来源：中评社
     在金融海啸席卷过后的美国，“一幢别墅不如一斤白菜贵”，众多金融机构被逼向绝境，正所谓“房地产死，银行亦死”。而大洋彼岸的中国，今年房地产市场明显疲软，8月份全国整体房价首次出现下降，“断供”现象在部分城市偶有发生。尽管短期内房地产市场的风险尚可控，“断供”亦不会大规模爆发，但高盛最新的研究报告警告，随着房价回落，内地房地产不良贷款风险将在今年第四季度和明年上半年初露端倪。内地某银行进行的相关测试结果认为，如果内地房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升；如果房价下跌超过40%，四成房贷或会出现“断供”。
   
    香港文汇报报道，在全球金融动荡、经济疲软的背景下，中国房地产市场也出现调整。今年年初以来，深圳、广州、上海等地的房价出现比较大的回落，尤其到8月全国整体房价出现近两年来的首次下降。深沪等房价回落比较大的城市出现“断供”潮，并有向全国蔓延的趋势。
     

   
    高盛研究报告预测，内地房地产不良贷款风险将在今年第四季和明年上半年初露端倪。
   
    “放贷漏洞”成隐患
   
    高盛的最新研究报告认为，内地房地产行业成交量的持续下滑、购房者信心的疲弱、库存的增加和毛利率的下滑将导致一些开发商遭遇现金流困境。而中国银行业的房地产不良贷款风险将在2008年第四季度和2009年上半年初露端倪。
   
    不过高盛认为，内地房地产市场出现系统性风险的可能性较小，而且银行业受房地产行业的影响仍然相对较小。但中资银行在开发贷款上的“放贷漏洞”却有可能放大市场调整带来的信贷风险。“中资银行并没有完全严格地执行相关政策，主要漏洞包括：开发贷款和销售收入可能被挪用、房地产信贷抵押物价值可能被高估、贷款高度集中可能导致银行易受高房价地区房价下跌冲击”。
   
    房贷比重高风险增
   
    中国银行高级分析师温彬也警告，如果房地产价格下跌幅度超过贷款抵押比例，必将会使开发贷款和住房抵押贷款的违约率上扬。而目前出现的房地产商楼盘滞销、资金回笼困难等问题，令房地产开发贷款风险同样暴露出来。
   
    温彬还指出，内地国银行业房地产贷款集中度逐步提高，银行商业性房地产贷款余额占人民币贷款的比重一般在20%左右，部分银行高达30%以上。资料显示，日本1992年地产泡沫破灭前夕不动产抵押占贷款总额35.5%，1990年美国经济危机时期不动产贷款余额占比为41.5%，1996年印尼地产危机时房地产贷款占贷款总额的20%，1998年新加坡地产危机时这一比例为30%―40%。“相比这一水平，部分商业银行的房地产贷款比例已经值得警惕。”温彬说。
   
    为全面掌控房地产信贷风险，央行及银监会近期下达不少相关的文件，要求各商业银行就房地产市场价格变化进行内部的“压力测试”，即假设房价下跌至一定幅度对个人住房贷款不良率构成的影响。上海有银行测试结果显示，如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升。如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%，即四成房贷可能会出现“断供”。

来源： 　2008-09-18 14:58:22 　作者：吕明合　　
http://www.nanfangdaily.com.cn/nfzm/200809180105.asp

位于首端的政府高拆迁补偿，却卖不了地；开发商大量囤积了土地，却卖不了房；集资户不想深陷抽身已是不能；而位于尾端的市民“用脚投票”，最终进行了反噬


经历数年的高位楼价“狂奔”后，丽水的土地拍卖仿佛被瞬间定格——地突然卖不出去了。

“每次拍卖会都是流拍，4月份以后再也没卖出过一块地。”丽水市房产界资深人士万春介绍，去年“7·31”黄金时期土地拍卖会人满为患的场面，现在早成了前尘往事。

唯一售出的两块地，还在四个月前，分属丽水最大的两家地产商“金龙房地产”和“正达置业”。“金龙交钱时，经济形势还可以。”万春说，但3月“万松公司集资挤兑事件”之后，丽水的房地产商就陷入了资金危机中。“民间借贷市场没有了，银行又缩紧了对房地产企业的贷款，谁也拿不出钱买地。”

更糟糕的是，“去年7·31大拍卖的地，本来已卖出去，今年能收尾款的。但很多公司宁愿受罚，被没收保证金，再也不交尾款了”。

一个例证是，4月23日拍得酿造厂地块的“正达置业”，本该于8月5日前交清的8120万元土地出让金，迄今仍有4620万元未付，超出一半。“政府给出了种种优惠，希望开发商能共渡难关，但大家都已有心无力。”万春介绍，虽然每次土地拍卖，开发商仍会列席捧场，但一到举牌应对，举目望去总是空空如也，“ 连起拍价也无人敢应”。“没人想陷得更深。”知情者介绍，为拯救身陷集资危机中的丽水“银泰房产”公司，此前政府曾一度希望让金龙和正达共组新公司，以优惠价格回购“银泰”手中囤积的土地，但两家公司思量再三，最终仍选择放弃。

