2009，民营房企生死大限！ 房企, 生死, 民营

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来源：喻颖正 发布时间：2009年06月09日

目前我国的主流开发商大致分为三类：央企（如保利、中海）、资本化企业（如万科、金地）和民营企业（如雅居乐、碧桂园）。这三类企业在2009年将形成完全不同的企业发展格局，央企将会主导今年的发展总体格局；资本化企业则会相对稳健；而民营企业将面临相当大的压力。 当前形势下的两大趋势：国有化及百亿企业集中度上升
政府推动房地产业国有资本发力。自美国金融危机爆发以来，全世界兴起国有化的潮流，中国也是如此。作为中国的支柱产业之一，且涉及民生与社会稳定的房地产，同样受到国有化趋势的影响。除中海、保利外，今年招商、中粮、远洋、华润、中航业绩表现抢眼。其中1~4月，保利累计销售面积和销售金额分别为124.73万平方米、105.16亿元，同比增长182.15%和212.8%；华润实现签约面积75.03万平方米，签约金额达66亿元，同比增620%，央企开始发力。
百亿企业集中度上升，大鱼吃小鱼态势明显。从2006年开始，全国的领头企业从一开始的主要为50亿的规模，到2007年有些企业逐步上升到100亿的规模，而到2008年100亿的企业骤增。每一次的市场调控都是行业自我的调整过程，这个过程必然会出现排头兵集中度上升。也就是说跑在前面的企业先发优势更加明显，市场前十名占整体市场的比重越来越大。从我们去年对百亿企业的研究中就发现，百亿企业榜的集中度从2007年的7.82％上升到9.89％，在一年间集中度上涨2个百分点，这充分说明大型企业在逐步增加规模，而小的企业被洗牌出局。
表1：百亿企业2007年与2008年签约销售收入对比
  

排名	2007年百亿企业榜		2008年百亿企业榜
	企业	销售收入(亿元)	企业	销售收入(亿元)
1	万科	483	万科	433
2	中海外	223	中海外	266
3	绿地	190	碧桂园	175
4	碧桂园	174	富力	160
5	富力	162	绿地	160
6	保利	141	保利	144
7	合生创展	113	世茂集团	123
8	世茂集团	111	雅居乐	116
9	雅居乐	102	龙湖地产	115
10	龙湖地产	102	金地	114
11	绿城	100	绿城	108
12	金地	97	合生创展	105
	2007年百亿企业市场集中度7.82％		2008年百亿企业市场集中度9.89％

资料来源：企业年报，CRIC系统

央企发力具备强大的基础生产要素优势的支撑
根据行业的发展总体趋势来看，目前已经从原始的“关系+权力”的格局转为新型的“资本+专业”的格局。尽管对行业的“专业”要求有所提升，但是房地产业基本的生产要素依然掌控在政府手中。房地产基本的生产要素主要为：土地、资本、人才。
首先是土地，中国房地产业最大的特点就是：所有土地均是国有土地，那么作为房地产行业中关键要素之一——土地是被政府所控制的，央企背景的企业更易实现土地成本上的控制，增强其迅速扩张能力。如中海外，其在地价控制上把握得十分良好。大多数项目尤其是环渤海区域的新增项目未来整体溢价空间较好。而招商地产08年新增土地虽然远不及万科，但是所处区位都在城市中心位置，项目发展潜力可期。此外，央企相对而言拥有和地方政府的土地议价能力，能够获得比较明显的话语权和便利性。
表2：中海外2008年土地储备情况

城市	地理位置	出让时间	出让方式	建筑面积 (平方米)	地价 (亿元)	楼板价	周边竞品价格
苏州	吴中区	2008-1	招拍挂	344,400	15.60	4,530	江景
杭州	滨江区	2008-1	招拍挂	167,800	15.86	9,452	11,000-20,000
杭州	滨江区	2008-1	招拍挂	360,700	30.73	8,520	11,000-20,000
上海	南汇区	2008-1	招拍挂	191,400	8.67	4,531	13,000-15,000
天津	塘沽	2008-1	招拍挂	56,200	0.25	461	4,000-5,000
济南	历下区	2008-2	招拍挂	346,200	3.76	1,322	5,000
天津	塘沽	2008-6	招拍挂	172,700	0.427	247	10,000
济南	历下区	2008-8	招拍挂	188,760	3.21	1,705	6,200-7,800
济南	历下区	2008-8	招拍挂	360,206	5.96	1,656	6,200

