6 不同估价目的下的估价
6．1 土地使用权出让
价格评估
6．1．1 本条对土地使用权出让价格评估的依据作了规定。
土地使用权出让有协议、招标和拍卖3种。土地使用权出让价格是指在
政府土地使用权出让市场上形成的价格。
土地使用权出让价格评估的依据有《中华人民共和国城市
房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，以及当地制定的实施办法和其他有关规定。
6．1．2 本条对土地使用权出让价格评估应当采用的价值标准作了规定。
采用公开市场价值标准是指评估出的客观合理价格或者价值应当与估价对象在公开市场上最可能形成或者成立的价格-致。公开市场的涵义参见本规范第2．0．7条。
6．1．3 本条规定了土地使用权出让价格评估宜采用的估价方法。估价人员应选用本条规定的估价方法对土地使用权的出让价格进行评估。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条"采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价"的规定，土地使用权出让的估价结果不得低于按照国家规定所确定的最低价，通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等所对应的正常成本价格。
6．2 房地产转让价格评估
6．2．1 本条对房地产转让价格评估的依据作了规定。
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式主要包括下列行为：
1 以房地产作价人股、与他人成立
企业法人，房地产权属发生变更的；
2 一方提供土地使用权，另-方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
3 因企业被收购、兼并或者合并，房地产权属随之转移的；
4 以房地产抵债的；
5 法律、法规规定的其他情形。
房地产转让价格是指转让房地产时形成的价格。房地产转让价格评估的依据有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》，以及当地制定的实施细则和其他有关规定。
6．2．4 本条对涉及划拨土地使用权的房地产转让价格评估作了规定。因为划拨土地使用权转让涉及到国有土地收益的分配，国家法律、法规对此有比较严格的限制。划拨土地使用权转让一般须经土地管理部门批准，并须补交地价或以土地收益折抵。因此，本条规定以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应当另外给出转让价格中所含的土地收益值，并且注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。
6．3 房地产租赁价格评估
6．3．3 采用成本法评估房地产租赁价格时，房地产租金构成为：折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润。
6．4 房地产抵押价值评估
6．4．2 虽然房地产抵押价值评估时希望了解的是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产时，该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值，但由于这种预期价值评估难以准确把握，实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。
6．4．3 本条规定首次抵押的房地产的抵押价值应为该房地产的价值，即为该房地产未受抵押权约束条件下的价值；而房地产再次抵押时，由于受首次抵押后产生的他项权利的影响，该房地产的担保价值受到制约，因此本条又依据《中华人民共和国担保法》规定，再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值大于已担保债权的余额部分。即该房地产再次抵押的抵押价值不得超过该房地产价值与它已担保债权价值的正值算术差。
6．4．4 本条规定以划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应当扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，即：抵押价值＝设想为以出让方式取得的土地使用权连同地上建筑物的价值-预计应缴纳的土地使用权出让金数额。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。这样，通过预先考虑处置抵押物时因涉及划拨土地使用权而须补交土地使用权出让金，从而保障抵押权人的利益。
6．5房地产保险估价
6．5．3，本条对保险价值、保险金额的涵义作了说明。《中华人民共和国保险法》第39条规定："保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，超过的部分无效。"
6．6 房地产课税估价 欢迎您访问
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6．6．1 房地产课税估价，由于量大面广，在国外是房地产估价中的重要组成部分。根据国外的经验，课税估价由于要遵循相关税收法规、条例，涉及到社会公众广泛的利益与权益，因此可由政府公务员中的房地产估价人员进行，也可由政府委托信誉较好的社会房地产估价机构进行。
6．6．2 目前各主要税种涉及的房地产估价业务的注意事项如下：
l 为课征营业税而进行的估价，因只涉及到
销售房地产的价格出现异常的情况，目前在全国范围内还较少涉及。核定营业额实际就是核定纳税人的房地产销售收入，而该房地产销售收入应与对该房地产客观合理价格或价值的估计比较接近。因此，为课征营业税而进行的房地产估价，与为转让房地产而进行的房地产估价类似。
为课征营业税进行的估价，应以《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》为依据。营业税的计税依据为营业额。
根据规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低又无正当理由的，主管税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格，或纳税人近期销售的同类不动产的平均价格，或成本加一定利润，核定其营业额。
2 关于城镇土地使用税的征收标准和计算方法，各级政府均制定有相关的条例或实施细则，估价人员只须明确估价对象所处的土地等级(通常有关实施细则中都制定了相关的城市土地等级划分方案)，从实施细则中查出每平方米土地面积的年征收数额，就可计算出应缴纳的城镇土地使用税数量。对于尚未划分土地等级的城市，此估价任务主要是合理地对土地进行定级。