“丽水楼市就像是一条食物链。”万春分析，市政府、开发商、集资户、普通市民中，这条周而复始的食物链，一直维系着楼市生态的循环。

位于蛇首的政府高拆迁补偿，却卖不了地；开发商大量囤积了土地，却卖不了房；集资户不想深陷，抽身已是不能；而位于食物链最下端的市民用脚投票的方式，终于反噬了蛇首自身。

“继续把高拆迁标准搞下去，只会加剧后果。但如果临时变更，又会引发社会动荡。”丽水市委办官员杜宇对南方周末说，丽水的拆迁、丽水的楼市，无论进退，现在都已成了难局。

虽然今年财政预算不会更动，但在几乎失去大部分预算外收入的同时，预算外的开支却大大增加了。“省里要求负债率稳定降低。但现在，丽水不得不加大举债。” 杜宇说。“这仅仅是肃杀之秋。真正的酷寒还未来临。”杜宇说，今年还能应付的原因，有去年出让土地的节余出让金未收款，还有收回土地的罚款。

了解此中内情的人士说，按照土地退还的惩罚规定，5000万以下的将按出让金的10%罚款收取，超出5000万部分按5%收取，超出1亿元部分按2%收取。而去年7月31日拍出的土地，分别为10.08亿、2.56亿、6亿、1.72亿和1.88亿元，依照这样的规定，罚款共有7180多万元可收。

但这些钱仍是杯水车薪。杜宇悲观地说，丽水的楼市现在就像皇帝的新衣，人人都已知无可维系，却又谁也不敢放弃希望。“你觉得我们会怎么样？”采访中，无论是官员还是市民和银行职工，都喃喃地向南方周末记者发问。也许就是这样，不管生死，大家仍都在等。

断臂求生不能，死撑到底亦是下策。丽水再次陷入了两难的抉择之中。“丽水的土地市场，从狂飙突进到泡沫破裂，再到政府举债救市，至此终于陷入僵局。”

救市：拆迁40万平方米，举债超10亿

房屋拆迁补偿基准价一公布，二手房交易价格陡然上涨。房屋拆迁补偿价格上涨，势必带动丽水房价新一轮上涨。这正是丽水救市的基调之一。

“设身处地地想一下，我们只能救市，只能往前走。”丽水市国土资源局一名官员分析丽水政府此前的“拆迁救市”行为时说。

去年年中，当楼市渐入萧条，丽水决定启动江滨区块旧城改造项目，这亦是丽水市区迄今为止最大的旧城综合改造项目。

旧城改造是政绩，但更主要是救市。丽水市委办官员杜宇亦承认，“江滨地块是政府手中的王牌，一经出手，不但本地块房价是天价中的天价，而且能带动其他地块的房价上扬。”“我们本来以为这是高招，如果能救回来，是一步好棋。”杜宇说。如果局势尚可，拆迁的土地都能卖出，此举既能稳定形势、又能盘活经济，可谓一举多得。

拆迁只不过是众多稳定措施的一部分。“5月以来，我们一直提要对集资‘治旧控新’，新的是基本控制住了，但旧的集资一直没有任何有效的治理对策。”杜宇说。刺激楼市的措施因此被推上了前台。

8月29日，丽水市政府突然调整住房公积金政策。新政策提高了市区公积金贷款的最高限额，将单职工的最高贷款额由25万提高到40万元，双职工则从40万提高到60万元。并将市区结清住房公积金贷款后再申请贷款的时间间隔，由5年缩短为1年。

最受争议的失误，发生在拆迁的补偿基准定价上。

有市民回忆，2007年3月的“2007年市区房屋拆迁货币补偿基准价听证会”上，丽水市仲裁委员会的金荣标作为听证代表，曾对当时拟定的5150元的基准价表示忧虑。

“多年来丽水的房屋拆迁补偿价格已成为本地房地产交易价格的风向标。”金反对说，“过去两年在3月份房屋拆迁补偿基准价一公布，二手房交易价格陡然上涨。如果房屋拆迁补偿价格上涨过快，势必会带动丽水房价新一轮上涨。”

但孰料一年过后，这一反对原因，正成了丽水救市的基调之一。

“以高补偿价拆迁救市的政策——《丽水市区江滨区块旧城改造国有土地房屋拆迁补偿安置实施细则》，其实在今年3月基本定好。”丽水市国土资源局的一位官员回忆，8809元每平方米的补偿基准价，一开始就有不同意见。但“定基准价的时候，评估报告没经过专家论证，没经过仔细研究，由个别领导拍板了”。

