2008年5月16日，一家代码为“CHLN”（China Housing & Land Development，Inc（中华
房屋土地开发集团公司）的公司正式开始在纳斯达克主板交易，当天
开盘价为5.25美元，同时，结束了其在柜台间公报板（OTCBB）市场近两年的交易。
这是
中国第一家在
美国纳斯达克主板上市的
房地产开发
企业。中华房屋土地开发集团公司（以下简称,中华房屋）的上市，使旗下实体公司——
西安新兴房地产开发有限公司（以下简称，新兴地产）广受关注。
目前在美国全国性证券交易所公开上市的中国房地产开发企业仅有两家，一家为2007年底在纽交所主板成功进行IPO的河南房企鑫苑中国（NYSE:XIN）；第二家便是此次在纳斯达克成功升板的中华房屋(NASDAQ:CHLN)。
与鑫苑中国引入私募后再直接IPO不同，新兴地产走了一条更为曲折的路：先借壳OTCBB市场交易开始进入美国资本市场，后引入三轮私募，融资4700万美元，两年后升板至纳斯达克主板，最终实现上市。
6月10日，中华房屋董事长兼首席执行官、新兴地产创始人鲁平纪在
北京新侨饭店接受了《地产》专访。当被问及上市后的最大改变时，他认为：“变化最大的就是市场机会在成倍地增加，很多大型房地产基金的
投资人纷纷主动找我们，我们站在了一个和他们平等对话的平台上。”他此次来北京就是和一家大型外资机构商谈
项目合作。
回顾过去，鲁平纪感叹道：“我们从2004年就开始走上市这条路，现在应该说成功了，但当中有很多曲折，也走了一段弯路。”
求生存：去美国上市
要往大做必须有大量的资金，如果想生存下去，就必须用新的融资平台来打破瓶颈——上市
“2004年时，我们在西安的房地产市场里处在一个不大不小、很尴尬的局面，当时每年的开发量也就是几万平米，
销售量1—2个亿。如果说房地产公司要消亡的话，最先从这个层次上开始。”鲁平纪告诉《地产》记者。
成立于1992年的新兴地产原隶属于
中国人民解放军兰州军区后勤部。1998年，根据中央军委关于“军队不再从事经商活动”的指示，整体移交
陕西省经贸委。1999年上半年，改制为全部由自然人出资的有限责任公司，注册资金5000万元，具有国家房地产开发一级资质，主要经营
住宅和
商业地产的开发与销售。
虽然新兴地产在西安是一个老牌房地产公司，但最初业务开展并不是很顺利，资金短缺一直贯穿其早期的发展。鲁平纪向《地产》记者回忆，由于缺乏资金，公司成立之初就动员
员工四处借钱，谁借来的钱多，折换的股份就越多，“我就要去带这个头，当时风险非常大，你都不带头，别人怎么相信你？”
房产开发是资金密集型
行业，融资渠道严重依赖银行信贷。和容易获得银行支持的西安高新区下属的天地源和紫薇两大房地产
开发商相比，新兴地产在融资渠道和跨台阶发展上，一直落在后面。2004年，新兴
房产销售收入1.3亿元，利润接近3000万，而紫薇销售额早已过10亿元。
2004年初，为遏制房地产投资过快增长的势头，国务院以“管严土地、看紧信贷”为基调，连续出台一系列政策对房地产业进行调控，一方面推行“招拍挂”从源头控制了土地供给，另一方面将房地产开发项目资本金比例提高到35％，严禁房地产流动资金
贷款。
无疑，和现在全国近5万家中小型开发商们面临的难题一样，“生存还是死亡”直接压迫着鲁平纪的神经，只是他看到的更早。他回忆到：“我们当时就分析，要往大里做必须有大量的资金，如果想生存下去，就必须用新的融资平台来打破瓶颈——上市”。
而在上市地点的选择上，鲁平纪比较了各个资本市场：国内A股上市显然不可能，因为新兴地产是小规模的私营房地产企业，2004-2005两年是国家对房地产上市控制最紧的时候；当时
