郑州写字楼卖住宅价 商业地产市场深度调整开始 郑州, 写字楼, 地产, 商业, 深度

一剑终情

http://bj.house.sina.com.cn/biz/  2009年05月20日09:00  河南报业网-大河报



　　□记者余勇文李文波图
　　与郑州3月、4月份红红火火的商品住宅市场相比，包括商铺和写字楼在内的商业地产却依然处于低迷状态，供应萎缩，成交量减少，价格走低，尤其是写字楼，有的甚至已经卖出了住宅价。在商品住宅市场迎来“小阳春”的时候，郑州的商业地产市场却是“这里的黎明静悄悄”。
　　市场持续低迷
　　上个月，邢先生终于将自己在郑东新区CBD商务内环的房子租出去了。2004年，邢先生在CBD商务内环买了一套180平方米的商住房进行投资。去年上半年，他把房子装修了一下，想租出去。可大半年过去了，尽管租金一降再降，但他的房子依然无人承租。上个月，终于有一家公司以每月2500元的价格把他的房子租了下来。邢先生算了一下，租金每平方米每天还合不到0.5元。“没想到租金会这么低，连我每月按揭都不够。”邢先生非常失落。
　　不仅租赁市场如此，郑州写字楼的销售形势也不容乐观。郑州[url=http://bj.house.sina.com.cn/index.shtml]房地产[/url]市场一季度成交数据显示，郑东新区CBD商务外环几家写字楼的售价在每平方米4500元至6000元之间，这样的售价甚至比郑东新区很多商品住宅的价格还低。
　　记者在采访中了解到，从去年第四季度开始，郑州商业地产就开始下滑了。“首先是写字楼，表现为租金下降，空置率大幅上升。随之，商铺的售价也开始下降。”中原地产河南公司董事、总经理冯建军这样告诉记者。
　　今年前4个月，郑州纯商业用地供应比较少，而且商业用地一般以住宅兼容商服用地的形式出让，很少以单独商业用地的形式出现。办公用地也连续出现零供应。2008年上半年之前郑州写字楼处于供大于求的阶段，政府采用减少办公用地出让量的办法对写字楼建设进行控制，但是随着市场的消化，写字楼存量逐渐减少。一季度郑州市商业用房连续第二次出现供小于求的现象，商业用房的批售量连续第二个季度减少。今年1月~3月，郑州市共批售商业用房13.33万平方米，环比减少27.1%。其中，2月份郑州商业用房为零批售，这是近年来比较少见的。商业地产市场成交价格也有走低的趋势。一季度郑州商业地产市场成交均价为每平方米6684元，环比降低11.5%，同比更是降低了23.8%。金门面首席顾问王少华说，郑州商业地产市场成交价格的降低，是因为目前郑州在售的商业地产主要是住宅项目配套底商或商业街，这些新项目一般都在城市外围，商业用房价格不是很高。而与此同时市中心地区高价商业地产越来越少。
　　今年1月份和3月份，郑州市场两次出现办公物业零批售，办公用地的缺乏使市场缺少新的写字楼项目入市。目前郑州市场上除了东区有一些写字楼项目在售以外，其他区域基本没有新的写字楼项目供应。4月份郑州写字楼市场再次出现了零供应，销售面积也比2月、3月份有所减少。4月份郑州写字楼成交3.62万平方米，比上个月减少了近2万平方米。
　　深度调整刚刚开始
　　4月9日，住房和城乡建设部分别给北京市建委以及上海、天津、重庆、广州、杭州、沈阳、成都、深圳、青岛、郑州、苏州12个一、二线城市房管部门发去一封《关于开展商业地产专题调研的函》，目的是全面了解房地产市场状况，发挥房地产业在扩内需、促增长中的积极作用，住建部将对包括写字楼、商业营业用房等商业地产进行专题调研，并要求12个城市房管部门对当地商业地产经营情况做调研分析，形成书面材料，上报住建部房地产市场监管司，住建部还将根据各市上报情况派人进行实地调研。
　　冯建军直言，在一季度住宅市场出现反弹行情并持续至今的时候，商业地产市场的深度调整刚刚开始。今年一季度，商业地产供需冷清，包括郑州在内的许多城市供应量和成交量均出现大幅度下跌，尤其是一线城市，供应和成交下跌幅度在50%以上，调整迹象明显；二线城市受个案影响，两极分化，但部分城市已出现项目价格下调的现象。受金融危机影响，很多零售品牌大多采取暂停或减少开店来降低成本。对于新的商业项目则非常慎重，往往要求商铺位置及发展前景极好，甚至要求业主提供装修补贴才会继续洽谈租赁。写字楼租金压力非常大，下半年空置率可能将继续走高，同时写字楼业主间的“价格战”形成的恶性竞争可能将进一步压低写字楼租金。由于大部分二线城市的商业地产在2008年年底出现集中供应，交易高峰已过，另外，由于经济危机影响，不少开发商和投资商放缓了节奏，暂时以观望为主。种种统计指标暗示，如果经济短期内没有太大利好，商业地产将成为住宅市场之后重度调整的房地产板块。
　　省会某银行人士告诉记者，今年以来，一些地方商业地产项目的融资贷款额已出现超过住宅项目的趋势，这在以往是非常少见的。
　　进入平民化时代
　　商业地产的开发周期一般较长，平均开发时间在三年左右。因此，目前的供应量主要由前几年的土地供应决定，而未来的供应量主要由近几年的土地供应决定。另外，由于“8·３1大限”之前开发商囤积了大量土地，因此最近几年商业地产的供应量出现大幅增加，但是随着这些土地的逐步消化，未来该类商业地产的供应量将会出现明显减少。
　　冯建军分析说，就商业出售项目而言，投资者受国际金融危机等不利因素影响，投资热情空前下降，这种影响会持续到今年下半年甚至2010年，导致商业成交量的大幅下滑，预计下滑幅度在30%至50%之间。由于前几年商铺价格的过快增长，2009年~2010年期间，预计商铺成交价将持续调整，总体调整幅度预计在20%至30%之间，部分价格高区的调整预计在40%以上。
　　业内人士普遍认为，2009年金融危机的影响将会全面向下游的零售业传导，消费者将普遍减少自己的购买需求，零售企业的扩张步伐也大幅放缓。因此，2009年对商铺的租赁需求将会大幅放缓。