张晓强： 三剂良药稳定安康房市

来源：安康日报 作者：张晓强

  

　　在国家宏观调控作用下，当前，我市房地产呈现出开发成本上升，市场观望情绪上升，商品房价格上升的“三升”特点：特别是商品房价格的急骤攀升，让广大的住房消费者望楼兴叹。为抑制房价，稳定房市，我市将采取三管齐下的措施：从供求关系入手，通过增加总量、扩大存量和推进梯级消费三剂良药，增加住宅有效供给，稳定住房价格，实现“住有所居”目标。

　　第一剂良药：加大住房建设力度   扩大增量供给

　　当前，我市正在建立起商品房、经济适用房和廉租房三套车马同时启动的格局，针对中低收入者占居民总数比重大的实际情况，在未来五年全市要新建400万平方米住宅，有效缓解房地产行业发展中所积累的结构性矛盾。一是增加中低价位普通商品房供应。未来五年将建设商品住宅311.5万平方米，计划完成投资51.6亿元。针对中低价位、中小套型普通商品住房不足等的问题，对于新审批、新开工的住房建设项目，使套型建筑面积90平方米以下中低价位、中小套型普通商品住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。同时，要严格控制大套型、高档商品房的开发，引导和增加普通商品住房的供应，促进房地产市场的持续健康发展。二是加大经济适用住房建设力度。按照《住房保障五年规划要求》，我市将突出经济适用房的政策性和保障性，坚持以低收入群体的住房需求为导向，实现由“改善型”向“保障型”转变，建设经济适用住房66万平方米，完成投资8.9亿元。面向高、中、低收入家庭提供不同层次的住房供应，打破由商品房一统天下的格局，形成住房供应的“替代效应”，缓解结构性价格上涨的局面。三要扩大廉租住房制度覆盖面。按照“企业代建，政府收购”廉租住房和政府直接组织建设廉租住房模式，建设廉租住房22.5万平方米，完成投资2.5亿元。 并通过租金补贴为主、实物配租和租金减免为辅的方式，切实改善最低收入家庭的居住环境。

　　第二剂良药：激活住房二级市场  释放存量潜力

　　“房价上涨速度快、空置率高，都是流通不畅造成的。解决的最好办法就是要让二手房市场活跃起来。”这是著名房地产商潘石屹潘石屹的观点，“如果能把二手房很好地流通，房价至少可以降一半”。近年来，我市在开住房二级市场方面做了大量的工作，在《安康市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》出台后，今年6月我市又出台了安政办发〔2008〕43号文件《关于进一步加快发展住房二级市场的实施意见》。主要从以下几个方面突破：一是突破认识障碍。要加大推进公有住房出售工作的力度，对于符合出售条件的房改房、集资房等公有住房，无论现住户是否属于产权单位的职工，产权单位都要按照房改政策规定协助办理交易手续。同时，对符合上市再交易条件的经济适用住房，也允许其上市交易。二是突破政策障碍。要依照安政办发〔2008〕43号文件精神，清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民通过换购住房改善住房条件。在房改中购买公有住房未及时办理产权证书的，职工个人产权取得时间按房改部门批准的住房之日确定。取得产权超过5年的已购公有住房，通过二级市场交易，可直接办理转让手续，不需产权单位签署意见。三是突破税收障碍。根据国办发〔2006〕37号的规定，可免征相关税费，如果是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。四是突破信贷障碍。完善二手房公积金贷款管理办法，加大对住房公积金贷款的支持；要加强住房二级市场的信贷工作，重点增加与住房公积金贷款相配套的组合贷款投入，并积极开展二手房抵押贷款等住房金融业务，积极为发展住房二级市场搞好服务。通过消除认识障碍、政策障碍、税费障碍和银行信贷障碍，给我市的房改房上市交易松绑，缓解住房供应总量不足的局面，实现一级与二级市场、增量与存量市场的联动，逐步缓解住房压力，稳定住房价格，推动住房市场良性发展。

　　第三剂良药：改变住房消费观念   推进梯级消费

　　目前，房管部门正在着力构建“租赁—二手房—新建商品房”的梯级消费模式，大力推进租售结合供给政策。据统计，有67%依靠租住房屋解决住房问题的市民认为，租房在减轻生活压力、降低支出成本的同时也远离了“房奴”困扰。因此，在高房价在市场背景下，广大居民尤其是广大年轻人要深入领会国家倡导的住房“梯级消费”的概念，保持理性消费，不要盲目追涨，在经济实力有限时，可以考虑先租住房屋，经济条件好转后购买二手房，在有了一定积累后购买更舒适的住房，从而建立梯级消费的模式。房地产市场管理部门已从住房租赁市场入手，整顿规范租赁市场秩序，通过全面启动和完善住房租赁市场，优化配置存量住房资源，建立房地产市场的联动机制，以实现住房“梯级消费”的顺畅运行。