建议六、政府联合银行严格监控房地产企业的资金运作

李团长

建议六、政府联合银行严格监控房地产企业的资金运作

建议：目前房地产市场产品价格上涨，很多企业频频出手拿地，这样就极有可能就会造成新一轮的市场泡沫。目前市场上期房销售占据大部分比例，期房销售制存在一定的风险，对此。邢台、南京、烟台、天津等多个城市实施预售资金监管制度。 实施预售资金监管制度首先能够保证后期配套等费用专款专用，保障购房者权益，不会产生因开发商不缴纳某些费用影响购房者按时入住的情况； 其次政府出台这个措施可能也是出于维护金融市场的稳定，降低金融机构风险，降低不良信贷率的考虑；最后通过监管控制开发商的资金链，对于抑制房地产市场发展过热和房价增长过快有一定作用。 同时，对于这部分房屋前期销售款进行有力的监管也可以预防市场风险，夯实房产企业的开发进程。而预售资金监管制度一旦实施，政府和开发商都必须明确各自在其中的角色，把细节落到实处，真正达到促使房地产开发企业规范经营、公平竞争，形成良好的市场秩序和环境的目的。

项羽

中国房地产资金来源状况分析报告
当前，房地产投资已经发展成为影响国民经济平稳较快增长的不健康因素，因此，加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要任务。为掌握房地产投资资金来源状况，我们对2001年年初以来房地产投资的资金来源及变化情况进行了专题调查分析。
　　基本情况
　　长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计，2002年年初以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有10多亿元。2003年后，随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。目前，由于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金不足300亿元，房地产业直接融资比例不超过2%，因此，我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。
　　国内银行贷款占比情况
　　从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。
社会资金积极参与房地产投资
　　社会资金主要包括：以直接投资入股的形式参与房地产开发，成为房地产开发商自有资金的一部分；以购房款形式转化为房地产开发资金；被房地产企业以高利筹集进入房地产市场。
总体上测算，目前，房地产投资资金约有35%来源于社会资金。
　　境外资金加入房地产市场开发和炒作
　　外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。据2008年调查分析，目前进入中国房地产市场的境外投资占房地产投资资金的比重约为5%。
　　主要问题
　　当前房地产投资资金中银行贷款所占比重逐年下降，且低于国际一般水平；社会资金所占比重逐年增加，且投资和投机成分加重。
　　政策建议
　　房地产市场建设应坚持科学发展观，促进建立和谐社会。一是改变地方政府把土地出让收入作为财政主要依靠的现状，抑制地方政府开发房地产的冲动。土地是人类赖以生存的最基本的自然资源，是有限的，其使用必须遵守可持续发展的要求。二是针对不同层次的需求，调整房地产供应结构，保持供求平衡。目前房地产投资主要集中在中高价楼盘，对中低价位、中小套型住宅投资比例偏低并呈下降趋势，这一方面造成大量高档住房空置，另一方面使广大居民合理需求难以满足。由于住房本身具有公共产品属性，保证居民最低层次的居住要求是保障人权的体现，是政府不可推卸的责任，是建立和谐社会的前提。因而，必须合理调整土地和资金供应结构，利用税收等手段积极引导住房消费，抑制投机和投资性需求，促进房地产业健康发展。
　　规范房地产开发企业经营行为，理顺市场秩序。要依法严肃查处违法违规销售行为，不断加强房地产市场信息系统建设，提高各类房地产市场的透明度，逐步形成反映房地产真实供求关系的房地产价格，更好地发挥市场功能，引导合理需求，改善投资结构。
加强房地产信贷管理，严密防范土地储备贷款的潜在风险。督促和引导商业银行适时调控信贷结构，重点支持中低价位商品房开发，控制高价楼盘贷款增长；完善尽职调查制度，坚持贷款"三查"制度，慎选优质开发企业，以品牌和资质确定银企合作对象；严格审贷标准，强化风险管理，根据房地产区域和项目特点，找准风险控制点，不断优化房地产贷款质量。   与此同时，要特别关注土地储备贷款的潜在风险。
据调查，土地储备贷款潜伏着不少风险，一是土地储备贷款的承贷主体是代行地方政府某些特定职能的土地储备机构，其自有资本低，负债率过高，承担风险能力弱。二是土地储备贷款主要是土地使用权抵押贷款，而用以抵押的土地实际上没有办理土地使用权证，抵押不具备法律效力，贷款出现风险时银行无法对抵押物进行处理变现。三是政策性风险大。土地出让价格易受宏观政策影响，特别是与房地产市场发展状况密切相关。随着国家对土地市场的清理整顿和土地政策的调整，部分土地储备贷款安全性受到很大影响。
　　调控土地供应，抑制房价上涨。在改善住房结构不合理方面，通过土地调控措施保证中低价位、中小套型住房的有效供应。
　　加快外汇管理体制改革，抑制境外资金炒作我国房地产。人民币升值预期导致大量外资涌入我国房地产市场，境外投机资金采取汇市与房地产市场联动的方式，以期在中国掘取一桶金。外资投资房大量闲置，不仅推高房价，造成资源浪费，还给我国居民、企业、金融机构带来风险。因而，必须积极完善外汇管理体制，尽快在现行宏观调控政策中增加对本外币的协调内容，有效控制房地产资金结汇，减少对货币政策效果的淡化作用。
文/中国银监会统计部专题分析组

