汉中楼市健康成长的五大注意事项

房价问题是关系到国计民生和社会和谐的重大问题，确保房地产市场的健康成长是各级政府的重要职责。当前，汉中房价在经过连续三四年的快速上涨后，已渐入“平台期”，这是一个较为理想的态势，但如果管理引导不到位，则可能偏离健康轨道继续快速上涨。那么，汉中楼市如何才能健康成长？笔者认为应该注意五大事项。

其一，加强宏观调控，确保一定时期内的土地供应量和住宅交付量。

笔者认为当前我国房地产调控中有一个盲区，就在除要求土地出让后两年内必须动工外，未在开发节奏上进行其它强制要求，这使得一定时期内的供应量（已交付使用的商品房）和需求量脱节。特别当是房价大涨时，预期价格所带来的利润增长冲抵掉“捂盘”所带来的财务成本仍有盈余时，“捂盘”便成了地产商的必然选择，楼市泡沫便会因此而产生。因此，笔者建议汉中在进行宏观调控时，特别是进行土地出让时，除按城市发展需求确保土地供应量外，还能对一定时期内的住宅交付量做出规定，此举不但能有力抑制楼市泡沫，而且在国内具有开创意义。

其二，加强交易制度建设，促进房地产交易过程中消费者的知情权。

当前许多大城市的房地产交易已实行网上登记制度，通过网上合同登记的方式强制全市内所有售楼部上传销售信息，消费者可上网查到全市所有楼盘最新的资讯，包括小区各类经济技术参数，已售商品房的价格和数量，未售商品房的价格和数量等，同时还可查找到前一天全市行情的汇总资料及分析。此制度对促进消费者的知情权具有积极作用，可以有效地避免地产商通过制造“一房难求”局面哄抬房价的现象。此外，还应加强日常监管，重点是曝光和惩治通过“销控”控制上市量，通过雇“房托”排队制造旺销假象等商业欺诈行为。

其三，做好消费者的引导，警惕假“西汉高速”公路进行投机炒作。

据说今年国庆节“西汉高速”公路就要正式通车了，这将对促进汉中经济发展产生重大作用，但近期内对汉中楼市的影响相当有限，因为通车不能改变汉中楼市原有的“供求平衡”。汉中不像商洛柞水，40多分钟到西安，供应量小且房价与西安差距非常大，汉中到西安3小时多的车程、和西安较小的房价差以及西安薄弱的“度假型”住宅消费能力，注定了通车后西安对汉中房产的需求量很小，何况汉中还有去西安置业者。但如果不能做好引导，被一些别有用心的论调误导跟风消费，那么很可能被“套牢”。今年春节我就曾听到有人持巨资准备借通车在汉中炒房的传闻。

其四，做好廉政建设，为房地产开发营造一个公平高效的运作环境。

房地产开发过程是一个很容易滋生腐败的过程，房地产业在业内被许多人称为“地缘政治经济学”，其中用意很明了。房地产开发商是一个组织者，技术门槛并不高，但土地的获取、银行的贷款、逾百道行政审批手续的办理等，使得许多企业只能望而却步。尤其是政府执行力欠缺廉政高效时，会产生两大恶果：一是设置了进入“壁垒”，让许多企业无法进入房地产市场，进而无法形成充分竞争的自由市场，使得房地产市场被操纵和垄断在“关系企业”手中；二是增加了楼盘的开发成本，而这部分成本最终会通过房价转嫁给消费者。

其五，做好土地出让的调配，警惕大财团对市场进行垄断或半垄断。

房地产具有很强的地域性，房地产开发商之间竞争较弱，多为少数几个商家之间的环形竞争。汉中市区及各县当前的房地产市场都很小，如此规模的市场很容易被有略有实力的财团操纵，甚至会从“寡头垄断”走向“完全垄断”，进而通过左右当地房价来谋取超额利润。因此，汉中应做好土地出让的调配，将开发商（含其控投企业）在某区县的开发量占到该区县同期总开发量份额的控制在30%内，同时力避其通过收购或兼并方式使市场份额上升到50%的临界点。当然，为发展优质大开发商，可鼓励其将业务分散到各区县。