资料来源：企业年报，CRIC系统

其次是资本。中国经济体系最大的特点在于各行各业的发展都离不开银行，而且银行是以国家为主导的。因此从资本来源的角度看，央企的现金流更有保障，即使净负债率较高的保利，其融资结构也十分安全，资金链不会受到市场的影响而出现岌岌可危的局面。
再次是人才，“人才”要素带来的专业方面的提升已经重要到威胁企业发展的地步。目前资本化企业与民营企业在人才管理方面略优于央企，万科、金地实行的职业经理人制度，从而保证企业人才梯队的建设。但是人才的控制远比掌握土地及资本要素容易许多。近几年要加快全国扩张，需要复合型的人才，央企也意识到了人才的重要性，如保利以高薪的条件网罗人才。
综上所述，房地产基本要素中的土地与资本更至关重要，其直接被政府所掌控，成为了央企在这样的时代背景下具有发力的核心优势，而民营企业的优势不占控制力。
三、规模不是问题
从这两三年的市场发展的情况来看，规模上的赶超绝对不是问题。万科通过2005年的“赌”，直接从100亿的规模跳升到400亿的规模，其规模上甩开中海也仅仅花了1年的时间。
保利作为央企中的典范，2008年也奋起直追，销售收入翻番。2009年一季度保利已经实现销售收入64.84亿元，完成企业2008年销售收入的31.61%；而如果加上2008年末未结转的销售收入205.11亿元，保利已经锁定了269.95亿元的收入，远远超过2008年销售收入143.79亿元的水平。考虑到企业的资源配置能力、高效运作能力与10大城市的37个在售项目，2009年保利业绩势必会有大幅的增加。同时，2008年公司新增土地储备594万平方米，为所有中国房地产企业的第二名，规模追上万科指日可待。
表3：典型企业的营业收入对比  

企业名称	2006	2007	2008
中海	109.10	166.33	188.92
万科	179.18	355.27	409.92
保利	40.31	81.15	155.20

资料来源：企业年报
四、资源配置力是央企快速成长的核心能力
所谓的资源配置能力，是指利用自身的资源优势，整合政府、行业、企业等多方资源，为企业自身的发展提供全方位支持的能力。央企的资源配置能力毋庸置疑，即使在市场较差的情况下，也能够采用更为灵活的市场策略而不用顾忌地方政府的感受，使其在市场竞争中占据先发优势。资源配置能力强的央企具备的两大优势。
1、融资借贷结构更优
融资借贷结构来看，央企的背景优势在公司的财务行为上发挥了巨大的作用，其中保证贷款占据央企融资结构的较大比重。例如保利，尽管2008年净负债率达到110.37%，但保利的贷款结构较佳，在央企大股东的背景下，担保贷款比例达到61％，因此偿债压力并不大。同为央企的招商地产在众多上市房企中，融资能力更强，在借款融资方面，08年年报显示招商的短期借款和长期借款均是无抵押贷款，同时招商还有7.53亿元来自于大股东委托贷款和信托融资的委托借款，融资渠道较宽。
而资本化企业中的龙头企业万科、金地的融资渠道就略逊于央企，作为资本化企业其信用贷款比例较高，但是保证贷款比例就明显下降，还有部分抵押与质押贷款构成。
表4：A股上市企业融资结构  

借款类型	保利		招商		万科		金地
	金额 (百万元)	比例(%)	金额 (百万元)	比例(%)	金额 (百万元)	比例(%)	金额 (百万元)	比例(%)
信用借款	1,100	5.99	6,752	55.20	10914	51.32	8213.275	70.29
保证借款	11,289	61.48	4.726	38.64	3557.091	16.73	3114.964	26.66
抵押借款	5,658	30.81	0	0	2150.05	10.11	0	0
质押借款	315	1.72	0	0	4643.625	21.84	356.39	3.05
委托借款	0	0	753	6.16	0	0	0	0
合计	18,362	100	12,231	100	21264.766	100	11684.63	100

