房地产估价规范条文说明（五）
5 估价方法
5．1 估价方法选用
5．1．2 由于每种估价方法本身的局限性(每种估价方法的适用对象和适用条件不同)，同时也由于估价中所采用的各种数据资料具有一定的不确定性，在运用各种估价方法进行估价时，都不可避免地需要进行估算和判定，因此，采用任何一种估价方法都难以确保真正准确地反映估价对象的客观合理价格或价值。
由于每种估价方法的估算判定的角度不同，所依据的估价数据和资料不同，因此，数据资料的不确定性对各种估价方法的估算判定过程的影响程度是不一样的，对同一估价对象应同时选用两种以上的估价方法进行估价，有助于各种估价方法之间的互相补充，消除数据资料的不确定性对估价结果准确性的影响。
5．1，4 市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的一种估价方法，因此在有条件选用市场比较法估价时，应当首选市场比较法。
5．1．7 本条的规定主要是考虑到目前估价行业的现状，目前许多估价人员往往偏好采用成本法估价，而又不能完整准确地理解和运用成本法。
5．2 市场比较法
5．2．2 拥有大量房地产交易实例资料，是-运用市场比较法估价的先决条件。如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，甚至会使市场比较法无法采用。因此，估价人员首先应通过各种途径尽可能多地搜集房地产交易实例。
一般搜集房地产交易实例的途径有：
1 查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料；
2 查阅各种报刊上关于房地产租售的信息；
3 以购买房地产者的身份，与房地产经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息；
4 通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息；
5 同行之间相互提供信息资料；
6 其他途径获取资料。
通过上述6个途径，估价人员搜集交易实例的内容包括：
1 交易双方情况及交易目的。交易双方情况不仅包括交易者的名称、性质、法人代表、住址等基本情况；更重要的是要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。
交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵债等交易目的。
2 交易实，例房地产状况。一般应包括：(1)坐落位置、形状与面积；(2)地质条件；(3)购物、交通等环境条件；(4)土地利用现状与规划用途；(5)有关地上建筑物的基本情况；(6)权利状况。
3 成交价格。成交价格应包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况。
4 付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。
搜集房地产交易实例时，估价人员最好针对不同类型房地产事先制作统一的表格，即"交易实例调查表"。按照此表填写调查内容，既方便又能避免遗漏重要事项，另外也便于输入计算机，建立数据库，实现快速查询和调用。
5．2．3 用作比较参照的交易实例，简称可比实例。选取可比实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中，选取与估价对象房地产条件相同或相似的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。
运用市场比较法估价应根据估价对象状况和估价目的，从搜集的交易实例中选取3个以上的可比实例。如果可比实例少于3个，其代表性较差，可能造成估价结果因其个别性出现偏差，难以客观地反映市场状况。同时，所选取的可比实例还应符合下列要求：
1 是与估价对象类似的房地产，具体是指：
(1)与估价对象房地产的用途应相同。主要是指房地产的具体利用方式，可按大类和小类划分。大类用途如：商店、办公楼(写字楼)、酒楼、旅馆、住宅、工业厂房、仓库等。小类是在大类用途的基础上再细分。例如住宅，可细分为普通住宅、高档公寓、豪华别墅等。
(2)与估价对象房地产的建筑结构应相同。这里主要指大类建筑结构，一般分为：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。如果能在大类建筑结构下再细分出小类建筑结构则更好，如砖木结构，进一步分为砖木一等、二等，等等。
(3)与估价对象房地产所处地段应相同。主要是指可比实例与估价对象房地产应处于相同特征的同一区域或邻近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内。
2 成交日期与估价对象房地产的估价时点应相近。一般选择的可比实例房地产的成交日期距估价时点的间隔越短，在进行交易日期修正时的准确性越高。因此，最好选择近期1年内成交的房地产作为可比实例。如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年。
3 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。所谓正常价格是指在公开的房地产市场上，交易双方均充分了解市场信息，以平等自愿的方式达成的交易价格。这类交易实例应当首选为可比实例。如果市场上正常交易实例较少，不得不选择非正常交易实例作为可比实例时，也应选取其交易情况明了且可修正的实例作为可比实例。非正常交易是由于某些特殊因素造成的，具体见5．2．5中说明。
