房地产企业发展的四阶段论

一剑终情

近日，读《中外管理》，其中一文谈及企业发展的四个阶段论，即一是要素驱动阶段；二是资本驱动阶段；三是技术驱动阶段；四是创新驱动阶段。这四个阶段的论述，对中国而言是带有规律性的东西，具有普适性的意义。



     现在回过头来看，我们身边的房地产企业何尝不是如此。

     一、房企要素（土地）驱动阶段（1986年6月---2004年8月）

在房地产行业在国内刚刚兴起的九十年代，作为三大生产要素之一的土地，对于房地产开发企业来讲具有决定性的作用，在那个阶段，谁有权力、谁有关系，就可以通过协议方式低价取得土地用于房地产开发，所以说在这个阶段的房地产企业绝对属于典型的土地（要素）驱动阶段，谁拥有土地，谁就可以在房地产市场呼风唤雨，这就不难理解为什么北京在2004年“8.31”大限出台后，会有那么多的协议出让但欠缴地价和未开发的项目冒出来。但随着经营性房地产开发用地招拍挂政策的实施，房地产企业的要素驱动阶段就慢慢结束了，取而代之的是进入资本驱动阶段。

这一阶段的房地产开发企业以经营关系作为其企业的特征。房地产开发企业老板与政府及其官员间有着千丝万缕的关系。

由于不同的地方执行土地招拍挂政策先后有别，沿海地区房地产开发企业的要素驱动阶段结束的较早，但内陆和北京等城市则较晚。但不管怎么说，“8.31”大限无疑是一个全国各地房企要素（土地）驱动阶段结束重要和统一的标志。

      二、房企资金驱动阶段（2004年8月----）

实际上，沿海的一些地区在2004年以前，早在2002年左右，就已经进入了房企的资金驱动阶段。在此期间，外行搞房地产、外来人搞房地产、外来资金的“三外”搞房地产的现象成为一种全国性的经济现象。当时，我们国家的上市公司中转型搞房地产的已经达到300余家，海尔、TCL、美的、三九、联想集团等一大批企业也逐鹿房地产市场。被称为国内饲料大王的新希望集团，进入房地产市场后，预计当年房地产的盈利可超出主业的盈利。与此同时，具有港台东南亚背景的企业集团也大举进入中国。如东南亚最大的上市房地产公司新加坡嘉德集团在中国投资额已在中国投资50亿元人民币；香港四大地产开发商之一的新世界发展集团也宣布未来将在上海累计投资达80亿元人民币。

进入2006年，这种房地产企业进入资金驱动阶段的趋势看得越来越清楚了。以福州为例， 今年来福州土地拍卖出现一股“奇特”的现象，那就是参加拍卖土地的开发商愈来愈集中，特别是 7月6日以后的3次土地拍卖，买家均惊人地集中在少数几个品牌开发商的身上。7月6日，福州共拍卖3幅土地，其中金辉集团抢下了2幅；9月6日，同样是3幅土地，结果由泰禾集团、中庚集团、福晟地产分享；而一周后的9月12日，福州市举行2006年第七次国有土地使用权拍卖大会，共拍卖3幅金山板块宗地。拍卖的最终结果是，华辰地产、中庚集团、福晟地产分别获取了这3幅土地的使用权。如此算来，今年下半年的福州土地投放，除一幅土地被一南平来的自然人买了后，其他悉数被金辉、华辰、中庚和福晟瓜分。而在5月18日的福州市土地拍卖专场，福州推出的2幅土地，同样也是落入品牌开发商手中，其中阳光旗下的福州开发区华康实业有限公司以4.21亿元争标，并创下福州拍卖以来最高价，平均单价高达1362万元/亩，楼面地价达到了6805元/平方米。而华辰集团则在经过37轮的较量后，以1.67亿元的价格战胜了其他竞争对手，将晋安区的一幅土地收入囊中。

       这一阶段房地产开发企业的特征是所谓的品牌开发商通过授信、信托、贷款、基金、上市等等方式打通了企业的资金通道，从而让房地产市场成为资本大鳄的游戏。而顺驰的孙宏斌就是很早预见到这种发展趋势，突然发力，成为房地产市场的新贵。

     三、房企技术驱动阶段

客观地说，在目前我国的房地产市场中，还未进入这样一个发展阶段。但是有个别企业已经超越了资金驱动阶段而提前进入了技术驱动阶段。

这个企业就是万科。由于在房地产开发企业中，万科属于较早上市的，因此，他很早就解决了资金通路的问题。而且，由于万科在企业发展过程中坚持做“减法”，坚守决不用商业贿赂来拿地和不高于20%利润的经营理念，而是一直以来在积极探索房地产开发的流程化技术和管理，从而使得万科能够在市场中脱颖而出，健康地成长，成为行业的领跑者。但是，由于万科超越了其身边众多的开发商，过早地超越了国内房地产业的发展阶段，所以，万科在成长过程中，也遇到诸多的困扰。

像万科●十七英里海岸，位于深圳市政府明令禁止开发的东部黄金海岸，但万科从另外一家有背景的公司手中受让此地，从而使其拿地过程完全合法化。不过，虽然如此，万科的十七里海岸项目还是在深圳遭受了普遍的质疑。另外，由于万科名声在外，使得许多项目在运作过程中，由于政府规划的原因而受到了拖累或者媒体放大效应的影响，品牌屡屡遭到要挟。

总之，正是由于万科解决了房地产的流程化的生产模式，使得万科在短期内可以跨地域迅速扩张，在全国各地攻城拔寨，屡试不爽。应该说，正如冯仑所说的，我们所有业内的开发商都要学习万科好榜样。

四、房企创新驱动阶段

应该说，截至目前为止，我们全国还没有任何一家房地产开发企业是完全依靠创新驱动的。更多的则是一个开发公司的一两个项目的灵光乍现，并非根本性的创新，而仅仅是在产品的特色上有所不同。

像王健林大连万达的订制化商业地产模式、冯仑万通商厦只租不卖的商业地产模式、潘石屹长城脚下的公社和建外soho、黄其森泰禾集团运河岸上的院子的艺术地产模式、黄怒波中坤集团的宏村保护性改建和成都置信的芙蓉古城的旅游地产模式等等就是这方面的例子。但这些创新都是与这些企业的带头人的性格特征及文化背景等息息相关，也就是说，他们的创新并非是整个企业发展到一定阶段的综合性、全面性的创新，而是基于企业掌门人个性化的创新。所以说，这些企业都并未进入到我们所说的创新驱动阶段。

     综上所述，目前我们国家绝大多数的开发企业仍然处于要素驱动向资本驱动阶段的转变，只有极个别领袖型的企业已经超越了上述两个阶段而进入技术驱动阶段，而个别企业的房地产开发模式的更新则仅仅是处于星火燎原的状态，并未形成一种具有长久推动性的、核心性的创新模式。