建议一：建议取消商品房预售制度 建议

李团长

建议一：建议取消商品房预售制度

建议：商品房预售中产生的‘货不对板’、‘期房炒卖’、‘烂尾楼’、‘一房多卖’、‘重复抵押’等种种弊端使广大购房者对于改革商品房销售管理制度、尽快实行现房买卖的愿望日益强烈。对此，我们强烈建议有关部门抓紧研究房地产销售管理机制的改进措施，在合适的时机推进现楼买卖，以进一步规范市场，实现房地产市场健康发展的制度性跨越。” 此前，2007年两会期间，人大代表建议提高个贷首付比例，逐步取消房屋预售制度，引起了社会层面极高的关注，此后，深圳等地的有关房地产主管部门有进行尝试取消商品房预售制度的意图后，后在开发商的强烈反对中作罢。 目前，各地都在酝酿出台逐步取消商品房预售的相关政策，我们认为要遏制商品房预售所产生的一系列危害，唯一的方法是停止实施商品房预售制度。我们希望政府制定一个时间表（比如2-3年），逐步提高商品房的预售条件，直到最后取消预售。让商品房与其他商品一样，具备真实的商品属性，真正实现现房交易。

项羽

在中国目前体制下必须取消“商品房预售制度”
　　消费者为什么不能像买大白菜一样去购买商品房呢？
　　大白菜是摆在案上出售的，长短、大小、轻重、颜色、模样、一看便明，不需要菜商或其他中介商任意解释或进行所谓的概念炒作。购菜人完全能够按照自己的意志将自己需要的菜拣到蓝子里，也完全能够为拣到蓝子里的大白菜负责。
　　假设我们也设计一套大白菜预售制度，就会发现，消费者投诉最多的是大白菜，而非商品房。从开发商侵害购房人的案例中，我们可以推测出类似的现象一定会出现在大白菜预售制度中。比如，菜商交付的不是购菜人当初预购的大白菜；购菜人本来想购买用大粪浇灌长大的大白菜，菜商交付的却是用化肥追大的白菜，而且还振振有词地说他的菜就是用大粪浇出来的；更有甚者，购菜人预购的是大白菜，可恶的菜商交付的却是空心菜。这时候，我们会发现菜市场一片混乱，购菜人不愿意为蓝子里的菜负责了，菜商自然不会为已经卖出去的菜负责。于是，混乱漫延到菜农，因为许多问题可能出在菜农。混乱漫延到相关的行政机关，行政机关只好设立专门的部门并抽调专门的人员来解决纠纷，行政资源白白地消耗。混乱漫延到司法机关，最高司法机构不得不制订一部关于审理大白菜买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释，各级法院要在民N庭的基础上专门设立民N+1庭集中解决群众生活中遇到的大白菜案件以减少社会矛盾。农业部，商务部不得不在自己的职权范围内制定相应的规章来规范大白菜市场。最后，立法机关终于在总结经验的基础上制订了一部世界上独一无二的法律——《中华人民共和国大白菜法》。
　　大白菜市场如此混乱，原因不在于菜商或菜农，也不在于购菜人，而在于我们的制度。是我们试图解决种菜的资金不足问题和风险问题，自作聪明地设施出一套“预售制度”。
　　从市场经济的角度看，资金不足和经营风险是所有商品都存在的问题，也可以说它们是市场的属性，没有这些问题，就不成其为市场。因此，它应当完全由市场来解决。但是，我们却举起了一块石头，砸向所有市场参与者的脚。
　　当然，大白菜属于动产，商品房属于不动产；两者的性质完全不同。但是，正是这一不同，比起假设的大白菜市场，更加剧而不是减少了商品房市场的混乱。原因在于“预售制度”中，在建商品房比大白菜更加难以特定化。
　　《城市商品房预售管理办法》第二条说：“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”于是，受“预售”二字的影响，法律界的通说认为商品房预售是一种买卖行为，因此签订的合同自然是买卖合同。
　　然而，买卖合同中最明显的一个特征是标的物的特定化，无法特定化就无法标准化，无法标准化，买卖双方也就无法达成一致的意思表示，买卖行为也就难以实行。那么，预售的在建房屋，即香港人所谓的“楼花”能否特定化呢？从动产的角度看，它当然能，它的数量、质量、大小、形状以及价款等无一不可特定化。然而，问题是房屋为不动产。不动产异于动产的最大特征就是它与时空位置、生态环境、水文地质、空气流动、采光与视野、以及个人的品味和感觉有关。在中国，不动产涉及到“风水”问题，暗中与一个人或一个家族的命运相连；因此，一经移动，它就失去了原有的价值和意义。
　　具体到房屋本身，它实际上由二部分组成，一部分是由钢筋、水泥、玻璃组成的墙壁及由此圈定的空间之一部分，这一部分可以特定化；但是，房屋的另一部分，即墙外的空间及其光线、空气、水分、视野及绿化等等，是难以确定下来的。所谓难以确定，是指不同的人看到的东西或感受到空间是不同的，即使是同一个人，早上的确定与晚上的确定完全不同，晴天的感受与雨天的认识也是两回事。正因为如此，有经验的买房者在挑选房屋时，常在不同的时辰、不同的天气去看房。如果他不这样亲自去认识，仅凭卖房者或其代理人的宣传和承诺，买房者最终就会发现自己买了一套不是当初想要的房子。