资料来源：企业年报
2、运作成本降低
央企由于受到母公司的支持，通过母公司的资产注入减少项目的资金占用，大大提高了资金的使用效率。央企中招商、中粮、华润都在成本运作上操作的十分理想。如华润置地，自2005年以来，华润集团就不断支持华润置地的业务发展。据统计，2008年华润新增土地储备项目全部来自收购母公司项目，预计2009年华润集团仍将有400多万平方米的土地储备等待注入。此外，一季度华润置地主要在售项目中，有3个项目为2007年收购集团项目。而重庆华润二十四城项目为2008年收购得到项目，收购集团项目可缩短开发周期，能够在短期内为企业带来收益，同时，由于收购的成本较低，促进了企业的扩张。
而且华润置地大部分商业项目也是由华润集团注入运作成熟的项目，企业无需过多投入资金即可获得稳定的现金流。
表5：华润置地历年从母公司获得的项目列表  

城市	项目名称	属性	建筑面积 （万平方米）	占当年新增土地储备建筑面积的百分比（%）	总地价 （亿港元）	累计销售金额 （亿元人民币）
2005年收购母公司项目
北京	华润大厦	办公	/	/	32.00	出租
上海	华润时代广场	办公，商业	/	/
深圳	华润中心一期	办公	/	/
深圳	华润中心二期	办公	/	/
合计			40.60	/	32.00	/
2006年收购母公司项目
成都	凤凰城项目	住宅	70.26	24.89	27.33	6.81
北京	广安门项目	住宅	28.00	9.92		0.80
合计			98.26	34.81	27.33	7.61
2007年收购母公司项目
杭州	万象城	酒店，商场，住宅	81.30	9.98	45.29	26.54
无锡	太湖国际社区	住宅，商业	183.24	22.48		3.11
大连	海中国	住宅，商业	150.12	18.42		4.70
合计			414.66	50.88	45.29	34.35
2008年收购母公司项目
北京	门头沟项目	商住	34.80	8.11%	90.15	0
北京	大兴17号地项目	商住	26.71	6.22%		0
武汉	武汉中央公园	住宅	42.33	9.86%		0
重庆	重庆二十四城	综合	191.60	44.64%		1.46
沈阳	橡树湾	住宅	102.53	23.89%		0
大连	星海湾一号	综合	31.22	7.27%		3.49
合计			429.19	100.00%	90.15	4.95

资料来源：企业业绩报告，CRIC系统

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五、央企开始保利化，民营房企将何去何从？
所谓“保利化”就是保利在运作过程中更符合市场化的要求。央企的市场化意味着不仅能自如的运用在资源组织及配置方面和融资借贷方面所具有的先天优势；而且在这层保护膜下完全按照市场规则进行超高效运作，不断加强市场化的运营能力，充分阐释：天时、地利、人和的全方位自我完善，同时央企的市场化运作能力的提升也直接威胁到民营企业原本的优势之处。
1、企业内控能力
从内部成本控制来看，保利汇集了大批优秀的房地产专业人才，使公司始终保持高效的执行能力和凝聚力。保利不同于传统的国有企业，公司机构较为精简，各种管理负担较轻，管理效率较其他企业高。从保利的三项主要费用的费用率也可以看出保利的公司管理能力和管理效率比较强。最近几年，公司的三项费用率始终保持下降的趋势，2008年年报显示公司三项费用的合计比例只有4.77%；尤其是公司财务费用为-0.21%，显示了超强的财务杠杆运用能力。
与其他公司的对比也能清晰显示保利的成本控制能力之强。2008年，以职业经理人制度著称的万科三项费用合计占比9.8%，比保利三项费用比例两倍还多；另外值得注意的是2008年，房地产企业销售费率均明显上升，万科销售费率由2007年的3.3%上升至2008年的3.7%，而保利销售费用比例却逐年下降，保利的成本控制能力可见一斑。
表6：保利三项费用率与万科对比  