5．2．4 建立价格可比基础主要是为后面进行交易情况、交易日期和区域因素、个别因素的修正服务。因为已选取的若干个可比实例之间及其与估价对象之间，可能在付款方式、成交单价、货币种类、货币单位、面积内涵和面积单位等方面存在不一致，无法进行直接的比较修正，因此，需要对它们进行统一换算处理，使其表述口径一致，以便进行比较修正。
5．2．5 交易情况修正，是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的成交价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于房地产的特殊性和房地产市场的不完全性，交易价格往往在交易过程中受当时当地一些特殊因素的影响而发生偏差，不宜直接作为基准用于估价对象，必须预先对交易中的某些不正常的情况加以修正，使其成为正常的交易价格后，才能作为估算估价对象价格的比准值。
交易行为中的特殊因素很复杂，概括起来主要有下列8种：
1 有利害关系人之间的交易。如父子之间、亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与其职员之间的房地产交易价格，通常都低于正常的市价。
2 急于出售或者购买情况下的交易。前者易造成价格偏低，后者则往往偏高。
3 受债权债务关系影响的交易。一般交易价格偏低。
4 交易双方或者一方获取的市场信息不全。如果买方不了解市场行情，盲目购买，往往交易价格偏高。相反，卖方不了解市场行情，盲目出售，则交易价格偏低。
5 交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易。
6 相邻房地产的合并交易。如买方若在购买相邻房地产后，与其原有房地产合并，将增加原有房地产的效用，相邻房地产拥有者会因此抬高价格迫使买方以高于市场正常价格的价格购买，所以成交价格往往高于该房地产单独存在时的正常价格。
7 特殊方式的交易。如以拍卖、招标等方式成交的价格往往导致非正常价格，一般拍卖价格多高于市场正常价格；招标则注意其整体方案效用，故招标的成交价格可能偏高，也可能偏低。
8 交易税费非正常负担的交易。如土地增值税本应由卖方负担，却转嫁给了买方；交易手续费本应由双方各负担一部分，却转嫁给了买方或卖方；契税本应由买方负担，却转嫁给卖方等等，这些都会造成交易价格的不正常。
上述8种情况，在进行估价时都应对其进行交易情况修正。修正的一般步骤为：
(1)测定各种特殊因素对房地产交易价格的影响程度，即分析在正常情况下和这些特殊情况下，房地产交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型房地产交易资料分析计算，确定修正比例或系数。也可以由估价人员根据长期的经验积累，判断确定修正比例或系数。
(2)利用修正系数，修正求得可比实例的正常价格。
5．2．6 交易日期修正，是将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点的价格。交易日期修正的方法，一般有：
1 采用房地产价格变动率进行修正。
2 利用房地产价格指数进行修正。
3 估价人员根据市场情况及其自己的经验积累进行判断修正。
在无房地产价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地房地产价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。
房地产价格还可通过分析房地产价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立房地产价格与时间的相互关系模型来求取。
5．2．7 区域因素及区域因素修正。
1 影响房地产价格的区域因素主要包括：
(1)繁华程度，是指城市中某些职能在空间上的聚集，对企业单位和居民产生巨大的吸引力的结果，并影响房地产的收益和利润的因素。如商业繁华程度可以从商业的集聚规模和等级两方面进行分析量化。
(2)交通便捷程度，是指在空间地域上人们出行的可达性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通设施的分布状况。
(3)环境，主要包括自然和人文环境条件及环境质量。环境质量是指区域大气、水、噪声的污染程度。
(4)景观，包括人文景观和自然风景。
(5)公共设施配套完备程度，包括城市基础设施和社会公共服务设施两部分。反映其完备程度的指标主要有设施水平、设施的保证率和齐备程度。
(6)城市规划限制，主要包括对用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等指标的限制。
不同用途的房地产，影响其价格的区域因素不同，具体比较修正时应分别选择对其有影响的主要因素。
2 区域因素修正的方法：
区域因素修正，是将可比实例相对于估价对象由于外部环境差异所造成的价格差异排除，使修正后的可比实例价格能够与估价对象房地产所处地段的实际情况相符。
区域因素修正的方法主要有两种：一种是直接比较修正，即以估价对象房地产的各项区域因素状况为基准，与可比实例相对应的区域因素逐项比较，然后确定修正比率。另一种是间接比较修正，即以设定的某标准房地产的各项区域因素为基准，将估价对象和可比实例的区域因素与其相比较，并根据比较结果逐项打分，然后再将分值转化为修正比率，用修正比率乘以可比实例交易价格，即可得到修正后的可比实例在估价时点的价格。
5．2．8 个别因素的修正方法同区域因素修正方法，参见5．2．7说明。
5．2．9 市场比较法中的交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正，可采用百分率法、差额法或者回归分析法。