香港市场对房地产普遍不看好，亚洲金融危机后又受到SARS冲击，市场跌入谷底，净资产严重打折；而新加坡市场较小，对于房地产公司来说，不太适合。“这时有人给我们当顾问团队，推荐我们去美国融资。”
美国有三个全国性交易所，纽交所门槛最高，对企业的资质、股价和流通量有严格的要求；全美证券交易所门槛比较低，相应流通量、活跃度也较低。“纳斯达克由于是电子柜台，最基本的特点就是交易量大，流通性好，对于投资人来说，退出风险就小，所以我们选择了纳市。”
一提起纳斯达克，很多国人第一反应就是“高科技”，而
新浪、搜狐、网易、盛大、百度等
网络暴富神话更加深了这种固有观念。对此，纳斯达克中国首席代表徐光勋表示：“纳市现在约3200家上市企业中，所谓的高科技概念股其实只有25%左右。在纳市上市的企业所属行业非常广泛，涵盖金融、制造业、医疗保健业等。”
“但纳斯达克最基本的要求是，企业必须具备高增长潜力，速度必须是超越式增长，这正符合公司的发展特点。”于是，鲁平纪和新兴地产踏上了漫长而曲折的纳市征途。
OTCBB借壳坎坷路
买了你们公司就等于买了一个中国，买了一个中国就等于买了一个百货公司，什么都有，你们这样经营是不对的
“从一开始我们就准备走通过反向并购在OTCBB交易的路。”鲁平纪告诉《地产》记者，直接在主板IPO，不仅费用不菲，且对企业的要求颇高，对于当时规模较小的新兴地产来说不现实，“所以当时选择了走捷径的方法，先在OTCBB市场锻炼两年。”
OTCBB的全称是场外柜台交易系统(Over The Counter Bulletin Board)，又称布告栏市场，是全美证券商协会
管理的柜台证券交易实时报价服务系统，与纳斯达克股票交易系统的运作完全分离，互相独立。
与纳斯达克相比，OTCBB以门槛低而取胜，挂牌企业包括从主板退市以及暂时达不到主板挂牌条件的企业，具有发行数量少、
价格低廉、流通性差、风险大的特点。
OTCBB市场不乏一些具有成长潜力的优秀企业。在达不到在主板挂牌条件的情况下，先在OTCBB上发展，获得最初的发展资金后，通过一段时间积累扩张，达到交易所主板的挂牌要求后可以升级到主板市场。今日如日中天的微软就是OTCBB市场孵化出的明星。
由于OTCBB上市门槛低，一直以来受到中国民营企业的追捧。国内民营企业为进入美国资本市场，通常选择一个在OTCBB挂牌的美国壳公司，以反向收购的方式借壳上市。这种操作不仅时间短，而且通常只需要30-60万美元便可完成。
虽然新兴地产确定了走OTCBB借壳这条路，但一开始并不顺利。当时帮鲁平纪筹划的顾问团队是中国人，不了解美国投资者的喜好。他们认为房产概念在美国不被看好，建议用并购概念把新兴地产包装成一个业务涵盖媒体、建筑、计算机等各领域的多元化企业，以多元化为卖点，在美国推介。
鲁平纪对《地产》记者说道：“事实上在美国投资人眼中，一个公司做到巨无霸的时候，才可以进行多元化，比如通用；但你一个小公司，而且这个专业团队以前都是做房地产的，现在改去做电子，美国市场根本不看你。”
无独有偶，河南鑫苑在2006年初也传出注册IT公司，与房地产业务进行嫁接，意图以科技概念在纳斯达克资本市场，由于美国投资人不买账，最终鑫苑注销了这个IT公司，并改投纽交所进行IPO。
新兴地产这样包装居然找不到美国本土投行承销股票。鲁平纪回忆，好不容易有一家小投行的副董事长感兴趣，并表示愿意做这件事，但他回到美国就石沉大海。
鲁平纪此刻表现出了足够的执着，追到美国去打探究竟，“他们领导都不愿意见我们，最后打发了一个韩国的分析师来和我们说，你们这个公司不行，买了你们公司就等于买了一个中国，买了一个中国就等于买了一个百货公司，什么都有，你们这样经营是不对的。所以我们回来才意识到，这样包装是错误的。”
