建议五、让房地产市场信息更透明 房地产, 建议

李团长

建议五、让房地产市场信息更透明

本帖最后由 李团长 于 2009-8-26 14:27 编辑 建议：对于国内的房地产市场来说，由于相关信息的严重不对称，如购房者对所购买房子的质量、定价、产品成本所知道的信息要少得多，再加上购房者要获得这些信息成本昂贵，因此，为了保护购买者利益不受到侵害，政府就有责任与义务建立科学合理的房地产信息体系，特别是房地产定价信息体系，以便保证购房者的利益不会受到侵害。就目前的情况来说，我市房地产信息体系还存在不科学、不规范、不标准、不公开、不透明等现象，这既难以保证房地产市场健康发展，也容易损害购房者的利益。 “金融危机在东亚和东南亚某些国家的形成，与商业运作缺少透明性，特别是在核查金融和商业安排上缺乏公众参与紧密相关。”上面这段话是1998年诺贝尔经济学奖获得者印度籍经济学家阿马蒂亚•森在其1999年出版的经济学着作《以自由看待发展》中谈到1997亚洲金融危机做出的精辟而深刻的总结。 西安房地产市场近二十年在高速增长的同时也积累了不少问题，在老百姓中口碑不佳，公众参与更是遥不可及。西安的高房价并由此在民间引起的怨声载道是不争的事实，房地产行业成本构成机制和与房地产行业密切相关的金融机构信贷体系的双重不透明成为高房价的主导因素。 　　房地产开发商在开发房地产时都要招标建筑施工队，而开发商招标的前提都必须要求施工投标方拿出一个预算，列出施工过程中将要发生的建筑材料、人工、税费、利润等等所有成本构成因素，开发商再在其中选出认为最优结果的那个工程队作为施工方。 在房产交易时购房者却不能从开发商那里得到一份整个房产开发的合理预算清单，就像开发商对施工方的要求那样，房地产开发成本成了整个行业不可外宣的行业秘密。 一谈到房价高涨的原因，开发商们总是将其归结为含混不清的客观因素，就像前两年建筑材料价格上涨成为房价上涨的理由一样，今年开发商给出房价将会稳中有涨的理由是土地挂牌交易制度导致的土地转让价格的上涨。不管是建筑材料价格还是土地转让的价格的变动都有可能导致最终房价的变动这是事实，可问题是房产建筑和开发土地折合到最终产品上每平米的单位成本具体价格是多少却始终无法见诸于阳光之下。 而比成本价格不透明更为危险和严重的是与房地产行业息息相关的由于银行信贷机制不健全的不透明，这不仅是房地产行业的问题，也涉及到包括银行在内的整个金融业的体制性问题，如果不能得到有效的改善治理它将危及整个中国的经济命脉。 市场经济是一个讲规则的体制，透明性就是其中最重要的一点，只有在信息充分透明的情况下市场经济最大的特点通过市场调节手段达到社会资源最合理的配置才能显现，只有这样才能保证公众选择的最优合理性，这也是一个正常社会各方面合力最优性的充分保证。更为重要的是政府维护了社会公正保障了社会稳定，这比什么都重要。也许其他高房价的地区并不需要像辽宁棚户区改造那样由政府投入，只要挤出可能存在的“黑暗成本”造成的泡沫就有可能让更多一些人享受改革成果。