1 百分率法：是将可比实例与估价对象房地产在某一方面的差异折算为价格差异的百分率来修正可比实例价格的方法。
2 差额法：是将可比实例与估价对象房地产条件的差异所导致的价格差额大小求出来，并在可比实例的价格上直接加上或减去这一数额，而求得估价对象房地产价格的修正方法。例如，可比实例房地产的朝向为面南，成交价格为2500元／m2，估价对象房地产的朝向为面东，而市场上同类型房地产朝南和朝东的差价为500元／m2，则：估价对象的价格：2500-500＝2000(元／m2)。
5．2．10 所选取的若干个可比实例价格经比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果：
1 简单算术平均法。例如，可比实例A、B、C经比较修正后的估价时点价格分别为1080元／m2、1078元／m2和1110元／m2，如果认为这三个价格具有同等重要性，则可求得一个综合结果，即：综合结果：(1080+1078+1110)／3=1089(元／m2)。
2 加权算术平均法。计算公式为：例如：上例中，若认为可比实例C与估价对象房地产的情况最为接近，A次之，B最差，则相应赋予权数为45％、35％、20％，则可求得一个综合结果，即：综合结果＝(1080×35％+1078×40％+1110×45％)／100＝1093(元／m2)。
3 中位数法。所谓中位数是指将多个可比实例经修正后的价格数额按大小顺序排列后，将居于数列中点位置的可比实例价格作为综合结果。例如：上例中的三个可比实例的价格按大小顺序排列分别为C、A、B，即1110、1080、1078，位于中点位置上的为B，则可确定综合结果为1080元／m2。
4 众数法。众数与中位数一样，是一种位置平均数，它是将各总体单位按某一标志排序后整理成分布数列，如果其中有某一标志值出现的次数最多，即为众数值。在房地产估价中，则需要选择10个以上的可比实例，才可能用这种方法确定综合结果，目前采用较少。
5．2．11 在房地产市场比较发育，交易实例资料比较丰富的地区，市场比较法除可直接用于评估房地产的价格或价值外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。例如，可用市场比较法先求取估价对象房屋的单位售价，再采用假设开发法估算其土地价格；又如，先用市场比较法求取估价对象房地产的租金水平或净收益，再用收益法估算房屋或土地的价格或价值。
5．3 收 益 法
5．3．1 收益法利用了经济学中的预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之和。
收益法应用的关键是对估价对象年净收益的估算和资本化率的选用。因此，运用收益法进行房地产估价时，首先要收集与估价对象及所处市场条件相关的信息，如涉及有效毛收入、合理运营费用和市场收益率水平的信息，并以此作为估价工作的基础。只有在获得相关可靠信息的基础上，才能依据本条规定的步骤对估价对象客观合理价格或价值作出正确的判断。
5．3．2 虽然收益法的理论和步骤是唯一的，但在具体操作过程中又要根据收益性房地产的不同类型区别对待。收益性房地产可划分为出租型和商业、生产经营型两类。对于有收益的商业、生产经营型房地产而言，运用收益法的关键是正确地估算利用这类房地产作为必要生产条件所获得的销售收入和相应的生产经营成本，这对估价人员的会计知识提出了较高的要求。对于尚未使用或白用的房地产，可以根据机会成本的原理应用收益法估价。
5．3．3 本条规定指出，由于经营管理水平等原因，某一具体估价对象的实际毛收人和运营费用往往具有特殊性，为了评估其客观合理价格，应该参照市场上类似房地产的一般收入和费用水平，对估价对象的实际收入和费用进行调整，即应采用客观收入和客观费用作为估价依据，但也有例外。例如，由于某些估价对象附带租约，当该估价对象的产权发生转移时，依照有关法规规定应保持这些租约继续有效。由于买者在购买该房地产后，不能将原租约约定的租金及时调整为市场租金，其净收益水平会受到原租约存续的影响，因此估价人员在对该类房地产进行估价时，应注意考虑这些因素的影响。
5．3．4 本条要求估价人员对估价对象预期净收益现金流量的分布情况作出恰当的估计，并通过合理的假设和简化，判断该净收益现金流量属于哪种基本类型。
5．3．5 资本化率的本质是投资收益率，而收益率的大小与投资项目的风险包括系统风险和个别风险大小直接相关。由于房地产具有位置固定等特点，其系统风险因不同地区而异，而个别风险则与房地产的类型或用途、投资者进入房地产市场的时机等因素相关。因此，不同地区、不同用途、不同时期的房地产，其资本化率不尽相同。在求取资本化率时，应注意估价对象在地区、用途、时间等方面的差异。
本条规定了求取资本化率的4种方法。在实际估价中，如容易获得可靠的市场资料，则市场提取法是一种有效而实用的方法；安全利率加风险调整值法，更多的是从投资者获取期望目标收益的角度考虑，这里的技术关键是风险调整值的确定，在不考虑时间和地域范围差异的情况下，风险调整值主要与房地产的类型相关，通常情况下，商业零售用房、写字楼、住宅、工业用房的投资风险依次降低，风险调整值也相应下降。
5．3．6 用收益法评估房地整体价值时，不宜分别估算出土地和建筑物的价值后再进行简单的加总。但如果知道了房地整体价值后，为了分离出土地或建筑物的价值，可利用求出的土地或建筑物的净收益余值，使用本条规定的方法进行估价。
5．3．9 通过土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价格或建筑物的价格，在大多数情况下只是一种理论的方法。因为土地和建筑物各自对房地产收益的贡献、土地资本化率和建筑物资本化率等，都非常难以准确、科学地予以确定，因此估价人员在实际估价中应慎重使用此方法。