项羽

　　现房尚且难以特定化，何况正在建设中的预售房？对一个难以特定化，并且仍在形成中的标的物进行买卖，无异于买卖一座海市蜃楼。
　　事实上，所谓商品房预售，本质上应当是开发行为、承揽（定做）行为与买卖行为的混合。开发行为体现于商品房开发的全过程；承揽行为体现于发展商投入开发建设的资金达到工程建设投资的25%以上至竣工验收合格之日，这一过程基本上是按照购房人的定做意思完成的；买卖行为则发生于发展商交付标的物并办理产权证的过程中，在此期间，买卖双方形成明确而完整的要约与承诺的流程。
　　显然，承揽行为被发展商的生产行为与出售行为所掩盖了，也同时被立法者与司法者给忽略了。换言之，卖方的承揽意思被解释为出售的要约邀请，买方定做的意思被简化为买卖合同中的要约行为。这样的结果是发展商省去了建房过程中承揽人应当承担的义务，而买方却不能省去定做人的义务；后者基本上是无条件地接受发展商开发出来的房屋，否则，将面临着没收定金和承担巨额赔偿的风险（发展商计算损失的标准正是以承揽内容为依据的）。
　　从法律的角度讲，房屋交付后，其有形部分的瑕疵责任可以由发展商承担；但是，房屋的无形部分，尽管令买方非常不满，却因为难以举证，只能是满腔怨愤，却无处话凄凉。
　　可见，商品房预售制度加重了买房者的义务，将其置于交易中的不利地位。
　　毫无疑问，买方应当为自己的选择负责。但是，前提是必须给他一个平等的谈判处境。这一处境应由两部分组成的，一是他能够充分认识、了解和感受自己要购买的房屋，就像在案上挑选大白菜一样；二是他能在此基础上自由地与发展商谈判房屋的价格。
　　只有买方自己才能对标的物加以特定化。如果房屋的无形部分不能令他满意，除非他在价格方面得到弥补，否则，他完全可以自由地放弃这笔交易。显然，在商品房预售制度中，买方做不到这一点，正如购菜人不能保证未来进了蓝子里的菜就是现在预购的大白菜一样。是商品房预售剥夺了买方的选择权，并将这一有失公平的做法制度化。
　　当天平被人为地倾斜，混乱就注定了。
　　让我们回过头来，重新认识商品房预售制度必须存在的理由。
　　某市国土房管局曾就不能取消商品房预售制度解释道：“房地产开发是一个需要巨额资金投入的行业，房地产开发商从取得土地使用权，到商品楼竣工、验收合格、确权，不但需要巨额的资金的投入，而且需要较长的时间周期。如果废除预售商品房制度，势必增大开发企业的投资成本，在一定程度上会阻碍房地产市场的健康发展。”
　　然而，改革开放以来，中国老百姓短缺过的东西不只有房屋，还有更多的生活必需品。直到现在，水、电等能源仍然困扰着国人。然而，只有房地产这一“商品”采用了预售制度。令人庆幸的是，我们假定的大白菜预售制度没有出现！
　　需要巨额投资和生产周期较长的行业也不只房地产一个行业，为什么别的巨额投资行业没有预售，问题照样能够解决？
　　收益与风险应当相辅相成，这一观念已在中国大陆深入人心。然而，中国大陆的房地产却打破了这一规律，成为一本万利、没有风险的暴利行业。目前，房地产投入之低已经是人所共知的事实。开发一个项目，只要一点点启动资金，几个亿的项目都可以做得下来。巨大的收益与极小的风险，导致一些人只要能搞到一小块土地，就想从事房地产开发，也竟都能进入房地产行业。笔者认识的一位开发商，身无分文，仅凭关系搞掂一块土地，便拉开了开发房地产的架势。
　　不要怕亏，有银行和预购人顶着呢！
　　本来，只要市场有巨大的需求，资金的涌入恐怕是挡都挡不住的事情。中国大陆的法律逻辑却是：正因为市场有庞大的需求，所以，需要弄个预售制度出来，给开发商一个融资的特权。
　　由于开发房地产不需要多少钱，开发商赚到钱后，要么转移出去，要么用来囤积土地。这样，便出现了具有中国特色的房地产奇观，一方面，房屋价格居高不下；另一方面，与房屋空置率屡创新高相伴的是大量的城市居民无房可住，而发展商却不愿意降价出售。道理很简单，楼房闲置，押死的不是发展商，而是银行。为此，有的地方不得不由政府买单来消化这一难咽的苦果。市场经济的规律在中国大陆的房地产行业基本不起作用。
　　当前的形势表明，房地产市场并不缺乏资金；相反，总是因为资金流入的过多，导致政府不得不背着干预市场的名声强行降温。今天，国务院、国家七个部委的文件一个接着一个，各种招数都想到了，希望扼制房地产的升温。可是，没有人对预售制度提出质疑。

