区域。实现居住于城西，工作在高新、北经济开发区。由于配套、环境的成熟度不同，城西分为西关正街板块、大兴新区板块和西咸共建区板块构成。


　　价格行情：07年上半年，城西区商品房施工面积较上年同比增长45.9％，占全市商品房施工总量的7.9％；竣工面积占全市总量的9.2％，较上年同比增幅超过50％。下半年，城西区借大兴新区的规划建设、“西咸一体化”的实施以及区域整体环境改造和大型开发企业入驻的东风，带动了整个城西楼市的发展，区域楼盘价格也随之攀升，让地产市场一片生机勃勃。特别是金泰丝路花城、奥林匹克花园、摩登3米阳光（查看地图）等一些大品牌地产企业占据交通要害，对整个区域的价值提升无可厚非地起到了推波助澜的作用。


　　上半年城西区住宅均价3263元/平方米，较上年同比增长7.5％，在全市属于较低价格。后来，城西各项目不甘示弱，迎头赶上，例如卡布奇诺公馆（查看地图）、七色镇、CLASS国际公馆（查看地图）等新项目在2007年的抢滩登录，对该区域内房价的刺激作用很大。11月份，城西区普通住宅销售均价4200多元，总销售套数较上月大幅增长，实现了价格和销量的双赢。进入12月份，城西区房价整体涨幅趋于平稳，较上月涨幅200元/平方米，西咸共建区涨幅为150元/平方米，其中奥林匹克花园均价为3850元/平方米；西关正街板块价格也上涨150元/平方米，旭景名苑较上月上涨300元/平方米，以5100元/平方米的价格居城西之首。


　　城北：销量攀升，价格涨幅较大


　　区域特点：地铁线二号线的动工修建、市政府的北迁、以及预计投资1400亿元的 大明宫遗址国家公园复修计划的确定，对整个城北各个板块的房价都有不同程度的影响。北城由经济技术开发区板块、大明宫板块、龙首—方新板块三大板块组成。大明宫遗址公园的开建牵动西安北城的地产脉搏。围绕大明宫板块，锦园君逸（查看地图）、彩云郡（查看地图）、紫薇希望城（查看地图）、中登家园（查看地图）、海荣名城（查看地图）、白桦林居（查看地图）、雅荷春天（查看地图）等楼盘让人目不暇接。


　　自2007年初开始，城北板块的地产市场就一直保持旺盛的活力，开发建设量连续5个月居全市各城区之首。城北广阔的地域，已成为西安土地及住宅供应的主要源地之一。白桦林居、雅荷春天、荣华风景大院等热销项目，更为这一区域锦上添花。


　　价格行情：2007年上半年，城北住宅在售均价为3027元/平方米，较上年同比增长6.4％，增幅明显高于全市平均增幅，后半年销售价格涨幅放缓，但交易量攀升。据西安房地产信息网统计数据显示：11月份，该区域交易量上涨幅度为45.6%，销售面积占全市商品房销售总量的29.1%，超过城南，位居各城区销售量第一。特别是2号地铁线的动工修建、市行政中心北迁以及大明宫复兴计划确定后，像白桦林居、海荣名城、雅荷春天、紫玉公馆（查看地图）等高档楼盘项目价格开始快速上扬，其中，雅荷春天已由年初的均价3800元/平方米增至5000元/平方米，到12月，北二环至凤城五路之间的住房均价在4500元/平方米，部分户型售价已超5500元/平方米。大明宫片区住宅类房价与11月3600元/平方米相比上涨200元/平方米；龙首-方新板块的房价在3500-4000元/平方米。


　　我家总评：

　　2007年的西安房地产市场经历了前所未有的变化和调整。在市场层面上，一度涨势疯狂的房价和频频出现的“天价地”，都注释着2007西安房地产市场的不同寻常。


　　反观2007年，政府调控方向的重大转变是影响未来楼市走势的关键因素。从政策层面来看，为了抑制疯长的房价，2007年从中央到地方都出台了行之有效的政策，无论是对购买第二套商品房的贷款限制、六度加息、实行货币供给从紧政策还是试图改变以往重市场的发展模式，努力引导保障加市场的双轨运行，希望对房地产市场的结构性调整等政策的逐步实施，（2008年为了加大经济适用房的市场供给，市政府决定在 曲江新建18万平方米的经济适用房以及启动两限房的建设）都将对西安楼市产生深远影响。众多调控政策将从2008年开始发力，并在随后的市场集中凸显。展望2008，房地产市场将会延续2007年的强劲走势，但房价和住房结构都将趋于理性。


　　在这些政策中，最引人关注的莫过于西安市政府出台的关于放开和加快二手房房产证办理的政策。毫无疑问，这项政策的出台将对西安房地产市场在增加商品房供给、合理调整住房结构、扼制房价等方面起到重要的作用。截至2007年年底，全市已完成二手房初始登记的单位累计382家，办理初登面积1072万平方米，这个数字比2006年同期翻了两倍多。全年二手房交易面积突破102万平方米。


　　除宏观政策外，决定 2007-2008年楼市走势的因素还有：市场竞争的白热化以及政策打压下市场需求和购买欲望的降低。随着人们购房选择趋于理性，以及紧缩货币政策的影响，房产企业之间的竞争越来越大，不论是楼盘价格还是物业管理，也不管是楼盘品质还是环境交通，都对地产企业提出了更高的要求。


　　不可否认的是，2007年也是西安房地产市场高速发展的一年。对西安城市面貌的整体提升功不可没。历经一年的发展，我们发现周围的居住环境越来越好了，购房者可选择的商品房越来越多了，市民出行购物越来越方便了，户型设计越来越合理了，西安城区的热点区域越来越多也越来越热了……


　　所有这一切，都说明着一点，那就是房地产改变我们的生活。