“8809元只是基准价，还须加上‘奖励、楼层、朝向’等众多系数。”这位官员说，考虑到拆迁工程时间紧、难度大，政策规定，在政府要求时间内如期腾空的，在基准价上再奖励20%。“一般的土木结构房，系数一加，就是一万一每平方，钢混结构的，则有一万二。”

“这是什么概念呢？”万春介绍，“丽水看到的房子，随便什么房子，除了个别的别墅，任何新房都能拆。”

而拆迁的江滨区块，大多只是一两层的传统土木结构房子，不少房子甚至建于建国之前，早已乏人居住。

但拆迁工程得到了拆迁户的热烈拥护。在各地政府都被视为最棘手的征迁难题，在高补偿前迎刃而解。不少人早早腾空了房子，等着政府发放补偿款。

“这是以前打官司时，别人以5万块钱抵给我的，一直没卖掉。”一名拆迁户喜出望外，“没人要的房子，现在突然成了150万。我们当然要感谢党委和政府。”

杜宇回忆，丽水市政府原本估计，按照以往拆迁习惯，拆迁户将由三种途径分流：三分之一是异地安置，三分之一原地安置，三分之一货币安置。

但高拆迁补偿价和对楼市的低企，突然让95%以上的人提出了货币安置要求。“部分本该拿房的农民，现在也提出只要货币了。”

“本来以为只有十多亿。现在一下子扩大了两倍，变成了三十多亿。”丽水市政府突然发现，面对业已腾空和已被拆除房子的拆迁户，自己再也无力按期发放承诺的补偿金。

负责城市经营的政府，现在仿佛成了一个公司，投资突然失误，陷入资金周转不灵的困境中。

“我们相信政府有这个实力，也有这个能力解决安置补偿款问题。”相比之下，拆迁户们并不着急。

政府被紧急动员起来筹款。“市里已紧急向省政府调配一个亿，但还是根本无法填补漏洞。”杜宇说，此前，省里要求负债率稳定降低。但现在，丽水将注定要加大举债。“拆迁户总数是3800多户，公布的是40多万平方米，但实际面积可能有36万平方米。”丽水市国土资源局一位知情人士介绍说。现在已付清第一批 300户的拆迁户补偿金，有7个多亿，“其它的钱还在筹措中”。

最新的进展是，丽水政府以城市发展公司名义包装了数个项目，提出向建行贷款10亿，中行贷款2.5亿。

丽水中行和建行的人士向南方周末记者证实了双方已达成意向。“省行已经同意，但还需要中央去批，不出意外，应该有可能成功。”他们并证实，丽水市政府同时亦正在与稠州银行洽谈借款之事。

资金问题也许仅仅只是开始。

负责征迁工作的官员说，除了抬高地价，更危险的后遗症在于给日后的拆迁户提供了过高的期望值。“这样的房子都一万一、一万二，以后怎么拆？”

善于谈判的民众智慧是惊人的。在丽水市人防办边上，沿江的风景带拆迁户，此前不过6000元每平方米，但现在，一些人已重新回到了残破的泥坯房中。“不给我同样的价格，我们不会搬的。”

多米诺骨牌：楼市，地方财政，集资

丽水市一级财政，50%以上都是依赖土地收入。土地市场陷入泥沼之中，丽水的财政已令人忧虑。

“是潘万松搞倒了丽水楼市。”多位房地产业者回忆说，3月份的万松挤兑风波，彻底宣告了丽水楼市无序上涨的终结。

去年7月31日，潘万松曾一掷万金以16371.9元/平方米的楼面价拍得“地王”，但终受累于集资困局，酿成挤兑风波。“万松虽然还没垮掉，但它打击了大家的信心。连续性的报道彻底揭开了皇帝的新衣。大家都开始纷纷挤兑，要把以前放在房产公司的集资拿回来。”万春介绍。

风波很快累及丽水以民间集资为资金主要来源的地产公司，在资金压力下，“大家只能主动违约被政府处罚收回土地”。

实际上，潘万松“搞倒”的，只是丽水楼市这串多米诺骨牌的第一张而已。

丽水透明售房网的数据显示，很多2007年开盘的房子，迄今仍有半数以上显示为绿色，“仍未售出”。

房价已经下调了2000元每平方米，但丽水依然有价无市。“过完春节后，楼市就彻底陷入了僵局，什么房子都卖不动了。”万春介绍说，1至8月间，丽水的商品房销售，每月平均销售量不足150套，比去年同期减少了50%以上。

一叶落而知秋。萧条的楼市，仿如一根轻轻的稻草，差点压垮了丽水财政这匹衰弱的骆驼。“丽水市一级财政，50%以上都是依赖土地收入。大部分基础建设资金，都源于土地拍卖所得。”丽水市委办官员杜宇指点着丽水市政府大楼说。