花花公子

最好的办法，就是银行不要给他们贷款，只要贷款，银行就会被他们拉上贼船，
政府只好被迫出来为他们保驾护航

一川烟雨

我觉得这三方都是一丘之貉，他们狼狈为奸，千方百计来赚老百姓的钱

让政府监管，无异于与虎谋皮，对老百姓肯定没什么好处

一剑终情

西安已经出现过几个开发商卷款逃跑的事情，这该引起政府的重视了

这个事情应该难度不大，完全可以配合银行把这个关，建议政府立刻把这个事情落实下来，我们卖房子也买个心里踏实

不可否认，李团长的建议是十分正确非常合理的，无疑，政府早就应该这么来做的。

但是，为什么这些不合理的事情一直持续实施这么多年而没有改变呢？

看起来你的提议是很简单的一件事情，但你有没有想过，任何一件事情的改变都是要付出代价的，历史的发展变革都用事实证明了这一点。

虽然你我和大家都清楚地看到房地产市场的种种弊端需要改善，但是，这些问题存在于政府、开发商、老百姓这三者之间，这种历史的瞬间的看起来的平衡其实都是各方博弈的结果，你要用非常善意的非暴力的手段来改变这种平衡，说老实话，真的是不大现实的。

因为，只要是博弈，尤其是利益间的博弈，都是经过或明或暗的长期磨合和交易才达成的，是符合博弈中权重比较大的比较占优势的一方（比如说政府）或者两方（比如说政府和开发商）的利益的，而处于弱势的一方（让然是老百姓）如果要改变这种利益格局，那么，你就必须要经过斗争和革命，才可以达到改变你的利益格局和位置的目的，几乎不可能是你只简单地提出要求，另外两方会很客气地很理智地把他的或者他们的既得利益拱手出让给你，你自己想想，这可能吗？

在中国，你翻开历史看看，没有任何合理化先进的改革是没有经过斗争和革命就能简单实现的，中国的进步和发展肯定是牺牲某些人甚至是大部分人的利益或生命为代价的！

李团长

看来,这一条可以和第一条结合起来搞成一条,主要建议政府联合银行严格监控房地产企业的资金运作,保障购房者的基本利益.

咱老百姓的钱可是积攒大半辈子甚至几代人的血汗钱，可不能这么白白地被他们拿去用，还要冒着被捐款逃跑的风险，还是政府要拿出政府的行政和法制的手段替咱老百姓把好这一关，叫大家买房也买个心里踏实，不再那么提心吊胆，这一点真是想到咱购房者的心坎里去了，我百分百支持！

