建议七、实施《商品房交付使用许可证》制度 商品房, 制度, 许可证, 建议, 实施

李团长

建议七、严格交房标准，实施《商品房交付使用许可证》制度


建议：多年以来，因房屋交付所引发的纠纷逐年增多，其中包括延期交付、房屋配套设施与合同约定不符、即将交付的商品房消防设施尚未完成安装、约定时间无法办理产权证等。

　2009年6月27日上海闵行区莲花南路近罗阳路淀浦河南岸的“莲花河畔景苑”小区一栋在建的13层住宅楼整体倒塌时间更是引起广大购房者的极大震惊和关注。

商品房的建筑质量由谁把关？竣工验收合格由谁说了算？建设工程具备什么条件才能交付使用？等等一系列问题成为广大购房者关心的焦点问题，


　　我们强烈建议对商品房的竣工验收制度进行改革，一是因为商品房的质量纠纷太多，二是因为商品房与其他建设工程不同，开发商建商品房不是为了自住，


　　商品房竣工验收之后就交付给了买受人。买受人是房屋的真正业主，可是的业主并没有机会监督施工质量和竣工验收。所以，与其他建设工程比较起来，没有真正业主参加的商品房工程质量和竣工验收尤其需要政府行政职能部门的把关。


在房地产项目竣工后，建议由市建委牵头，联合规划、房管、测量、土地、通信、电力、园林消防等多个部门组成验收小组，会同勘察、设计、施工、工程监理单位、开发商，同时增加购房者代表，专门对竣工即将交付验收的房地产开发项目进行检验检查，完全具备各项验收标准的项目，由政府部门发给除“两书一表“之外，再发给《商品房交付使用许可证》，这样方可正式交付购房者。　

同时针对验收内容、过程和验收以后出现的问题加以严格细化，规范和监督管理，切实保障广大消费者的权益。改变目前简单的只在办公室以报批文件走过程盖图章走形式的备案制度.

项羽

实施《建设工程竣工验收合格证》的困难
在实行竣工验收备案制之前，采取的是核准制。通常是由勘察、设计、施工、监理、消防、环保、卫生、园林等单位验收合格之后，建设行政管理部门出具《建设工程竣工验收合格证》。那时候看工程是否验收合格，就看是否取得《建设工程竣工验收合格证》，有证可查。可现在不发合格证了，你要查这房子是否验收合格，你顶多也只能看到一份《建设工程竣工验收备案表》。这份备案表怎么能取代合格证呢?!我国的《建筑法》、《消防法》、《合同法》、《房地产管理法》等一系列法律法规都规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”，既然法律是规定验收合格，为什么不出具《建设工程竣工验收合格证》呢?
什么原因?发《施工许可证》不需要承担质量安全责任，而发《竣工验收合格证》就不一样了，一旦出现工程质量安全问题，那直接责任人是要承担法律责任的。采取备案制说到底就是为了让政府不承担责任嘛(实际上是让行政领导不承担责任)。一语道破，一针见血，这就是实行备案制的根本所在。
我国现行竣工验收备案制度对谁有利
首先是，对建设行政管理机关最有利
工程质量实行建设单位负责制，建设行政管理机关不需要对建设工程质量负责;对建设工程不负责竣工验收;有权对建设工程进行监督、抽查;有权对违规行为及后果进行处罚和罚款。
其次是，对房地产开发商更有利
房地产开发商认为，现行的竣工验收备案制将建设方列为第一责任人，不管是老制度还是新制度，建设工程质量责任反正是推脱不了的，能省的则省点，能打“擦边球”的则打点，只要验收、抽查不出问题就行了。现行备案制授予开发商在竣工验收中足够的权利，开发商掌握竣工验收的绝对主动权，省事、方便多了。
现行备案制对商品房买受人最不利的
项目建设竣工后，开发商通常拿出《建设工程竣工验收备案表》做合格交房证明。购房者很纳闷，法律规定要验收合格才能交付使用，可是现在只是备案表，并且就是他们合作的五家单位签字盖章，这算哪门子验收合格。一件涉及生命财产安全的严肃事，这么重要的环节在现行竣工验收备案制度下只是他们合作的五家单位签字盖章后备个案就过关了。
广大购房者认为现行的商品房竣工验收完全是走过场，质量好不好，都会通过验收。在现行竣工验收备案制度下，据专业人士说，还没有因建筑质量问题导致竣工验收不通过的商品房项目。甚至可以说，在验收时连提出质量异议的人都没有。