	2004年（%）	2005年（%）	2006（%）	2007（%）	2008保利（%）	2008万科（%）
管理费用率	3.52	3.77	2.59	2.57	2.01	4.54
销售费用率	4.10	4.46	4.18	3.15	2.98	3.73
财务费用率	0.08	0.11	-0.17	-0.39	-0.21	1.6
合计	7.70	8.34	6.59	5.32	4.77	9.8

资料来源：企业年报
2、项目运营能力
2008年全国市场一片寒冬，而对于保利来说，2008年42个在售项目中销售面积在5万平米以上的住宅项目就达到21个，50％的项目成交业绩良好。从企业运营的角度而言，热销项目集中也有利于公司管理层的聚焦和风险控制，20个项目年销售5万以上比起100个项目年销售1万平米当然能更好地实现管理聚焦、风险控制以及低成本倾斜。
表7：2008年保利销售面积超5万平米项目列表  

项目名称	类别	状态	2008 年竣工面积	2008 年销售面积
广州林海山庄	住宅	在建	97568	89714
广州保利心语花园	住宅	在建	82203	55136
南海保利花园	住宅	在建	144396	152243
广州保利香雪山	住宅	在建	69537	54529
广州西子湾	住宅	在建	79763	146173
北京百合花园	住宅	在建	0	77779
北京西山林语	住宅	在建	24839	93168
北京保利嘉园	住宅	在建	0	215606
上海海上五月花	住宅	在建	88936	100840
上海西子湾	住宅	在建	70373	63443
武汉心语花园	住宅	在建	90801	105143
重庆高尔夫花园	住宅	在建	178706	112691
重庆香槟花园	住宅	在建	103385	107552
重庆国宾上院	住宅	在建	71766	55216
沈阳百合花园	住宅	在建	99452	52573
沈阳保利花园	住宅	在建	136940	173207
沈阳上林湾	住宅	在建	241864	68070
包头保利花园	住宅	在建	85632	71588
长春保利罗兰香谷	住宅	在建	106538	212645
成都保利公园198*	住宅	在建	0	86434
天津上河雅颂*	住宅	在建	0	66895

资料来源：保利企业年报
六、09民企生死大考，速度比利润重要
基于央企所具备的先天优势以及市场化运作，2009年央企将会引发新一轮的业绩增长。而民营企业在市场洗牌的过程中该何去何从？
1、速度比利润重要
我们认为在保证企业资金安全的前提下，速度要比利润更重要，一定要采取“攻”的策略，保证规模可持续。所谓的攻，这已经被证明无数次，那就是落后要挨打，不同级别的公司都需要进一步不断扩展自己规模，尤其在目前“大鱼吃小鱼”的背景下，只有让规模来告知自己的存在，规模企业可以取得更加有利的话语权与生存空间，其余的中小企业只能是逐步被淘汰。
2、做好标准化建设
标准化建设包含两个方面的工作要做；其一做好产品的标准化工作；产品体系的标准化，构建从土地、客户到产品的标准化的产品品类链，这将有利于企业实现快速的规模化扩张。与此同时，选择合适的人才，将标准化模式进行全面的推广。另一方面就是做好内控的标准化工作，从今年保利、万科的表现我们看到了，企业的内控还是大有文章可做，不管是保利式管理三费的控制，还是万科式内部管理流程的建设。
3、资源整合、专业外包
根据企业的发展战略和市场需求对有关的资源进行重新配置，将企业内部彼此分离的职能，以及企业外部具有可利用资源的合作伙伴整合成一个完善且有序的新系统，达到1+1大于2的效果。将非核心竞争力的部分积极外包，减少企业内部的资源占用，将更多的精力聚焦于企业的核心竞争力，从而达到资源配置与市场需求的最佳契合点，实现规模化。如美国汉斯，在规模化发展过程中都会积极的寻找合作伙伴，全球性以及区域性的都有，如前期调研、建筑施工、销售代理、风险管控、运营理财等方面都与优质团队合作，而其主要专注于其产品设计库的完善，在产品线方面已经做到无可替代，专业外包成就了其在全球的快速扩张。