意识到这种包装在美国市场行不通后，鲁平纪和最初的顾问团队终止了合作关系。“这时候我们又碰到了美国另外一家小投行，这个投行规模很小，主要帮企业运作买壳”，在这家美国投行的运作下，新兴地产顺利实现了买壳，进入OTCBB市场交易。
2006年4月21日，新兴地产宣布与OTCBB市场上一家名为Pacific Northwest Productions Inc.(OTCBB
NWP)的公司完成反向并购；2006年5月8日，更名为中华房屋，China Housing & Land Development, Inc（OTCBB：CHLN），并开始在OTCBB市场交易，开盘股价为每股3.50美元。
中华房屋是注册于美国内华达州的外商独资企业，在公司注册上，鲁平纪又显示出了足够的狡黠。虽然根据国内工商管理部门的规定，“中华”字眼不能随意用于注册公司，但China Housing & Land Development工商部门管不着。
海外投资者通常不熟悉国内企业，他们可能认为“中华房屋”的大名头也对应着中国房产业的一个巨头。用公司名字向海外投资者讲故事的一大成功先例是阳光媒体投资主席吴征，他接手一直微利经营的《财经时报》后，以China Business Post的名义大力宣传，在新加坡市场套现1亿新元。
2006年8月24日，中华房屋完成第一次股权融资，共发行745361股普通股，以及3年期认股证336976股，募集资金200余万美元，认股证执行价格为每股3.31美金（所有认股权证全部执行时可获得111万美元）。
虽然顺利在OTCBB开始交易，但鲁平纪很快又犯了愁，由于市场本身交易量较小，中华房屋每天3-4万股的流通量在OTCBB已经算是不错，但仍然无法为企业融到急需的大量资金。
2006年，新兴地产开发完成新兴·24G、新兴·骏景园I，当年实现销售收入5400万美元，净利润950万美元；而2006年获得7500万美元私募的河南鑫苑，在资本助力下迅速在全国5个二线城市扩张，年销售收入一举突破1.4亿美元，净利润达到1600万美元。
鲁平纪回忆道：“这个投行主要任务是买壳，壳买成了，也上OTCBB了，可是它的融资能力不行，在资本市场上找不到投资者，后来我们和这家小投行也终止了合作关系。”此时，一家名为CantorFitzgerald美国金融机构通过OTCBB得知了中华房屋的信息，主动找上门。CantorFitzgerald是全美最大的债券交易商，彼时正意图拓展中国业务。双方一拍而合，Cantor Fitzgerald成为中华房屋的做市商。
2007年5月9日，在CantorFitzgerald的运作下，中华房屋完成了第二次股权融资。募集资金2500万美元，共发行9261844股普通股，以及2778553股认股权证。认股证为5年期（至2012年5月），执行价格为每股4.50美元，当股价到达9美元，并维持20天，该认股权证可被强行执行（所有认股权证全部执行，公司可获得约1250万美元）。
2008年1月28日，在另一投行Merriman Curhan Ford& Co运作下，中华房屋完成了第三次可转换债券融资。共募集资金2000万美元， 同时发行1437468股认股权证，认股证为五年期执行价格为每股6.07美元（所有认股权证全部执行，公司可获得873万美元)。
回顾近两年的OTCBB市场历程，鲁平纪感触最深的便是：“在美国上市，必须要有美国本土有实力的投行，他最了解美国人，能把公司包装然后推介给投资人。他帮投资人赚钱了，投资人信任他，他才有一定的影响力。”
