房市与泡沫共存是最好选择

一、房地产价值形成
    1、房地产价格——是市场供求作用的均衡价格。
    房地产价值形成的一般模式：租金—价格—增量房地产—存量。
    初始存量、终点存量——若相等，则均衡，供求相等；若不等，则供求不均衡；终点存量变大，则供过于求，导致租金、价格、增量房产下降，从而达到新的均衡；终点存量变小，则供不应求，导致租金、价格、增量房产上升，从而达到新的均衡。
    房地产价值或价格的决定因素，如人口密度、企业数量、利率、市场供求等。
    深圳动态人口数量、密度、企业开工数上升，导致租金、地价、房价上升。
    利率上升，收益下降，供给下降。
    需求有明显弹性，突然增减，供给缺乏弹性，差异性、开发周期和不可移动性导致时滞效应。

    2、城市区位理论与土地价值市场理论
    城市区位理论——认为决定物业相对价格的2个原则——其一是消费者对建筑属性和区位属性的价值预期；其二是物业属性变化。
    土地房产的价格——取决于建筑属性或位置属性，具有系统性。
    相对价格——相对稳定，同比例定价。取决于2个特点——企业、住宅的高流动性；价格是在区域市场形成的。
    土地价格——取决于土地密度、土地用途。
    土地价值公式 p=y+kd-x
    其中，p（土地价值），y（收入），k（单位距离交通成本），d（中心距离），X（其他费用），租金R=（rq+c）+k（b-d）。即城市内部住宅租金增加=城市边缘到该位置的交通成本节省。
rq——农用地租金，c——建筑物租金，k（b-d）——交通位置租金。
    公式 r（d）=r+k（b-d）/q，说明：城市边缘与中心距离越大，交通成本越大（中心租金高）；单位位置租金（位移成本）k（b-d）/q越大，则土地房产租金相对边缘越高；农业租金r越高，土地房产租金越高；建筑密度越大，土地租金越高；密度大的城市，边缘b距离（半径）小，土地租金高（建筑密度大），住宅租金低（交通费低），反之亦然。
    土地现值公式 Pt=r*q/i+c/i+k（bt-d）/i+k*bt*g/i(i-g)
    r*q/i——农业价值，c/i——建筑价值，k（bt-d）/i——位置价值，k*bt*g/i(i-g)——未来位置价值增长。
    结论：城市总体无增长预期，资本化率=利率，任何位置相同；空间增长（人口增长、城市扩大）时，资本化率小于利率，不同位置不同，边缘更快，资本化率更低；住宅价格、租金，按相同百分比增长，边缘快、中心慢。
　　可以按此思路分析得知，房地产评估中经常使用的剩余法的含义。即剩余法公式——地价=农业地价+当前位置地价+未来位置增值。
　　剩余法土地价格公式——Pt=r*q/i+k（bt-d）/i+k*bt*g/i(i-g)
　　城市边缘空置土地地价
　　Po（d）=r/i+e-i*t k*bt*g/i(i-g)
　　即只有在城市边缘扩展到要开发的位置时进行开发，才真正使地价最大化，提前或延后都贬值。
　　土地价值=农业地价现值+位置价值现值+未来位置增值现值。
　　进一步对比城市——土地市场差异。若2个城市——人口、收入、密度、交通成本相同，但一个城市显著增长，一个城市增长不明显，则两个城市边缘的土地房产租金一样，但价格不同。因为，快速增长的城市土地房产价格显著高于其他城市。人口、收入、密度相同，快速增长的城市与缓慢增长的城市相比，土地房产租金相同，但价格水平很高（资本化率低）。
　　bt=b0egt     城市半径bt公式
　　T(d)=log(d/b0)/g    房产最大化年期公式
　　城市某位置半径b0、城市半径增长速度g=城市人口增长速度n/2
　　收入长期稳定增长（n年）
　　P=P0/(i-g)
　　深圳长度240公里，则城市最大边缘（dmax ）120公里，深圳人口自然增长率1%，代入公式，可计算某个位置(b0)房地产的房产价值最大化年期。
　　比如华强北的房子的最大化年期大约是730年。
　　3、关于资本化率
　　之所以要考虑资本化率问题，是因为资本化率在决定资产租金、价格（价值）时是一个必要的媒介。
　　名义利率i=实际利率+通货膨胀率
　　g=价值增长率。
　　资本化率的倒数=P0(d)/R0(d)=1/i+kb0g/i(i-g) R0(d)
　　若城市无扩张，租金价格比是利率或折现率的倒数1/i；若城市扩张，价格租金比将超过1/i（即资本化率小于1/i）；成熟地区（商业中心），租金R0(d)大，资本化率高，边缘R0(d)小，资本化率低。
土地房产折旧率——按70年计算，最初价值变化率大，折旧率取1-2%。
    关于资本化率（即还原率或折现率）——取决于长期利率、租金上涨率、地价上涨率、城市投资增长率、GDP增长率、CPI。
     R=/[1-（1+S）N/（1+I）N]
名义利率减折旧率=实际利率+CPI-折旧率=7%+4%-2%=9%；
    名义GDP增长率减折旧率=实际GDP增长率+CPI-折旧率=10%+4%-2%=13%；
　　名义利率减折旧率 ≦ 折现率（还原率） ≦ 名义GDP增长率减折旧率。
　　长期利率下降，预期风险下降，折旧政策优惠，导致成本降低，资本化率R降低，资产价格上升（租金/R）。反之，长期利率上升，预期风险上升，政策严厉，导致成本增加，资本化率R降低，资产价格下降（租金/R）。
　　但是，房地产开发成本增加，降低增量房地产，存量减少，反而促使租金、资产价格上升。
　　GDP的增长是由相应的矿产资源、土地、资本和劳动力等基本的要素参与资源配置和收益分成。
　　生产函数理论决定了，一个国家或城市的GDP中各要素的配置、分成水平基本符合GDP的投资、收益水平。

　　4、市场的合理定价
　　资产价格泡沫越大，价格回归幅度越大。股票如此，房地产亦如此。
　　股权风险溢价——导致股票收益比债券高的根本原因（高风险、高收益）。

　　关于合理的房价——长期而言，一国或城市的房价增长率取决于供给弹性，通常与通货膨胀率持平或高于通货膨胀率2%左右。
　　住房每年的理论折旧率=1-2%。
　　住房每年的维护成本率=0.5-1%。
　　房地产年收益率=4-6%。
　　毛租金收益率=6-10%。
　　——房价上涨幅度——应与名义利率或名义GDP增长率同步。这是房地产价值增长的理性、均衡状态，否则就会失灵、价格偏离长期均衡价值水平，出现泡沫。