项羽

房地产市场需要信息的透明公开

易宪容　来源：新京报
　　在现代社会中，信息对社会经济成长之作用早已成为民众的共识。但是，由于人的理性有限性、信息不完全及不对称、个人机会主义盛行，获得信息更多者往往会利用这种情况来制造不公平的交易，用信息的不对称来掠夺他人之财富，因此，在市场经济中，政府或是通过种种制度、或是通过不同的监管来保证市场信息公开化透明化。
　　国内房地产市场相关信息严重不对称
　　据05年《新京报》报道，“新华视点”关于福州市物价局公布商品房成本信息的报道刊发后，国土资源部土地利用司负责人明确表示，公布房价成本清单，还购房者知情权，是非常有意义的。而发改委价格司负责人也认为物价部门有责任对包括房价在内的商品价格进行监测，房地产信息透明化符合广大群众的利益。
　　对于国内的房地产市场来说，由于相关信息的严重不对称，如购房者对所购买房子的质量、定价、产品成本所知道的信息要少得多，再加上购房者要获得这些信息成本昂贵，因此，为了保护购买者利益不受到侵害，政府就有责任与义务建立科学合理的房地产信息体系，特别是房地产定价信息体系，以便保证购房者的利益不会受到侵害。就目前的情况来说，我国房地产信息体系还存在不科学、不规范、不标准、不公开、不透明等现象，这既难以保证房地产市场健康发展，也容易损害购房者的利益。
　　目前还没有好的机构能够提供真实可靠的房地产信息
　　近年来，国内房地产市场一直存在是否有泡沫的争论，为什么这场争论会如此激烈、如此广泛？最大的问题就在于各种观点是各人根据所掌握的不同数据、不同材料、并从不同的参考点来分析的，这自然会得出不同的结论。可以说，在这样的情况下，大家对国内房地产市场是否有泡沫的争论要想达到共识是根本不可能的。
　　从目前国内房地产市场的情况来看，国内房地产市场最大的问题是信息严重不对称，即没有好的机构、好的组织向社会、民众、政府及企业提供房地产市场真实可靠的信息。
　　在发达的市场中，这些信息都是从房地产二手市场中分门别类地加权得来，但我们所获得的信息则是从房地产一手市场平均而为。这样的一些简单的非规范的房地产市场信息是无法反映真实的房地产市场情况的，更是无法反映房地产发展态势的。再加上一些地方统计部门人为作用及房地产开发商为谋利而炮制所谓的调查报告，这就必然使房地产市场的信息鱼龙混杂，民众与中央政府根本无法从这些混乱的信息中判断房地产市场的状况。在这样的的情况下，民众的羊群效应也就随之而起，中央政府也不易对房地产市场做出果断决策。
　　房地产市场的实际内容应更为广泛与丰富。一是房地产市场信息的公开化、透明化；二是房地产市场信息的科学化、规范化；三是房地产市场信息的标准化、定量化。
　　当然，国内房地产市场信息体系之所以没有建立起来，与国内房地产市场刚刚建立、房地产市场刚刚繁荣有关。当前，中国的房价指数即“国房景气指数”就是基于混合平均房地产价格做出的，它只是反映了房地产一手市场混合平均价格。如果房地产市场变化平无常，就容易导致房地产价格的波动，而且这种价格指数也容易人为来操纵。但是，在发达的市场体系下，房地产市场状况是由住房价格、房子成交量、新增按揭贷款、收入与供款比率，以及购入成本与租金差距等几个指标来确定的。
　　而房价指数并非根据每平方米楼面面积的平均价，而是按每个房子的类别成效数进行加权调整得出。住房的分类又可以根据区域、面积大小、位置、设施、完工质量、管理水平等方面来划分，并通过标准加权计算出某一类房价指数，然后再在此类房价指数上再加权调整得出当地的房价指数。而房价指数又分为一手房房价指数及二手房房价指数。而后者最为重要的意义就是同质楼盘在不同时期价格的变化。而只有在这样基础上才能知道房价是上涨还是下跌。但是，目前我们的房价指数仅是一手房市场楼盘成交平均价。在这里，由于住房产品的质量、地点、位置、楼面等不同，用平均价无法把房地产市场的信息汇聚到该产品去，其意义也就不大。
　　政府需要在保证房地产信息公开化透明化方面承担重要责任
　　还有，既然是市场价格，那么市场永远是一个迅速变化的过程，因此房地产的价格也是处于动态变化过程中。如果以平均价来界定房价指数，那么它只能用一个静态东西来表示市场动态的过程。因此，这种价格指数能否反映真实市场的情况令人怀疑。也就是说，目前房价指数的非科学性是十分显然的，如果不改变这种状况，不以二手房市场成交价为基础建立科学的房地产价格指数，那么要向社会、民众、政府及企业提供有效房地产市场信息是不可能的。同时，土地市场的情况也是如此。
总之，要有市场，政府的职责就得保证其市场信息的公开化透明化，就得建立国内房地产市场科学化、透明化、规范化的市场信息体系，而这个体系的核心就是房价相关信息的公开化与透明化。只有这样，购房者、政府及企业才能够根据这种有效的信息来做出好的经济选择，才能根据这些信息来调整当事人的行为方式，才能保证房地产市场持续稳定发展。

花花公子

支持，就好比中石化老说亏损，但是人家的工资和福利都是好几万，好几十万，好几百万的发，
这是亏损的现象吗，
最好把这个账目信息也透明一下，看看油价有多黑

一川烟雨

政府这帮家伙，哪些事情敢拿出来放在阳光下面？

简直就是黑吃黑！

一剑终情

        信息不对称问题存在于房地产业链条的各个环节。在供应环节，土地价格是如何确定的？各种材料价格是多少？消费者都难以知道。特别是土地，可以说房地产商发的就是土地财，没有土地问题的信息不对称问题，房地产不可能有暴利。土地中的“寻租”问题，对于政府、对于官员、对于房地产开发商，可以说是万恶之源。

        在生产环节，也存在黑箱操作，老百姓不知道房子里是什么样的钢筋、水泥，不知道是什么样的水电气设施，很多人到真正住进去以后才知上当。

        在消费环节，房地产企业与消费者之间的不对称，房地产企业与银行之间的信息不对称。如预售制中的问题，一部分房地产开发企业利用与银行之间的信息不对称搞假按揭，利用与消费者之间的不对称搞损害消费者利益的事。

柠檬的味道

开发商的行贿、政府官员的受贿。这一系列黑箱操作的行为严重违反了消费者的知情权。

谢春红

西安市房产局这些单位在这点上做的太差了！

很多情况该有人来整治整治他们了！

西安市房产局这些单位在这点上做的太差了！

很多情况该有人来整治整治他们了！
谢春红 发表于 2009-8-29 17:54

简直是不要脸！

网络现在这么发达了，这么就改变不了这黑暗的现实呢？

屋脊

想起去年魏雅华老师的"公布房价成本究竟脱了谁的内裤?"为什么开发商都把自己捂得很紧,最主要的原因就是公布房价成本后,开发商的暴利将一览无余!这也是房地产市场信息不透明造成的.

简直是不要脸！
Guest from 123.139.17.x 发表于 2009-8-30 22:35

西安市房产局的黑幕大家都多少知道一些，只是没有人去揭罢了

小学生

估计透明化以后，会牵扯很多的单位和人~~

支持^^^^

李团长

关于让房地产市场信息更透明一条还应该明确开发项目在前期建设需要"招投标"形式应公开进行,这样可以保障建设单位不与开发商有瓜葛,以至于出了问题互相包庇,损害消费者利益.

信息不同命不仅仅存在于开发商那边，还有政府的统计数据，比如成交量等，西安市政府这点做的极差！

去他们局门口抗议吧？！

人在江湖

房价这样高，信息不透明有功啊，否则，什么都摆在光天化日之下，黑钱怎么赚啊？