【实战经验】看房买房我教你18招 实战, 买房, 经验

一剑终情

三年前买了一套房，研究房源看房共花了四个月
三年后卖了一套房，同中介还有看房的朋友打了交道一个月
现在谈谈我的买房与卖房经验，相信对买房的朋友很有利，让你知道卖方心理还有中介的作法，并教你怎么签好对你有利的合同格式

一）先讲怎么看房怎么找房

第一：买房子时，应有一个自己心中的目标，有一个心中的地理位置及早期对价格的基本判断。在网上看到中介发布的房源，看到一个标价明显低于周边的，不用打电话，像搜房网，房途网等网上中介发布的房源，有一半是假房源，他们只是想让你电话过来，告诉你“价格标错了或房东已出售”，但你明显看得出来，这个房源刚被更新，其实他们是想了解你要什么房源，看到你手机号是多少，再给你推荐其它的，所以对付这样的中介，首先你就要怀凝他们的诚信度，从骗你打电话进来，你就不要再相信这个中介，因为以后他们只是想骗你早点在他们这里成交，至于你的利益，不可能有中介帮你考虑，他们只在乎收到的中介费与提成。

第二：看房子时，中介只会说优点，不会说缺点，所以如果你真看中了一套房，最后是看二次，还有看房应在白天，晚上，你看不到周边环境，房子采光，房子朝向与通风可能都被你忽略。中介介绍房子时，通常只会这几句，这个房子朝向不错、户型很正气、性价比很高、楼层不错、南北通透。根据我看过的房子，发现中介一般就是在那里扯蛋，有些房子我都觉得设计师当时脑子进水才这样设计，在中介口中也是叫户型不错。

第三：先研究好自己想要的几个位置，看准了，应当场叫上中介，房东去还价，当场签好合同。我喜欢做事速战速决，当然前提是要自己先做好功课，不然真有合适的房源，你再等几天也是没有。所以要看得准，出手要快。

第四：坚持白天看房，白天看房有很多好处，一中介白天一般不忙；二晚上看房人会很多，人一集中，房东就会觉得房子想要的人很多，可能抢着买，就会涨价；三白天能看到房子的朝向采光，前面风景或楼盘又没有挡着，门口有没有垃圾房等晚上不能注意的东西，有利于你当时做出判断。

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1.一般现在房东都是挂N家中介，不会掉一个树上，所以你会发现好多中介网上都有同一套房源，但标价各不一样，因为中介会电话问房东，这个房子打算卖多少钱，如房东说100万，那有些中介会挂100万，有些中介会挂105万，这样挂是为了让买房朋友有点还价，其实还完价还是房东的100万，但如果你不知道，你以为房东是想105万出售，结果房东还真以为105万才是现在的价，就会改价格，坚守105万的心理线。想了解房东的真实价格，可以到每家中介公司网上看一下，找这个房源的真实价格，很有可能某家中介网上挂出来的是房东的原始价格。

2.假如房源如“野风现代 88方 120万 ，21楼的8楼”，请买房的朋友把这个信息在百度或GOOOGLE上面输入进去，因为很多房东有时自己也把信息上传到网上，留的是房东电话，这样你可以直接看到房东当时的标价，还有房东的电话，如果这样，你直接同房东见面谈价，能搞定还能省掉点中介费。

3.不要相信中介说的，这个房子很紧，有人已121万了，你要的话至少122万，这一般都是中介忽悠你。原因是这样的：卖方如挂价120万，有中介电话过来，可能卖房说，某个客户很想要，已到某个中介里交了意向金，但我没有去签字，那同你联系的这个中介就会说，你别急着卖，我肯定给你联系个客户，价格高于120万，这样房东以左边中介的价压右边中介的压，再用右边的压前面的中介，房价就这样不断的被抬高。而中介又不断给你心理压力，让买房人觉得买这个房很值，而且是因为这个中介同房东关系不错才卖给你的。（我在这里我得承认，我用这招，让房价比我心理价位高出了15万）

