农村房屋转让之限制 房屋, 农村, 转让

孔雀灵修

　案例：

　　2008年，农民李某在领县县城看中一幢宅基地上房屋，随后与房主范某签订了一份房屋买卖合同。合同约定：范某将位于某县某镇的房屋卖给李某，房价款为xx元。协议签订后，李某支付1万元定金。二天后，李某再次看房时发现房屋有多处裂缝，虽然对居住影响不大，但很影响美观。李某找范某协商退房，但协商未果，无奈之下李某诉至法院。

　　律师分析：

　　本案中，李某应该以什么理由起诉要求退房并达到要回定金的目的呢？

　　一、房屋多处裂缝，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
《解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。严重影响正常居住使用，首先看房屋质量问题是否能够通过修复解决，如果通过修复可以解决，一般应要求出卖人承担修复责任，并可要求赔偿损失；确实无法修复再要求解除合同和赔偿损失。其次，是经修复后仍然存在威胁购房人人身，财产安全的因素。最后，房屋经多次维修仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求。

　　根据上述规定，先不考虑其他因素，李某购买房屋所存在的质量问题，既不是主体结构质量问题，也不是严重影响正常居住使用的情形。因此，在出卖人承担修负责人后，李某还应该继续履行合同并支付购房款。

　　二、该房屋是宅基地上的房屋，我国目前现行法律虽然并未明确限制农村房屋转让，但因对集体土地使用权移转有较为严格限制，因而，对农村房屋的转让是存在一定限制的。
农村集体土地归属于集体经济组织，作为集体组织成员的个人享有成员使用权。因此农村集体土地使用权具有身份性，原则上仅供集体组织内成员使用。正是基于对农村集体土地使用的限制，农村房屋的转让受到了相应的限制。

　　《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。

　　根据上述法律规定，集体土地如果出让给集体以外的人员用于非农业用途，必须先转为国有土地，之后才能出让。因而李某与范某签订的房屋买卖合同因涉及依法禁止转让农村土地使用权而无效。李某以该理由起诉，要求确认双方签订的合同无效即可。

　　无效合同是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益而无效。根据《合同法》第56、58、59条的规定，合同被确认无效或被撤销的法律后果主要有：1、返还财产：不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿 ；2、赔偿损失—缔约过失责任； 3、特殊的后果：当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国有（追缴财产）或者返还集体、第三人；4、合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

　　该房屋买卖合同因违反法律的禁止性规定被确认无效后，范某就应该返还李某的1万元定金，通过这种途径，李某就达到了退房并退还定金的目的。