房地产行销高级培训手册(二)
2.3房地产前期开发
第一节 房地产开发经营公司的组建及管理
一、房地产开发经营公司组建
组建房地产开发经营公司，可以是项目公司，也可以是综合性
公司。所谓项目公司是指为房地产开发建设项目组建的，具有企业法人资格的经济实体。项目公司只进行开业审批，不进行资格审批。项目开发完毕，公司也停止活动。所谓综合性公司，是指从事房地产开发建设，并经营房地产或以接受委托代建，集资统建等方法开发房地产业务，具有企业法人资格的经济实体。综合性公司在开业审批的同时，还须进行资质等级审批。
1、 组建房地产开发经营公司的宗旨
按照“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的方针和新
区开发建设与旧区改造相结合的原则，实现经济效益、社会效益和环境效益。
2、 组建房地产开发经营公司基本条件
(1) 有明确的经营宗旨和企业章程，实行自主经营、独立核算，能独立承担民事责任，具有企业法人资格。
(2) 有自己的名称和独立健全的组织管理机构，有上级主管部门正式任命或聘任的专职经理，并配备有与公司等级相适应的专职技术、经济等管理人员。
(3) 有不少于等级规定的企业注册资金和自有流动资金。
(4) 有符合财政部、建设银行规定可的财务管理制度。
(5) 有固定的经营场所。
(6) 法律、行政法规规定的其他条件。
二、房地产开发经营公司资质标准
近期建设部在《房地产开发企业资质管理规定》中规定：“资质一级企业：（1）自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元；（2）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于20人；（3）设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上（含经济师）职称的总经济师，工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（4）具有5年以上从事房地产开发的经历；（5）近3年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续4年建筑工程质量合格率达100%，优良率达20%以上。”
“资质二级企业：（1）自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元；（2有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人；（3）工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（4）具有3年以上从事房地产开发的经历；（5）近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续3年建筑工程质量合格率达100%，优良率达10%以上。”
“资质三级企业：（1）自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元；（2）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人；（3）工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员；（4）具有2年以上从事房地产开发的经历；（5）累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相当的房地产开发投资，建筑工程质量合格率达100%。”
“资质四级企业：（1）自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元；（2）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人；（3）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。
“资质五级企业：自有流动资金不低于30万元，具体标准由省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定。”
三、房地产开发经营公司的业务范围
房地产开发经营公司必须直接从事以房地产开发经营为主及相关的业务。必须按批准的资质等级承担相应的开发任务，不得越级承揽任务。
一级公司可承担建筑面积20万平方米以上的居住区开发建设，以及与其投资能力相当的住宅区、工业区、商业区等的开发建设任务，技术复杂程度不受限制，经批准可以承担专门的土地开发任务；二级公司可承担建筑面积20万平方米以下的居住区开发建设，以及与其投资能力相当的住宅、工业、商业等建设项目的开发建设任务，原则上不得承担专门的土地开发和技术特别复杂的建设项目；三级公司可承担建筑面积12万平方米以下的居住区开发建设，以及与其投资能力相当的住宅、工业、商业等建设项目的开发建设任务，但不得承担含有12层以上，跨度超过24米的建筑物的建筑项目。
第二节 房地产综合开发前期工作（一）
――开发地块的取得
一、房地产综合开发的方式和特点
1、 房地产综合开发的基本方式
(1) 新区开发
一般是指在新城区或卫星城镇的房地产综合开发。从“生地”（即为经“七通一平”的土地）开始，严格按照城市总体规划和开发区功能特点进行开发建设。
(2) 旧区改造
旧区改造一般是指在旧城区的房地产综合开发，在这里要注意调整用地结构，改善城市基础设施，更新旧建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市经济、文化的繁荣，改善城市环境，提高人民群众的居住条件。
(3) 旧区改造与新区开发相结合
这是既进行旧区改造，又在新区进行建设的房地产综合开发，这样做，新旧联动，统盘筹划，能合理配置，取长补短，优劣互补。
2、 房地产综合开发的特点
(1) 建设周期长
一个房地产综合开发项目从立项审批、规划许可、吸劳拆迁、七通一平、勘察设计、组织施工到竣工验收，交付使用短则几年，甚至长达近十年。
(2) 工程项目多
一个综合开发小区内，既有住宅群、办公楼，又有商业、金融、娱乐、文教、卫生等建筑，以及各种基础设施、配套项目，规模较小的有几十个工程项目，中等的有上百项，大型的则项目更多。
(3) 投资大
由于综合开发规模大，建筑物多，因而要耗费大量的人力、物力、财力。建成一个规模较小的居住小区，也至少要投资几千万元人民币；建设一个综合型的开发区，则要投资几亿人民币。
(4) 牵涉面广
房地产综合开发要涉及到征地、动迁、规划、勘察、设计、施工、道路、供电、供水、排污、电讯、商业、文教、卫生、环卫、公安、银行等方方面面，各个部门，如某一环节处理不当，就会影响整个开发工程的正常进行。
(5) 经营风险大
房地产综合开发投资大、周期长，在建设过程中，一般采用向银行申请贷款的方式筹措资金，因而在开发过程中要承受沉重的利息负担。在销售过程中，又会受到国际国内的政治环境（包括政局、政策、法令）、经济环境（国家与地区的经济发展趋向、经济繁荣程度等）、消费环境（人门的消费心理、消费结构、购买力等）、市政环境（市政基础设施条件、城市生态条件等）的影响。因此，房地产综合开发有很大的投资风险。
3、 房地产综合开发的要求
(1) 从事房地产综合开发的企业必须具备国家规定的资质
(2) 对所开发的项目必须进行可行性分析
(3) 必须通过土地批租或转让的方式取得国有土地使用权，领到《国有土地使用证》（集体所有制的土地必须先依法征用，转为国有土地后，再办理土地使用权出让手续）
(4) 要做到全面规划、合理布局、综合开发、配套建设
(5) 要科学地组织好开发建设的全过程
(6) 抓好施工管理，注重工程质量
(7) 加强综合开发的经营管理
二、 房地产综合开发项目的立项
1、 计划立项程序
2、 项目建议书的提出
项目建议书由建设单位向本行政区域的计划主管部门申报。在上海市，投资总额在三千万元人民币以上的项目，向市计划委员会申报；投资总额在三千万元以下的项目，可向各区、县主管计划管理部门申报。
3、 进行项目可行性研究
4、 申请投资许可证
5、 申请建设用地规划许可证
6、 立项流程