5．4 成 本 法
5．4．2 本条对重置价格或重建价格作了定义。本条中关于房地产重置价格或重建价格的构成可细分为：
1 土地取得费用。
(1)征地和房屋拆迁安置补偿费。
(2)土地使用权出让金或者地价款。
(3)有关土地取得的手续费及税金。
2 开发成本。
(1)勘察设计和前期工程费。
(2)基础设施建设费。
(3)房屋建筑安装工程费。
(4)公共配套设施建设费。
(5)开发过程中的税费。
3 管理费用。主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等
4 投资利息。
5 销售税费。
(1)销售费用，包括销售广告宣传费、委托销售代理费等。
(2)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。
(3)其他销售税费，包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费等。
6 开发利润。
其中，农地征用费的构成如下：
1 土地补偿费。
2 青苗补偿费。
3 地上附着物补偿费(包括农田基础设施、树木、迁坟等)。
4 安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费等)。
5 房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。
6 耕地占用税。
7 耕地开垦费。
8 新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。
9 征地管理费(是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征地费总额的1.5％～3％)。
10 政府规定的其他有关税费。
城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：
1 被拆除房屋及附属物补偿费。
2 购建拆迁安置用房费。
3 安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。
4 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费。
5 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费。
6 政府规定的其他有关税费。
本条规定应以土地取得费用与开发成本之和作为计取开发利润的基数，并根据市场上开发同类房地产的平均利润水平来确定利润率。
5．4．5 以成本法评估土地的重置价格，除了在农村地区、城乡结合部、新开发地区以及旧城改造地区外，一般不宜采用。评估土地的重置价格，要特别注意估价对象在估价时点的状况，以便于准确确定其价格构成。当不便采用成本法时，可以酌情选用市场比较法、基准地价修正法等方法评估土地的价格。
以成本法求取土地的重置价格时，还应当注意土地的剩余使用年限，并进行年限修正。例如，以有偿出让方式取得的土地使用权，在以成本法得出重置价格后，还应扣除至估价时点已使用年限的价格，得出剩余年限的土地使用权价格。
5．4．6 求取建筑物的重置价格(亦称重置成本)或重建价格(亦称重建成本)，是假设建筑承包商根据发包人的要求完成新的建筑工程后，发包人支付的全部费用，该费用就是建筑物的重置价格或重建价格。如果建筑物是自己建造的，也应假设全部费用与支付给承包商的相同。
若从投资的角度出发，建筑物的重置价格或重建价格还应在上述费用的基础上加上合理的投资利润；若从市场的角度出发，还应加上正常的销售税费。
采用成本法、市场比较法求取建筑物重置价格或重建价格的具体方法有：
1 单位比较法(包括单位面积法和单位体积法)；
2 分部分项法；
3 工料测量法；
4 指数调整法。
5．4．7 建筑物在使用中会由于物质因素、功能因素或经济因素造成损失，利用成本法估价时，必须扣除这种损失，这称为折旧。物质、功能和经济因素对建筑物价格的影响并非完全独立，大多是相互作用，互相关联的。例如物质损失，可同时引起功能损失；物质、功能损失也能引起经济损失，因而在损失量上的计算既可分别，也可一并计算，为了简便起见，大多一并计算。
5．4．9～5．4．10 计算建筑物折旧，通常根据耐用年限进行，本规范中的直线法以耐用年限和已使用年限为折旧依据；成新折扣法主要着眼于剩余使用年限。这两种方法最好同时使用，以互相验证。
各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为：
1 钢结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年；
2 钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；
3 砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；
4 砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；
5 砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；
6 砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；
7 砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；
8 简易结构：10年。