政府无德，老百姓拿他奈何？

打马而过

商品房预售款又多了个婆家

时间：2009年09月23日 23:02:25 中财网

　　买房子要先付款，可是这些购房款是被开发商用于
　　楼盘建设还是挪作他用，购房者无从知晓。今后，这一局面将会得到改变。9月18日，郑州市政府原则通过《商品房预售款监督管理办法》，要求开发商预售商品房前，先与银行和
　　监管机构签订预售款监管协议，购房者支付的各种款项直接打入银行监管账户，确保用于本商品房的工程建设。
　　消息一出，购房者纷纷拍手称快。业内人士认为此举无疑是政府加强房地产市场监管的一记重拳，有利于规范市场交易行为，防止出现延期交房和烂尾楼，确保消费者的合法权益。但是也有开发商对这一新规的可操作性不太看好，认为最终还需市场调节。
　　【事例】
　　延期交房，购房款挪作他用
　　2007年5月，郑州市民沙先生在西环路上的某个小区购买了一套两居室的住宅，向开发商支付了60%的房款，14万余元，开发商约定2008年8月交房。可是，交房期限快要到了，沙先生却接到了开发商的"延期交房"通知。
　　"当初买房的时候，房子都已经快封顶了，谁知道又过了一年多竟然还没有完工"。沙先生有点怀疑开发商的工程进度和施工效率。
　　后来，交房日期一拖再拖，直到今天，这个楼盘仍然没有交付使用。沙先生通过私人关系打探得知，开发商的资金链条出现了问题，前期的销售回款并没有用于本楼盘的工程建设，而是挪作他用，这才造成施工进度跟不上，不能如期交房。"我们辛辛苦苦挣来的血汗钱，就是为了买一套房子，没想到开发商却拿着我们的血汗钱不盖房子，干别的活儿"。得知真相的沙先生愤怒不已。
　　众所周知，我国的商品房实行预售制度，房子刚盖几层就可以对外销售，购房者支付完房款之后，往往要等上一年半载房子才能完工。可是，这些购房款是被开发商用于补充盖房子的资金，还是挪作他用，购房者一般无从知晓。
　　今后，这种局面或许将会得到改变，像沙先生一样的购房者不用再担心开发商将购房款挪作他用了。
　　【新规出台】
　　商品房预售款将由银行和政府共同监管
　　9月18日下午，郑州市市长赵建才主持召开市政府第十二次常务会议，审议并原则通过《郑州市商品房预售款监督管理办法》。
　　据悉，该办法决定对郑州市商品房预售款采取商业银行主体监管、政府监督执行的监管模式，对商品房预售款监管协议、商品房预售款收入管理、商品房预售款使用管理和责任追究等方面做了具体规定。
　　根据监管办法规定，开发商预售商品房前，需先与银行和监管机构签订预售款监管协议，建立预售款监管专用账户。购房者向开发商支付的定金、预付款、保证金等各种款项直接打入银行监管账户。监管账户的资金只能用于本商品房工程建设。
　　市政府相关负责人向记者解释说，对预售资金实行监管后，并不是冻结了开发资金，开发企业依然可以顺利、快捷地使用该项资金，只是受到了相关部门的监督，以确保专款专用、专款专存，避免老百姓的购房款被挪作他用。
　　郑州市政府常务会议认为，此举对于规范郑州市商品房预售款的监督管理，保证预售款专款专用，保障预售商品房交易当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，确保房地产市场稳定运行具有重要意义。
　　【百姓支持】
　　希望政府的监管措施能够落到实处
　　消息发布后，很快在众多市民和网友中引起强烈反响。绝大多数网友拍手称快，认为政府此举相当于"给开发商戴上了一个金箍"、"让开发商的资金使用又多了个婆家"，让开发商不敢拿着购房者的血汗钱当儿戏。
　　某网站就此向网友做了一份调查，在"您认为商品房预售款监管有利于改善以下哪些问题"中，选择"能防止因拖欠工程款导致的入住延期"的网友占34.88%，认为"能避免烂尾楼的出现"的占30.27%，认为"对降低房价有好处"的占19.77%。对于"预售款监管可能带来哪些负面影响"的问题，回答"没什么负面影响"的占32.65%，认为"增加开发商财务成本和融资成本，最终转嫁给购房者"的占30.61%。对"您是否支持商品房预售款监管措施"问题，回答支持的占到79.59%。
　　由此可见，商品房预售款监管对市场风险的控制作用已被大多数人认可和支持。
　　也有网友在肯定此项措施进步意义的同时提出了新的担忧，"政府的措施是好的，但是具体的操作过程同样需要有效的监管，否则就成了走过场，没有实质意义"。
　　【专家叫好】
　　抬高行业准入门槛，实现优胜劣汰
　　长期关注郑州房地产市场的河南财经学院工程管理系教授刘社说，她看到这一消息的第一反应是三个字："太好了！"