项羽

　　人们普遍认为，商品房预售制度带来的社会问题是因为法律不完善的结果。因此，“完善”相关法律成为首选。立法机关制订了专门的法律，最高人民法院也进行了相关的司法解释，主管部门制订了相应的规章，政府围绕“商品房预售许可”、“预售合同登记”和“预售房的广告发布”等行为，也出台了无数的法规、规章和地方条例。于是，中国的法律界出现了世界上独一无二房地产部门法，形成一指独一无二的职业群体，他们有的在为“房地产预售”的维护与完善而忙碌着，更多人则靠这项制度生存。犹如一条人为的河流泛滥成灾，人们不得不放下手头工作，前来寻漏、补堤、设防；而另一部分人则以拣拾河流中的财富为生。
　　为了保护买房人的利益，校正被严重扭曲了的交易天平，各级政府部门在这些环节投入了大量的人力、物力和财力。另一方面，由于这些环节给发展商提供了可操作的机会，便也成为相关政府部门及其领导干部腐败的温床。
　　商品房预售制度确实减少并降低了开发商的资金成本和经营风险，却给国家、社会和消费者增添了巨大的成本和风险，并对房地产市场造成难以弥补的损失和伤害。由此观之，它已成为一项祸国殃民的制度。
　　商品房预售制度肇始于香港，为什么香港没有这么多的问题呢？这要从该项制度的来源和背景谈起。
　　1952年12月25日圣诞夜晚，香港民众狂欢以庆节日。乐至极处，一场大火降临，刹那间，54000人无家可归。面对这看得见的市场，当时的港英政府想出一个主意，允许房地产开发商先收钱后建房，这样，既可解决灾民们的住宅问题，同时，也规避了开发商的风险和政府的麻烦。从此以后，商品房预售制度在香港诞生。
　　九十年代的中国大陆，庞大的住宅需求与资金短缺构成了一对矛盾。为了起动房地产市场，受居高不下的储蓄存款诱导，建设部在未经详细调研和论证的情况下，直接将香港的商品房预售制度照搬过来。此后，无论是1994年全国人大常务委员会颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，还是1998年国务院公布的《城市房地产开发经营管理条例》，以至建设部修订的《城市商品房预售管理办法》，它们都不过是应急政策的强化，缺乏长远的理性支撑。
　　商品房预售制度在中国大陆落地还有一个不容忽视的背景，那就是当初的房地产开发商基本都属“国有”或“集体”的性质。在公有制的主体面前，漠视消费者的个体利益是我们的传统。正是在这种价值观下，当初的立法者并未站在购房人的立场上考虑这项制度的可行性。
　　众所周知，中国大陆的老百姓是用自己一生的积蓄来购买房屋的，正所谓“身家性命”。因此，自这一制度诞生起，购房人的受骗、受伤、焦虑不安也便开始。这不得不令我们进行彻底地反省。
