中华人民共和国城市房地产管理法

一、        中华人民共和国城市房地产管理法
1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1995年1月1日施行。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为（房产开发）。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁（房产交易）。
第六条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
第七条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第二十二条 土地使用权划拨，是指县以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
第二十四条 房地产开发必须严格执行城市规划按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第二十五条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第二十九条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
(1)        有自己的名称和组织机构；
(2)        有固定的经营场所；
(3)        有符合国务院规定的注册资金；
(4)        有足够的专业技术人员；
(5)        法律、行政法规规定的其他条件。
第三十三条 国家实行房地产价格评估制度
第三十四条 国家实行房地产成交价格申报制度
第三十八条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
(1)        按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书；
十四、上海市房地产抵押办法（1994年8月22日上海市人民政府第74号令发布    1995年1月1日起施行）

(2)        按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第四十五条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
第四十六条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
第五十二条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第五十八条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。
第五十九条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第七十一条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。
二、        中华人民共和国土地管理法及实施条例（1999年1月1日起施行）
三、        上海市土地使用权出让办法（1996年10月30日上海市人民政府发布，1997年1月1日起施行）
四、        城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日发布并施行）
第五条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
(1)        有100万元以上的注册资本；
(2)        有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
第十三条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
五、        上海市房地产转让办法（1997年4月30日上海市人民政府第42号令发布，1997年6月1日起施行）
房地产转让，是指房地产权利人将其依法拥有的房地产转移给他人的行为。
第六条 房地产转让主要包括下列方式：
(1)        买卖；
(2)        交换；
(3)        赠与；
(4)        以房地产抵债；
(5)        以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移；
(6)        因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的；
(7)        法律、法规、规章许可的其他方式
第七条 转让当事人应当是依法登记取得房地产权证书的房地产权利人。
第八条 不得转让的房地产：
(1)        未依法登记取得房地产权证书的；
(2)        共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
(3)        权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；
(4)        司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
(5)        依法收回土地使用权的；
(6)        法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。
第十条 以出让方式取得成片国有土地使用权，应当符合下列条件：
(1)        按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金；
(2)        土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；
(3)        需转让地块已经形成工业用地或者其他建设用地条件；
(4)        规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数；
(5)        出让合同约定的其他条件。
    以划拨方式取得成片国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需转让的，应当符合前款第(2)项、第(3)项、第(4)项所列的条件，并报市人民政府批准。
第十三条 集体所有土地上房屋转让的条件。
(1)        房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书。
(2)        居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡（镇）范围内具备房屋建设申请条件的个人；非居住房屋转让的受让人为房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。
(3)        居住房屋转让的申请，已经房屋所在地乡（镇）人民政府批准。
第十四条 房地产买卖时的优先购买权
共有房地产买卖时，在同等条件下，房地产共有人享有优先购买权。
已经出租的房地产买卖时，在同等条件下，房地产承租人享有优先购买权。
第十六条 房地产转让合同包括房地产的买卖合同、交换合同、抵债合同和赠与合同。
第十八条 房地产转让当事人应当在转让合同或者与转让有关的法律文件生效后，向房地产交易管理机构提出过户申请，并提并下列文件：
(1)        房地产权证书；
(2)        转让当事人的身份证明；
(3)        转让合同或者与转让有关的法律文件；
(4)        其他有关的文件。
第十九条 过户审核和变更登记在15日内完成。
第二十二条 房地产转让合同签订后，未依法解除合同关系的，房地产转让人不得就同一房地产与第三人签订转让合同。
第二十三条 房地产转让人转让房地产时，应当如实向受让人告知房地产的抵押关系、租赁关系、相邻关系等相关情况。
第二十七条 按照国家和本市有关规定可以单独转让的新建房屋的地下停车库等附属建筑物、构筑物，需单独转让的，应当在转让合同中约定；未在转让合同中约定单独转让的，视作一并转让。
第二十八条 新建安居房、平价房买卖的价格应当由市物价部门和市住宅建设管理部门核定。
第二十九条 转让人应当自房地产权利转移之日起，对房屋承担保修责任。承担保修责任的期限，由转让当事人在转让合同中约定，但不得少于两年。
第三十条 违约责任
(1)        因房地产转让人的过错，未在约定时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。