4.房东的挂价，一般会留二万到三万的还价余地，因为房东一般都不是专业人士，有时还价还个5万都有可能，注意啊，我说的挂价是房东的，不是中介的，中介的挂价一般比房东高2-3万。因为这样才中能超出房东期望值把房子卖掉，房东就会在这个中介这里成交。

总结：先了解房东的心理底价，再速战战决，不然就出现我说的第三条事件，房东涨价。当然也有些房东异想天开，以为自己房子超值钱，挂的价超出同物业的很多，这种不理了，不然他还坚持他的价格。

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1.意向金的问题：首先在没有房东在的情况下，不交意向金，中介都希望你交意向金给他，但这样会拖着你一周到二周时间，因为你在下意向金时，上面会写着你接受的价格，让中介去帮你还价，结果这一周你看上了其它房子，你又没办法下手，因为你下手了，那原来那个真达到目标了，你没买，就得赔钱。

2.还是意向金：如真要交意向金，需要房东也在马上在上面签字的那种，而不是你一个人先签，这样就基本上是叫确定下来了。在那个中介的合同上，应谈好中介房，房东有那些东西是要留下（留下的东西是什么品牌，最好是有照片），如煤气开户费不再另交、户口要完全清除（不然你以后麻烦大了）、中介费是多少（注意一定要写上，中介口头承诺打折不要信，以字为据）
3.关于合同：能不签那个意向书的，直接签合同更好，这样对于买卖方都是一个很大的约束，卖房也不会想着就给你二万元的违约金换一家。因为合同上是赔五万与十万，意向书才是2万的赔款。

4.关于协议书：因为补充协议上面都会说是双方在公平公正自愿情况下交易，同时买方付中间所有的费税（什么个税，中介费、营业费等），在这上面或合同上要写明，中介何时办完按揭，何时办好三证。有时中介答应你二成首付，结果发现根本办不下来，让你付三成，你又变不出来钱，临时到处借钱，卖家可能因为办不下来而涨价（因为行情可能那时已不一样），所以在这个协议书上应写上，几天办好按揭，办不好应由中介赔偿买卖双方（具体价格到时商量），办好三证的截止日期，当然具体几天，应事先了解再给中介几天余地。所有没按时完成的，有个罚款的条约。因为整个合同中，都没有中介要负什么责任的条款，所有的合同都是保护中介。具体我提供一个参考时间，按揭是否能审批是三个工作日，建议给5个工作日。如卖方要拿买房的首付款，那审批完了，约20天能办好所有三证。

总结：1.意向金尽量不单独交给中介，要交给中介，也是需要同卖房三方坐在一起都签字的情况，不然会拖着你买其它房子。2.要事先同中介协商好中介费，这个一定要写在协议或合同中。3.要规定中介时间，不按时间要有罚款措施，不然拖你个一个月没商量，还可能中间出什么事不能成交，浪费大家时间。4.不要听信中介承诺，所有承诺应写在纸上，他们说行规不写，你说那是你的行规，我只按合同办事。5。格式合同中没有对中介有任何约束，请一定签补充协议。

一剑终情

四）关于中介费：

1.一般中介都是可以还价，约4折、5折，基本上一般中介都是一万元左右肯定原意做这个单子，不要听他们那种算法。

2.我爱我家这个中介，基本上说是全城最大的店，但一般他们这里办事速度很慢，价格打死不还价，最多打个8.5折，买套房要花你2-3万的中介费，反正我是打死不会在这家交易。

3.一般加盟店都是可以还价的，如我上面所说第一条。

一剑终情

哈哈，总算写完了，我的一个下午都写成这个帖子了，大家支持的路过的顶顶啊，中介的想骂的话就骂吧，本人写这个帖子，纯是让买家了解这个过程，不带其它任何目的

kkliao

说的 很在理呀













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好办法，很实用。