为课征城镇土地使用税进行的估价，应以《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和当地制定的实施细则为依据。在此估价中，主要是合理地划分土地等级。
3 为课征土地增值税进行的估价，应以《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》为依据。土地增值税的计税依据为土地增值额。土地增值额＝转让房地产所取得的收入-扣除
项目金额。
土地增值税估价的关键是土地增值税扣除项目金额的估算。但对于纳税人申报的转让房地产所取得的收入明显低于市场价格又无正当理由的，应对其转让价格进行评估，核定其转让房地产所取得的收入。
4 依据《中华人民共和国
房产税暂行条例》的规定，房产余值是房产原值一次扣除一定比例(一般为30％)后的余额，按房产余值征收的税率为1．2％，适用于企业出租或自用房产的房产税征收；租金指实际获得的毛租金收入，按租金收入征收的税率为12％，适用于事业单位出租房产的房产税征收。
为课征房产税进行的估价，应以《中华人民共和国房产税暂行条例》和当地制定的实施细则为依据。房产税的计税依据为房产余值或租金收入。
5 为课征城市房地产税进行的估价，应以《城市房地产税暂行条例》和当地制定的实施细则为依据。城市房地产税的计税依据为
房价或租金收入。
6 为课征契税而进行的估价，-般发生在房地产的权属发生转移或变更时，当申报纳税的成交价格与房地产实际价值有较明显差异时，应按房地产转让的估价方法，评估其客观合理价格或价值，并以此作为征收契税的依据。对于房地产赠与和交换时课征契税的估价，也应采用公开市场价值标准对该房地产的市场价格或交换差价进行评估。
为课征契税进行的估价，应以《中华人民共和国契税暂行条例》和实施细则为依据。契税的计税依据为成交价格(国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖行为)、市场价格(土地使用权赠与、房屋赠与行为)和交换差价(土地使用权交换、房屋交换行为)。
6．7 征地和房屋拆迁补偿估价 欢迎您访问中国地产商
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6．7．1～6．7．6 征地和房屋拆迁补偿估价，是政策性很强的一项估价工作。除国家以法律、规章的形式制定有补偿标准外，各个城市均制定有实施细则，详细规定了补偿的范围、补偿标准、支付方式等。估价人员在从事此类估价时，首先要掌握国家相关法律、法规和政策以及当地政府的有关规定，准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质，才能作出易于被委托方及其他相关利益主体所接受的估价结果。为了有效促进房地产市场的稳定、持续发展，保障受征地或房屋拆迁影响的当事人的合法权益，我国城市房屋拆迁补偿方式正在发生变化，即由安置、差价补偿与产权调换相结合，逐渐向市场化货币拆迁的方式转化。估价人员应及时学习掌握新的征地和房屋拆迁补偿法规。在新的法规出台之前，应按现行相关法规执行。
6．8 房地产分割、合并估价
6．8．1-6．8．3 房地产分割、合并估价，除需遵循-般房地产估价的原则与方法外，还要从影响房地产合并或分割前后最高最佳使用或最有效使用、规模经济或不经济的角度，分析估价对象在分割或合并前后的可能变化。例如，位于城市商业区的两块面积分别为400m2和1600m2的相邻土地，合并后不仅能使基地现状规整，而且还可使
开发商能够面向中型客户开发建设每层建筑面积为1200～1500m2的写字楼，大大提高了两块土地的开发价值。此时如果不考虑合并的影响单独评估两块地的价值，则两块地的价值之和很可能大大低于合并后土地的价值。对于合并或分割前后导致的房地产增值或价值损失，需要在分割后或合并前的两个个体之间合理分配，分配的比例不仅要看每一部分所占的面积比例，还要看每一部分对房地产增值或减值的影响程度。
6．9 房地产纠纷估价
6．9．1～6．9．3 随着房地产市场的发展以及人们对房地产重要性认识的提高，涉及房地产纠纷的估价呈逐渐上升趋势。例如，房地产开发商与建筑承包商之间对在建工程已投入成本的纠纷，写字楼租赁双方就租金调整幅度的纠纷，城市被拆迁居民与开发商或政府之间就拆迁补偿金额的纠纷，金融机构与
贷款人就作为抵押担保品的房地产之处置价格的纠纷，以及政府税务部门为了征收房地产税费与房地产购买者之间在购买价格方面的纠纷等。这些纠纷的解决，经常需要估价人员为纠纷仲裁方、纠纷的一方或双方、抑或人民法院提供估价服务。纠纷目的下的房地产估价，除需遵循一般房地产估价的原则和方法外，还要充分了解纠纷各方的立场和意见，以便作出公正、客观、合理的估价。
6．11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价
6．11．1 随着社会主义市场经济体制的确立和发展，企业行为主体的性质在逐渐变化，以适应经济体制改革、建设市场经济的需要。在新旧体制的转换过程中，许多企业涉及资产及其产权关系的明晰和调整，房地产作为占企业总资产比重极大的资产，在产权关系调整过程中迫切需要估价人员提供房地产估价服务。然而，该类房地产估价，往往伴随着房地产的产权是否发生转移、其使用功能是否调整而不同，因此，估价人员应准确把握用途合法性、正确判断"保持现状前提"或"转换用途前提"。
6．11．2 企业各种经济活动中所涉及的房地产估价，大都涉及到房地产权益的转移。例如某企业将其厂房设备及相应的土地使用权作价，作为该企业与其他企业或
投资者合资、合作的条件，则该企业的房地产权益实际上是转让给了新的合资或合作公司。企业各种经济活动中所涉及的资产处置(含房地产)，其面临的市场环境依经济活动的性质不同而存在着很大的差异。例如合资、合作、出售和股份制改组中，资产价值实现的市场化程度较高；合并、兼并和分立时，资产价值实现的市场化程度就低一些；而企业破产清算或偿债时涉及到房地产的处置时，出于迅速变现的需要，其可能实现的市场价值常比理论价值低很多，尤其是当企业所拥有的厂房设备用途单一、适应性很差、又不能改变用途时。
6．11．3 企业联营中涉及的房地产估价，通常不伴随着房地产权属的转移。例如，某国有轻工企业拟利用其闲置的部分厂房和场地使用权，与另一愿提供生产技术、设备和流动资金的企业组成联营公司，共同生产市场急需的某一轻工产品，则该国有轻工企业的房地产权虽然无转移，但为确定其在联营公司中的利润分配比例，同样需要评估其投入的房地产的价值。涉及企业各种经济活动的房地产估价，同样可采用市场比较法、收益法、成本法等房地产估价的基本方法，也可根据所评估的房地产的物质实体及权益的特点，选用假设开发法等。