成功升板纳斯达克
上市后站在新的平台上，鲁平纪认为新兴地产迎来了跨越式发展的良机
2008年5月16日，中华房屋正式在纳斯达克主板交易，当天开盘价为5.25美元，市值达到1.5亿美元。
在总数约3000万股的股本中，新兴地产管理层持有51%的股份，居于控股地位，鲁平纪及其家人合计持有17%的股份，而Pope Asset Management、Midsouth Investor Fund LP以及Whitebox Funds合计持有约40%的股份。
目前，中华房屋的市盈率约8.3倍，与河南鑫苑相仿。如果以A股房企动辄20倍、30倍的市盈率相比，中华房屋并没有获得足够的溢价。但能够成功在纳斯达克上市，鲁平纪还是满心喜悦。
OTCBB门槛虽低，但能够融得资金的公司还是为数寥寥。通过三笔定向私募，中华房屋在转板前成功融来4700万美元的资金，在鲁平纪看来是能顺利转板的主要原因，“投资人给了我们那么多钱，说明现在机构投资者对我们认可了，其二则是2007年的业绩较好，对投资人承诺的条件我们都做到了。”
2007年，中华房屋总营收达到7391万美元（约合5.18亿人民币），净利润达到1668万美元（约合1.16亿人民币），同比分别增长37%、84%。
在纳市上市的管理费用并不低廉，25万美元的审计费用，20-30万美元的律师费，还得聘用一家公关公司，每年还要在美国做几次路演，再加上其他的业务费用，对于中华房屋这样规模不大的公司来说，每年也要不少于100万美元。
同时，在纳市上市也面临着比国内更为严格的监管。根据纳市监管要求，为保护小股东的利益，独立董事的席位要多于管理董事。在中华房屋的7名董事中，独董占4席，其中3个还是美国公民。和A股的独董多为“点头”董事不同，纳市的独董“十分较真，他们甚至打电话到国内来核实过我们的学历和从业资历。”鲁平纪告诉《地产》记者，在管理层薪酬、员工福利、公司治理等方面有决策权限。
尽管这样，鲁平纪还是认为上市是值得的。打通资本市场通道后，对新兴地产将来的发展，鲁平纪显得信心满满，他表示：“目前新兴地产规模还比较小，我们下一步的想法就是要依靠纳斯达克这个平台，迅速融到一笔数目可观的资金。”
上市后站在新的平台上，鲁平纪认为新兴地产迎来了跨越式发展的良机。
虽然新兴地产在国内的名头不是很响，但是作为在美国上市的两个内地房企之一，对海外资金有近水楼台之利。目前鲁平纪正在与一些大型国际投资基金协商，在项目层面进行合作，“项目合作不牵涉、不稀释股权，这一块我们能收到一大笔资金，拿这笔钱去扩大主营业务”。
同时，新兴地产也在多方寻找并购的机会。鲁平纪选择并购对象的标准是：充足的土地储备，不只买一个项目；要有好的管理团队；溢价要合理。他更愿意把这看做是出售方通过中华房屋的上市平台来套现。
“小公司费尽心力去上市，上不了，资本市场还不相信他，不如大家融在一起，一块去走这个路，人多力量大。”鲁平纪向《地产》记者透露，新兴地产也希望近期能放出大的利好消息，能刺激股价，“现在好几家正在谈，40%现金，然后60%股票。”
在业务层面上，新兴地产的一大潜在利好是，它即将在西安灞桥生态区拿到不少于1000亩的土地储备。灞桥生态区是西安的水源地，没有工厂，
西安市拟将其规划为主城区的一部分。
资料显示，这是西安市2004-2020年大型城市规划里的重头项目，将会建成西安第一个完全无工业的生态园区，以金融、商业、住宅、旅游为主，其中包含2000亩的世纪公园，包括基础设施和房地产开发，
政府总投资将达到500亿。
新兴地产的上市路走了4年，有点坎坷，不过来得正是时候。