大楼外，宽阔的迎宾大道两侧，到处是崭新而舒适的高层建筑，小桥流水，花草树木，一派欣欣向荣。夜色降临，巨大的市府大楼通体发亮，璀璨夺目，显示着这个新兴城市希望展示在外人前的超级繁荣。而没有高地价，眼前的这些，迄今仍只会在画图之中。“房价高，地价才能高，市财政收入才能提高。财政收入上去了，市政建设和市区的形象才能像现在这样漂亮。丽水党委和政府为人民办实事，花的不是纳税人的钱，而是花高价买房人的钱。”有当地人士如此评价说。

然风光过后凄凉早伏。土地市场陷入泥沼之中，丽水的财政已令人忧虑。“政府提高负债已不可避免。”杜宇分析。“丽水楼市的症结所在，是全靠民间借贷，资金成本过高。”作为政府的高级智囊，杜宇分析，这个失误，不能算在今天，而是以前的历届政府一直没有痛下狠心。

丽水集资的特点是全民参与。“凡是有点积蓄，都可以放高利贷。即使算一分二的月利，十万就是一千二。这点东西，去还按揭贷款都可以。”

一个公认的事实是，在丽水，集资的主力包括了各级公务员。“大家都不愿让它倒。公职人员也好，老百姓也好，最终变成了利益共同体。”这也让如何处置集资成了历届政府的难题。“形势大好下，大家都是歌舞升平。”但如今风波迭现，大家早已是人心惶惶、风声鹤唳。此时，人们想抽回资金，却发现这已成为头等难题。 “企业没钱归还，即使还能支撑，一抽回来就得死。”而在多年集资中，早与企业形成一损俱损关系的集资户们，只能选择等待。


算计：谁也没算过市场

政府一直在劝导有购房意向的拆迁户，直接把补偿款作为购房款转到开发商处。但事实超出所有人的想象，钱并没有进入楼市。

“事实上，江滨拆迁本身并不是亏本买卖。”杜宇分析说，沿中山街由北向南而行至南明门，两侧均是一两层的低矮土房。由于地块容积率低，如果能卖出去，即使以目前的高补偿价看，也非亏本生意。“只要楼市继续繁荣下去，老百姓觉得价格能接受，不会有问题。”杜宇作为参与抉择者，分析此前政府的逻辑说，旧城改造的拆迁成本虽然会经拆迁户之手，“这些钱反正都要买房，还是会回到我们手里”。

丽水市建行的一位中层人士证实了这一逻辑。为减少中间环节，政府一直在劝导有购房意向的江滨拆迁户，在政府借款最多的建行处开户，直接把补偿款作为购房款转到开发商处，勿过拆迁户之手。

江滨区块的拆迁户有3800多户，每平方米拆迁补偿价超过一万元。在幻想破灭之前，开发商们据说一想到此处就窃窃自喜。

“如果以每户100平方米计算，这些拆迁户的补偿款就高达30多亿元，这些钱总要流入房地产市场，是个不容忽视的市场需求。”深陷资金危机中的丽水银泰房地产开发公司总经理季文华对媒体展示了自己的希望，“下半年拆迁户的安置款一到手了，估计那时楼市会回暖。”“这么多资金进入楼市，不激活才怪。”开发商们曾经一夜间乐观起来，“江滨的拆迁户在得到政府补贴后早已具备购房条件，他们的购买力绝对是最上乘的。”

但事实超出了几乎所有人的想象，楼市春天并未如开发商所预期地到来。很多人拿了钱，并没有去购房。

在莲都区，很多人都是公务员，本身就有经济适用房居住，根本没有购房的打算。

而古老的中山街上，早已是老人们的居室。“他们的子女本身就有其它的房产。即使他们要买，也宁愿买二手房。”

一名原先住在二层土木结构房中的老师，拆迁后得到了120多万元。但他却选择了把这些钱借给温州办厂的亲戚，“这么多钱，月利两分，一个月就有2.5万。”每个月他拿出2000多元，“在这能租到最好的房子了。”他精明地计算说。

一名女企业家，早早腾空了房子。“一个400多平方米的厂房和500多平方米的房子，可以收到800多万元补偿款。”她开心地计算着从天而降的这笔补偿款说，“300万去买别墅，400万投厂子里，其它的存起来。”

还有更多的选择，但罕有人再提到购买新房。“宁愿去放贷，也不会在当地买房。”

有网友在“丽水信息港”的论坛上以开发商的“辛酸口吻”嘲笑：


有一朋友住在江滨——拆了
政府甩他一百多万——乐了
看中杭州一二手房——买了
剩下的钱做小生意——稳了
说以后他就是杭州——人了
到这我的眼眶又是——红了


（经被采访者要求，文中万春、杜宇等为化名）