　　刘社教授说，过去几年，房地产市场出现了很多纠纷，大部分都和开发商延期交房甚至出现烂尾楼有关，究其原因，是开发商急于盲目扩张将购房者的购房款挪作他用了。有一个很明显的例子，原来的思达优典和数码国际公寓项目，销售情况都不错，如果把销售回款及时用于本楼盘的工程建设，相信会按期交房。可是后来，该公司拿到了一个当时的"地王"项目，急于快速扩张，于是就把这两个项目的前期销售回款用于新项目"地王"蓝堡湾的开发，结果由于扩张速度过快，加上整个市场形势不好，导致资金链条断裂，前两个项目也因此受到了连累，无法按期交房。"这是一个很痛心的教训，当时银行对此监管不严，政府也没有有效的监管措施。"刘社教授说，政府这次出台的规定，有利于进一步规范房地产市场的交易行为，有效保护消费者的合法权益。
　　这一观点也得到了河南王牌企划有限公司董事长上官同君的认可，他认为此举是政府加强房地产市场监管的"一记重拳"，能防止部分开发商将购房款挪作他用，杜绝出现延期交房和烂尾楼的现象。
　　按照国家规定，房地产开发企业的自有资金只要达到35%，就可以利用自有贷款、销售回款等多种方式进行楼盘开发。为了抢占市场快速扩张，很多开发商往往同时上马很多楼盘，同时，也就不可避免地出现资金链条紧张甚至断裂的风险。对于这一现象，上官同君将其形象地比喻为"十个茶壶三个盖"。他认为，政府此次出台的监管新规，将会在无形中抬高行业准入门槛，那些实力较弱、融资能力不强的开发企业将会被慢慢挤出市场，实现优胜劣汰。
　　上官同君同时表示，由于政府尚未公布具体的实施细则，因此这一新规的可操作性具体如何还不甚明了。"比如，监管单位是以单个的房地产开发企业为单位还是以单个开发项目为单位？期待相关实施细则尽快出台"。
　　【开发商忧】
　　企业需要良性扩张，政府不必过分监管
　　可是，很多开发商对这一新规却反应冷淡，有的似乎并不买账。
　　永恒集团远大理想城项目总经理张子玖表示，他尚未看到这一规定出台的消息，他也不否认政府出台这些措施的初衷肯定是好的，有利于保护购房者的合法权益等，但是他认为，最终还是应该让市场来自动调节，实现房地产市场的优胜劣汰。
　　张子玖认为，现在大多数房地产企业都在进行滚动开发，内部资金的调动使用非常正常，比如有些集团先后开发了几个项目，有些前期的项目销售情况良好，回款及时，现金流充足，而有些后期的项目正处在投入开发阶段，需要大量资金支持，但是暂时还没有销售回款，难道不应该调配资金使用吗？再比如，就现在的市场来说，楼盘的工程付款是分批多次支付的，一般一个楼盘从开建到交付使用需要一两年甚至更长的时间，而那些销售情况非常好的楼盘几个月就卖完了，那么这些销售回款在这个支付空档期就只能闲置在银行里吗？"企业发展需要良性扩张，而资金从哪里来？"张子玖说，他个人的建议是，对不同的资金来源要区别对待。对于开发商的自有开发贷款，由于开发商大多自身资金紧张，为了保障专款专用，可以监管得相对严一些；而对于开发商取得的销售回款，则可以进行正常的资金流动，不必过分监管，"最终让市场来调节"。
　　上海绿地集团中原房地产事业部营销总监白伊剑则认为，由银行和政府对预售资金进行监管，对于那些实力不强的中小开发公司可能不是一个好消息，因为他们不能拿这些钱干其他的事儿，甚至不好卷款潜逃了；可是对于那些自身实力较强的大型房地产开发公司来说，几乎谈不上什么影响，因为他们一贯注重品牌形象，无需其他部门的监管，公司自身就严格履行工程支付，避免延期交房等损害购房者权益现象的出现。
　　■新闻链接
　　1.哈尔滨拟出台措施，预售款将受监管
　　2009年4月，哈尔滨市房产住宅管理部门起草完成《哈尔滨市房产交易资金监督管理办法》。该办法的实施不但可强化增量、存量两级房产市场上交易资金监管力度，还将商品房预售资金也纳入监管范畴。
　　2.武汉计划今年专项监管商品房预售
　　2009年1月，武汉市房地产市场秩序专项整治工作领导小组办公室表示，计划今年启动房地产预售款监管，防止开发商挪用购房款，导致买房者无法收房。
　　3.南京商品房预售款将由电脑监管
　　2009年9月1日起，南京市将对商品房预售款实现计算机系统自动统计，确保开发商的预售款全部纳入监管范围。商品房预售款监管部分将实行网上申报，实现房地产网络系统自动统计销售金额，实现"全程监控、有限监管，专款专户、专款专用"。
　　4.广州：诚意金须存入预售款监控账户
　　2008年5月，广州市国土房管局发布公告，开发商收取的"诚意金"必须存入楼盘预售款监控账户。广州市国土房管局为保障预购人的合法权益及购房资金安全，郑重提醒预购人：任何以预售商品房为标的收取的"诚意金"等款项都是该预售商品房的预付款，应存入该项目的预售款监控账户。