　　仔细分析，不难发现，香港的商品房预售制度有五个前提条件：一是奉行法制社会，从土地的获得到房屋建成，各个环节都有严格的程序；行政干预、人情关系和监管缺失在香港基本不存在。二是法制健全，即使一项制度有漏洞，也会被相关法规所弥补，形成一个“法网恢恢”的局面。三是辖区范围小，没有地方保护主义，而且开发商数量有限，这有利于法律的监管，一旦有违法或欺诈行为，发展商就会被逐出市场，不像内地，此处混不下去，挪窝照样行骗。四是媒体林立且独立，既不需要照顾政府的面子，也不容易被发展商的高额广告费所收买，很容易成为消费大众的喉舌。五是商品房预售制度只是一个补充，它不能对房地产行业的“商品制度”本身构成扭曲。
　　香港社会的五个前提条件，恰恰是大陆社会的五个薄弱环节。显然，商品房预售制度利用了中国大陆提供的这一土壤，生成一个怪胎—— 一具将显失公平制度化、谋取暴利合理化和欺诈行为合法化的机器。基于此，我们有理由对这项制度的未来后果做出一点耸人听闻的展望：预售制度的受益者们正在形成一个特殊的利益集团。随着这个集团的不断壮大，它们有可能成长为中国经济政策和社会发展的绑架者和勒索者。
结束此文时，笔者也少不得来一句令人安慰的话：商品房预售制度确实为解决中国大陆的一些社会问题做出过贡献。然而，此文的结论是，这项制度已经完成了它的使命，让它成为历史是一个必然的选择。至少，我们必须在营利领域里，坚决地取消商品房预售制度，还房地产市场的本来面目。

项羽

不好意思，一时兴起，写了这么多，

反正支持李团长，希望取消商品房预售制度，希望我们的建议能采纳

花花公子

中国政府高举着为人民服务的旗帜，其实性质已经沦为为少数有钱人服务的工具了，
这就是为什么中国有数千万老百姓没有房屋住，却还要一味的托市来保护开发商和他们自己

柠檬的味道

支持李团长

人在江湖

西安现在时挖个坑就把预售证给发了，不像沿海人家至少要主题封顶以后才给发《预售证》，这样的话，开发商把房子都内部认购完了他们吧预收款卷跑了谁知道啊？

嘻嘻哈哈

我们的预售房制度把消费者的权益裸露在开发商手下，任其宰割


从1995年1月1日起正式施行的《城市房地产管理法》，在确立商品房预售制度的时候，不仅未建立起针对商品房预售模式的监管制度，甚至对预售制度的惩戒规定也由行政部门而非司法部门来执法，因此，我们至今仍很少见到因违规预售商品房而遭受处罚的案例。这是商品房预售制度导致的纠纷呈上升势头的重要原因之一。
预售制度最大限度地保护了开发商的利益，而损害了购房者的利益，有的开发商甚至携预售款潜逃。预售制度是导致中国房价反常上涨和房屋质量低劣的根本原因之一。因为开发商已经通过预售收回了投资，获取了利润，他们就失去了提高房屋质量的动力，而在提前收回投资后，他们就有足够的实力和耐心囤积居奇，推高房价，获取暴利。预售制度等于为开发商提供了低廉的融资功能，解决了他们的资金之困，但这也把绝大部分甚至全部风险转嫁到了购房者身上，使他们屡屡遭到开发商的盘剥。
2005年8月，中国人民银行房地产金融分析小组发表了《2004年中国房地产金融报告》。报告中指出：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