建筑物的残值率因不同建筑结构而不同，其参考值一般为：
1 钢筋混凝土结构：0；
2 砖混结构一等：2％；
3 砖混结构二等：2％；
4 砖木结构一等：6％；
5 砖木结构二等：4％；
6 砖木结构三等：3％；
7 简易结构：0。
5．5 假设开发法
5．5．2 假设开发法适用于对具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，包括下列情形：
1 由生地建造房屋然后租售；
2 由毛地建造房屋然后租售；
3 由熟地建造房屋然后租售；
4 由生地开发为熟地然后租售；
5 由毛地开发为熟地然后租售；
6 由旧房装修改造为新房然后租售；
7 在建工程。
本条设定的各类土地的概念如下：
1 生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。
2 毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的基础设施，但未进行动拆迁的可用于建筑的土地。
3 熟地：指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地。
5．5．3 本条提供的计算公式在使用中可具体如下：
1 求生地价格的公式：
生地价格＝开发完成后的房地价值-由生地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买生地的税费
2 求毛地价格的公式：
毛地价格=开发完成后的房地价值-由毛地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买毛地的税费
3 求熟地价格的公式：
熟地价格=开发完成后的房地价值-由熟地建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-买方购买熟地的税费
4 由生地开发为熟地然后租售求生地价格的公式：
生地价格＝开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买生地的税费
5 由毛地开发为熟地然后租售求毛地价格的公式：
毛地价格=开发完成后的熟地价值-由毛地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地的税费
6 由旧房装修改造为新房然后租售求旧房价格的公式：
旧房地价格=装修改造完成后的房地价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售税费-装修改造投资利润-买方购买旧房地的税费
7 求在建工程项目价格的公式：
在建工程价格＝续建完成后的房地价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
5．5．4 预测开发完成后的房地产价值以及其他预期价格评估，通常采用市场比较法与长期趋势法相结合。
长期趋势法，是运用预测科学的有关理论和方法，对未来价格作出推测与判断的方法，适用于估价对象或者类似房地产有较长期的历史价格资料可供分析利用的情形。
1 运用长期趋势法估价的步骤如下：
(1)搜集关于估价对象或者类似房地产的历史价格资料，并且进行检查和鉴别；
(2)整理上述搜集到的历史价格资料，按时间排序，形成时间序列；
(3)分析上述时间序列，选择适当的长期趋势分析方法；
(4)依照选定的方法，通过具体公式计算出估价对象的价格。
2 运用长期趋势法时，根据时间序列的特征选用下列方法之一：
(1)数学曲线拟合法。
数学曲线拟合法有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。运用直线趋势法估价，估价对象历史价格的时间序列散点图应当表现出明显的直线趋势，数据点偏离拟合直线估计值的离差平方的算术平均数的平方根，即估计值的标准误差，不得大于允许的误差值。
(2)平均增减量法。
(3)平均发展速度法。
平均增减量法和平均发展速度法，要求房地产价格的变动过程一贯是上升的或者是下降的，并且逐期上升或者下降的额度或者比例大体接近。
(4)移动平均法。
移动平均法分为简单移动平均法和加权移动平均法，是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成-个新的派生平均价格的时间序列，消除价格短期波动的影响，呈现出价格长期的基本发展趋势。运用移动平均法时，应当按照房地产价格变化的周期长度移动平均。
(5)指数修匀法。
5．6 基准地价修正法
5．6．2 基准地价反映的是其评估基准日期时的地价水平，随着时间的推移，房地产市场会发生变化，地价水平也会有所变化，因此，应对基准地价进行交易日期修正。交易日期修正-般是根据地价变动率或地价指数确定交易日期修正系数，从而将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。
5．6．3 基准地价修正法中的区域因素和个别因素的比较修正的内容和方法，与市场比较法中的区域因素与个别因素修正相同，参见相应的条文说明。基准地价是政府对各级土地或均质区段及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估出的土地使用权平均价格。它所对应的使用年限-般是各用途土地使用权的最高出让年限，而估价对象宗地的使用年限可能与之有所不同，故需进行年期修正。
5．6．4 由于房地产市场具有区域性的特点，加上城市规模大小不一，各地的基准地价水平之间可比性差，在运用基准地价修正法评估宗地价格时，应以当地政府公布的基准地价水平和基准地价修正系数为准进行估价。