项羽

我为什么反对设立房屋交付许可证制度
我从现行法规定角度出发，对地方性立法不宜设立交付许可证制度进行了考察。
、设立房屋交付许可证制度不仅与现行法规定不相符合，而且将直接违背上位法。城市房地产管理法》（1995年1月1日生效实施）第26条第（2）款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之后，我国《建筑法》（1998年3月1日生效施行）第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
综上所述，可以看出，我国现行立法中根本就没有房屋交付许可证制度的规定。换言之，建立房屋交付许可证制度是没有上位法依据的。
二、设立房屋交付许可证制度，无疑于将恢复房屋竣工验收许可和住宅小区综合验收许可制度，与国家进行的行政体制改革的大政不相符合
三、老百姓反映的权益受损问题不是立法造成的，而主要问题在于合同约定不到位
成都市去年重新制订的《商品房买卖合同》（示范文本）一变过去的做法，将交付条件由过去的数项选择一律修改为规划验收备案，将在很大程度上解决老百姓利益可能受到损害的现状。过去，房地产开发商总是想尽快交房，利用卖方市场的优势地位，“强迫”购房人接受其“房屋质量验收合格”的交付条件。在新的示范文本实施后，仅仅通过房屋质量验收是远远不够的，开发商必须在完善环境和配套设施后才能交付，未达到这一条件，老百姓有权拒绝收房。这样一来，将有利于保护业主的利益，过去那种业主利益受损的状况将大大扭转。设立房屋交付许可证制度就没有必要。
　四、其他地方性立法不具有参照性
　　赞成设立许可证制度的人持有一个理由，即其他地方建立了房屋交付许可证制度，成都市可以参照。如，上海市在2006年1月1日就实施了《上海市新建住宅交付使用许可规定》。但是，他们没有注意到的是，从法理上看，该规定违背了《立法法》，应不具有参照性。我们不能去参照一个违背《立法法》的地方性规定去搞本地的立法。
　五、物业管理立法不能超越立法范围对房屋交付问题作出规定

花花公子

没有什么困难，不需要什么制度，利益才是一切万恶的根源
只要有钱，我们可以藐视一切的法律法规，我们可以践踏一切的道德规范
为了有钱，我们可以抛弃一切的良心良知，我们可以使出一切的卑鄙手段

这个我们不是代表我以及所有善良的人

人在江湖

这个办法很好
做起来也不难，
关键是看政府愿意不愿意做这些对老百姓有好处的事情

E路摇滚

要说这个事情真的不难做，但难的是需要那么多政府部门配合，神仙多了，会不会成本增加？

这些家伙要把这个作为摇钱树的话，老百姓岂不又要遭殃了？！

政府的人才不会为老百姓考虑呢

这么好的办法为什么不在咱西安实施呢？

屋脊

西安多次出现楼房完工而小区景观没有完成,有的甚至汽车根本无法进出就交房的情况.业主收了房而无法装修影响居住.最近,城西某楼盘竟用劣质建材充新型建材欺骗业主,试问这样的楼房是怎样通过验收的?一句话商品房验收走过场的制度帮了这些奸商,所以,这个规则非改不可.

可能很多人还没买到房子，还不知道这个环节的问题的严重性，这个环节是买房后检验你买的房子是不是你想要的房子的最关键的环节，所以也是矛盾冲突最多的环节，这些问题政府再不严加把关，很多的矛盾就会激化，给开发商很多漏洞去钻，而我们购房者处于弱势地位，在这个时候就非常被动！

把这最后一关卡住，真的可以解决很多问题！

这一条提的非常好！

谢春红

这个建议很重要！

这个办法很好
做起来也不难

李团长

目前仅仅几个单位通过房屋质量验收是远远不够的，这样很容易出现权钱交易导致验收走过场的结果.建立《商品房交付使用许可证》制度，开发商必须在完善环境和配套设施后才能交付，未达到这一条件，老百姓有权拒绝收房。还需要明确室内必须具备的设施如,入户门,室内门,厨卫洁具等,并应该具备白墙(抹平),压光地等,不需装修即具备入住条件.

一剑终情

上海已经开始实施了，应该有标准可以参考，关键是政府愿意不愿意做这件事情

[quote]上海已经开始实施了，应该有标准可以参考，关键是政府愿意不愿意做这件事情
一剑终情 发表于 2009-9-9 09:01 [/quote】
没有人强迫他们，他们才不会主动去改呢

千万别高估西安市政府的素质！

好多地方的楼已封顶了两年。但是土地使用证还未办好，欺骗了消费者，买道到房2年还办不成房贷，存属骗子，如：临潼区经济开发区桃源西区的楼房。谁管这些事呢。消费者该向谁发问呢。