2006年3月，33位全国人大代表提交议案建议取消商品房预售制度。

在2007年两会上，全国人大代表、武汉大学教授，博士生导师洪可柱也建议取消商品房预售制度，“制定一个时间表，比如2-3年，逐步提高商品房的预售条件”。理由是，预售制度使投机房地产资金增多，部分购房者投机钻营，转手牟利，使得部分城市房价上涨迅速，扰乱了社会的安定和谐。
洪可柱所言是事实。预售房制度对消费者的危害非常大。预收款等于让开发商从购房人手中获取了一笔没有任何利息也没有任何风险的贷款，这其实是对购房人利益的一种侵害和剥夺。有的开发商在房价上涨之后频频违约，有的甚至携款潜逃。
但是，开发商等既得利益者再次祭出所谓国际惯例的大旗，反对取消预售房制度。其实，这些既得利益者所说的国际惯例是被他们篡改过的已经面目全非的“国际惯例”。以美国为例，美国也有商品房预售制度，但预售所占比例很小。根据美国法律的规定，住房在没有正式竣工、没有经过验收的情况下，还没有形成真正法律意义上的不动产，而未成形的不动产在许多州都是不允许交易的。开发商只有拿到入住证才可以和客户签订正式合同，收取商品房的销售款。即使有些州准许商品房预售，也有许多非常严格的规定和限制，与我们现在所实行的商品房预售制度完全是两个不同的概念。
在美国，所谓的预售其实只是开发商在竣工前的推广宣传和购买意向协议，并不是真正意义上的销售，买卖双方只是根据意向签订“商品房预订协议书”。根据美国法律，在这种情况下，开发商可以要求有购房意愿的人缴纳一定数额的订金，但这部分订金并不直接交给开发商，而是由第三方来保管，第三方包括具有合法执照的律师事务所、房地产经纪公司、保险公司、能够提供担保服务的政府有关部门等等。而且，如果买房者改变了购房意愿，这部分由第三方保管的订金必须无条件退回。
不难看出，美国的预售房与我们有本质不同，他们的制度设计能够更好地保护消费者的权益，而且，由于购房者的订金被第三方保管，不会被开发商挪用。因此，一些既得利益者拿出的所谓国际惯例其实是被“改装”过的———只留下对自己有利的一面而遮掩了对自己不利的因素。
我们的预售房制度把消费者的权益裸露在开发商手下，任其宰割，这一制度本身的缺陷已成为既得利益集团抬高房价，侵害消费者权益的工具，本着公平的原则，也应该尽快取消商品房预售。（来源：网友）

小学生

取消取消商品房预售制度的确给百姓买房省去很多的忧虑，对开发商的制约会比较多，但也将有很大一部分人，买不起房子，毕竟已成现房了，价格肯定不低~

萧萧

开发商把房子都内部认购完了他们吧预收款卷跑了和买高价的现房的相比，我想大家都会知道那个风险大了吧。

坚决支持取消商品房预售制度

支持！！！！TMD房价太高了。

支持！！！！

李团长

这一条无疑大家是支持的，关于期房销售给购房者带来的问题实在太多，不胜枚举。取消商品房预售制度，就是避免这样事情的发生，保护购房者合法利益。使一些靠银行借贷、靠提前销售、用别人的钱来赚钱的开发商首先完善自己的经营资金，对买房人有个保障。