(2)        因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。
六、        上海市公有住房差价交换试行办法（1999年1月19日上海市人民政府发布，1999年3月1日起试行）
七、        城市房屋租赁管理办法（1995年6月1日起执行）
第六条 有下列情形之一房屋不得出租：
(1)        未依法取得房屋所有权证的；
(2)        司法机关和行政机关报依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
(3)        共有房屋未取得共有人同意的；
(4)        权属有争议的；
(5)        属于违法建筑的；
(6)        不符合安全标准的；
(7)        已抵押，未经抵押人同意的；
(8)        不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
(9)        有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
第九条 房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：
(1)        当事人姓名或者名称及住所；
(2)        房屋的坐落、面积、装修及设施状况；
(3)        租赁用途；
(4)        租赁期限；
(5)        租金及交付方式；
(6)        房屋修缮责任；
(7)        转租的约定；
(8)        变更和解除合同的条件；
(9)        违约责任；
(10)        当事人约定的其他条款。
第十一条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
出租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。
第十二条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同：
(1)        符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；
(2)        因不抗力致使租赁合同不能继续履行的；
(3)        当事人协商一致的。
因变更或解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
第十九条 出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。
第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成损失的，由承租人赔偿：
(1)        将承租的房屋擅自转租的；
(2)        将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
(3)        将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
(4)        拖欠租金累计6个月以上的；
(5)        公用住宅用房无正当理由闲6个月以上的；
(6)        利用承租房屋进行违法活动的；
(7)        故意破坏承租房屋的；
(8)        法律、法规规定其他可以收回的。
第二十六条 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
第二十八条 房屋转租，应当订立转租合同，办理登记备案手续。
第二十九条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期。
第三十一条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
八、        上海市实施《城市房屋租赁管理办法》的意见（1996年6月，上海市房屋土地管理局1996年10月1日起施行）
第三条 出租的房屋须具备如下条件：
(1)        已依法取得房屋所有权证和国有土地使用证或房地产权证；
(2)        司法机关或行政机关未依法限制房地产权利；
(3)        产权清楚，无权属争议；
(4)        非违章建筑；
(5)        符合使用安全标准；
(6)        未抵押或已抵押但经抵押权人同意；
(7)        符合外事、安全、公安、环保、卫生等部门的有关规定；
(8)        法律、法规未禁止出租。
出租人应提交的证件：
(1)        出租房屋的房地产权证或房屋所有权证和土地使用权证；
(2)        出租人身份证明；
(3)        共有房屋的共有人同意出租的证明或委托书；
(4)        委托代理出租时房屋所有人委托代理出租的证明。
承租人需提交的证件：
(1)        境内个人的居民身份证或户籍证明；
(2)        境内单位（包括“三资”企业）的工商注册登记证明；
(3)        境外人士的护照或回乡证明；
(4)        境外单位的经公证或认证的合法资格证明（法律、法规另有规定的除外）。
第六条 当事人应在签订租赁合同后15天内，按下列规定持租赁合同和有关证件到房地产管理部门办理房屋租赁登记手续：
(1)        除浦东新区外，凡当事人双方或一方是境外单位或个人的房屋租赁（以下称涉外房屋租赁），由市房地产管理部门负责受理；
(2)        除涉外房屋租赁外的其他房屋租赁，由房屋所在区、县房地产管理部门负责受理；
(3)        浦东新区范围内的房屋租赁，包括涉外房屋租赁，由浦东新区房地产管理部门负责受理。
第九条 出租人或转租人应在领取《房屋租赁证》后7天内，向税务机关办理纳税手续，并依法缴纳有关税费。
九、        上海市商品房预租试行办法（1998年8月11日，上海市房屋土地管理局1998年9月1日起执行）
第一条 商品房预租是指房地产开发经营企业的新建商品房未办理房地产初始登记，取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，并向承租人收取一定的数额的预收款的行为。
第四条 房地产开发经营企业申请预租商品房，应当具备以下条件：
(1)        已按规定支付全部的土地使用权出让金，土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；
(2)        取得商品房的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
(3)        预租的商品房主体结构完工，已经市或区、县的建设工程质量监督部门验收合；
(4)        已落实市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划并已确定该预租商品房一年内能竣工交付使用。
第五条 房地产开发企业申请商品房预租许可，除应向市或区、县房地局提交书面的申请报告外，还应当提交下列证件（复印件）及资料：
(1)        土地使用权出让合同或转让合同；
(2)        房地产权证（或土地使用权）；
(3)        建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；
(4)        市、区、县的建设工程质量监督部门出具的主体结构工程验收合格证；
(5)        市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划和意见；
(6)        预租商品房的建筑面积明细表。
第六条 市或区、县房地局应当自受理商品房预租可申请之日起10日内完成审核，符合商品房预租条件的，发给准予预租的批文；不符合预租条件的，则应在规定期限内通知申请人。
第九条 房地产开发经营企业或买受人预租商品房的，应当与承租人签订预租协议。
第十一条 预租协议签订后的15日内，预租当事人应持预租协议和预租当事人的有效身份证明按本办法第二条规定向房地产交易中心办理预租登记备案。房地产交易中心应当自受理之日起的5个工作日内办妥登记备案手续。
十、        上海市房屋先租后售的施行办法（1998年8月11日上海市土地房屋管理局1998年9月1日起执行）
十一、上海市房屋售后包租试行办法（1998年8月11日上海市土地房屋管理局1998年9月1日起执行）
十二、上海市城镇私有房屋租赁税收征收管理试行办法（1996年6月上海市财政局、上海市地方税务局1996年10月1日起试行）
十三、关于上海市划拨土地上的房屋出租缴纳土地收益的通知（1997年3月19日上海市房屋土地管理局1996年10月1日）