Mallix

开发商指望政府托市不现实 当放弃"暴利模式"
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http://sx.house.sina.com.cn 2009-05-27 09:26:45 人民日报  
　　2008年中国统计年鉴显示：2007年，房地产行业占GDP的比重达4.7%。此外，房地产与建筑、建材、钢铁、运输等行业，还有比较密切的关联性。因而，房地产行业的健康发展对于整个国民经济的平稳运行具有十分重要的作用。
    但即便如此，在今春楼市成交量稍有回暖的情势下，借机哄抬房价的开发商应该明白，指望“政府托市”是不现实的。
    的确，去年下半年以来，经历了市场交易量萎缩、房价增速趋缓、市场观望氛围浓厚、“拐点”争论的沸沸扬扬后，一些二线城市通过上调公积金贷款额、降低首付比例、减免部分契税、甚至直接进行补贴等办法，或明或暗为房地产业救市，以达到所谓“恢复市场信心”的目的。
    就在这些不合时宜的政策成为众矢之的的时候，人们听到了来自一线城市主要领导的声音。后是深圳市市长许宗衡大声疾呼：“没必要出台特殊政策调整房地产市场发展。”而在北京两会上，北京市市长郭金龙直言：“房价涨得太离奇，老百姓不喜欢！我不能托市！”而后在上海也有了市委书记俞正声的感叹：“房价不能高，不能再涨了。”
    最近一段时间，已经鲜见有地方政府再出台进一步的救市措施。国家“以保障促调控”的思路也早已清晰。正确把握房地产市场的健康发展与高房价之间的关系；反对高房价，坚决不托市，打消开发商不切实际的幻想；尊重市场规律，真正让供需决定价格；摆脱土地财政；将主要精力和财力投入到保障性住房建设上来，地方政府正逐渐走上恪守政府本位、承担政府责任的正确道路上来。
    然而，就在政府行为趋于理性、市场热情逐渐回升、成交量出现一定增长的时刻，开发商又开始导演起一幕幕的“闹剧”：雇人假排队、假签约、假按揭等等，这些无非是想掀起新一轮的“涨价潮”。
    “饥饿营销”确实曾经屡试不爽，“苦肉计”也确实曾让某些地方政府就范，但经历了太多太多“闹剧、乱象、迷雾、争论”的房地产市场，已经开始不买开发商的账了。
    房地产行业关系“保增长”的大局，但一个畸形的、只涨不跌的、动不动就以“谁先死”相威胁的房地产市场，只能维持一时的虚假“繁荣”，最终避免不了泡沫破灭的那一天。作为产品的供应方，开发商应该认清形势，盲目涨价只能“搬起石头砸自己的脚”，让市场观望的气氛越来越浓。一味的“以死相逼”、讨要政策，最终会被市场所淘汰。
    在当前的国际国内经济形势下，开发商只有打消幻想才能真正救自己。“暴利模式”到了退出历史舞台的时候了，让利于民，开发商收获的将不仅仅是真金白银，还有来自社会的尊重。