我觉得至少也得象南方沿海城市那样，房子封顶以后再给发《预售许可证》，西安为什么在一挖坑就把证给发了？这是对购房者极不负责人的做法！

坚决要求西安市房产局修改这一规定，不要再帮开发商害人了！！！

老团员

我觉得至少也得象南方沿海城市那样，房子封顶以后再给发《预售许可证》，西安为什么在一挖坑就把证给发了？这是对购房者极不负责人的做法！

坚决要求西安市房产局修改这一规定，不要再帮开发商害人了！！！ ...
Guest from 123.139.18.x 发表于 2009-8-31 16:16

咱老百姓都是被这些开发商害的不浅啊！

这个制度会害无穷啊

多少乱七八糟的事情都是根源在这里，早该取消了！

应当取消

支持，取消预售制度

支持李团长，商品房是商品就应该还原其商品的交易方法

李团长

非常感谢项羽先生，就取消商品房预售制度的宏篇大论，从全方位阐释了必须取消的必要性，为完善该条建议提供了详实的理论依据，你的贡献消费者不会忘记。

道理说的很明白，就是看政府愿意不愿意采纳

支持！！！！！！！！

强烈支持李团长，说句不好听的，现在的房屋预售简直就像别人把你**了，你还得说谢谢，太黑了

人在江湖

预售就是画个饼给你看看，你把钱给他，他再买面给你烙饼，什么时候做熟，什么时候给你吃，味道怎么样，你没权利说话，能见着饼，好歹算事……

这是什么世道啊？

虎皮鹦鹉

这是房地产市场一切祸害的根源所在，尽早治理，市场尽早会号，天下才会太平

这样的制度就是害死人，搞不明白政府为什么就是这样吧老百姓不当人

Mallix

开发商指望政府托市不现实 当放弃"暴利模式"
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http://sx.house.sina.com.cn 2009-05-27 09:26:45 人民日报  
　　2008年中国统计年鉴显示：2007年，房地产行业占GDP的比重达4.7%。此外，房地产与建筑、建材、钢铁、运输等行业，还有比较密切的关联性。因而，房地产行业的健康发展对于整个国民经济的平稳运行具有十分重要的作用。
    但即便如此，在今春楼市成交量稍有回暖的情势下，借机哄抬房价的开发商应该明白，指望“政府托市”是不现实的。
    的确，去年下半年以来，经历了市场交易量萎缩、房价增速趋缓、市场观望氛围浓厚、“拐点”争论的沸沸扬扬后，一些二线城市通过上调公积金贷款额、降低首付比例、减免部分契税、甚至直接进行补贴等办法，或明或暗为房地产业救市，以达到所谓“恢复市场信心”的目的。
    就在这些不合时宜的政策成为众矢之的的时候，人们听到了来自一线城市主要领导的声音。后是深圳市市长许宗衡大声疾呼：“没必要出台特殊政策调整房地产市场发展。”而在北京两会上，北京市市长郭金龙直言：“房价涨得太离奇，老百姓不喜欢！我不能托市！”而后在上海也有了市委书记俞正声的感叹：“房价不能高，不能再涨了。”
    最近一段时间，已经鲜见有地方政府再出台进一步的救市措施。国家“以保障促调控”的思路也早已清晰。正确把握房地产市场的健康发展与高房价之间的关系；反对高房价，坚决不托市，打消开发商不切实际的幻想；尊重市场规律，真正让供需决定价格；摆脱土地财政；将主要精力和财力投入到保障性住房建设上来，地方政府正逐渐走上恪守政府本位、承担政府责任的正确道路上来。
    然而，就在政府行为趋于理性、市场热情逐渐回升、成交量出现一定增长的时刻，开发商又开始导演起一幕幕的“闹剧”：雇人假排队、假签约、假按揭等等，这些无非是想掀起新一轮的“涨价潮”。
    “饥饿营销”确实曾经屡试不爽，“苦肉计”也确实曾让某些地方政府就范，但经历了太多太多“闹剧、乱象、迷雾、争论”的房地产市场，已经开始不买开发商的账了。
    房地产行业关系“保增长”的大局，但一个畸形的、只涨不跌的、动不动就以“谁先死”相威胁的房地产市场，只能维持一时的虚假“繁荣”，最终避免不了泡沫破灭的那一天。作为产品的供应方，开发商应该认清形势，盲目涨价只能“搬起石头砸自己的脚”，让市场观望的气氛越来越浓。一味的“以死相逼”、讨要政策，最终会被市场所淘汰。
    在当前的国际国内经济形势下，开发商只有打消幻想才能真正救自己。“暴利模式”到了退出历史舞台的时候了，让利于民，开发商收获的将不仅仅是真金白银，还有来自社会的尊重。

感觉你们像是在做梦