选择投资的重点地段

选择投资的重点地段
1. 选择最有升值潜力的土地进行投资
不同地块的升值潜力是有大小的，房地产投资地段分析的目的就是把那些最具升值潜力的地块找出来，并进行投资。为选择出升值潜力大的地块，往往需要对地块划分类型后进行分析比较。比如，把建筑用地划分为未开发的土地、开发中的土地、已开发的土地三类。并且对这三类土地进行如下分析比较：
在未开发的土地上建设房屋，虽然价格看起来并不贵，但建设过程中的配套资金非常大，如果该地区的经济发展不是很快，这类土地上建设的房地产在中短期内增值幅度就不会很大，因为房地产的增值总是随当地的社会经济发展实现的。目前，在我国，选择未开发土地进行投资，不是明智之举。
已开发的土地是指已经具备城镇规模的土地。在西方发达国家里，这类土地不仅价格比较高，而且可供利用的空间也相当少，建筑规模和居住人口已趋于饱和，房地产在日后增值的可能性已不大，同时，闹市区居住的人多是低收入的家庭，投资者当然不会在这类地区再花钱。在我国目前情况下，这类土地可供再利用的价值较大，升值潜力尚待开发，国家又有政策鼓励投资，所以，在一段时间内，还将是可供选择的投资地段。
开发中的地块是指已经完成了区域规划，具备基本的交通条件的供水、供电等有保障的地区，多指城镇周围的郊区或新开发区。比较起来，这类土地的价格适中，投资后的增值潜力比较大，最为房地产投资者看好。在美国许多大城市的郊区，由于房地产投资的消费引导，如今已形成大片大片的住宅区，这是典型的投资地段选择的结果。在中国的许多地区，开发区已得到极大发展，这也是典型的投资地段选择的结果。人们到郊区或开发区投资建房、买房，也疏散了市中心的人口，促进了新社区的建立和发展，这样的选择对于人们和市场均有益处。
通过分析，可以得出以下结论：
一是选择现时的最佳地段，这需要有雄厚的经济实力做基础。因为黄金地段的位置固然很好，但地价亦十分可观，非一般投资者所能承受。另一种是选择最具有升值潜力的地段，这需要有灵敏的信息和独到的眼光，承担较大的决策风险。然而预期一旦被证实，获得的利润就会十分可观，远远超过一般投资所得。现今世界各国的房地产巨头，当年大多出身贫寒，靠自己白手起家。之所以能够成就今天的事业，一个很重要的原因，就是独具慧眼，先他人一步认识到了某些地块在短期内的升值潜力，从而以低廉的价格购进，在快速升值中得到巨额的回报。
2. 掌握并应用地段选择的理论和经验
投资地段选择的理论和经验很多，主要有上风口发展理论、高走理论、近水发展理论、沿边发展理论等。
上风口发展理论的涵义是：市场将主要向上风口方向发展，上风口地段是好的投资地段。由于城市的烟尘污染严重，为免受其害，人们必然涌向城市的上风口，从而使得上风口地段成为好的投资地段。
高走理论的涵义是：市场将主要向地势高处发展，明显高于周围地区的地段是好的投资地段。由于地势高的地块，受周围环境干扰小，有居高临下的感觉，所以人们必然愿意选择地势高的房地产。地势高的地块，是投资者选择的热点所在。
近水发展理论的涵义是：城市将主要向河、湖、海的方向发展，从市区到水边的地段是好的投资地段。有水的地方景色美好、空气清新，所以人们愿意到这里来。水有财意，近水有便于发财之愿望，所以人们很愿意离水较近。离水较近的地块，应是投资地段的主要所在。
沿边发展理论的涵义是：城市将主要沿着铁路或公路道边、江河岸边、境界边发展，沿边地段是好的投资地段。道边的交通方便，货物运进运出、人员走进走出都行便捷，所以道路两边地块是好的投资地段。江河岸边的交通也较方便，而且环境优美所以岸边地块是好的投资地段。境界边是互通有无、进行贸易的必经之地，有过境!易的地利优势，所以境界边地块也是好的投资地段。
3. 总揽全局选择投资地段
房地产投资地段仅是整个城市土地的一个组成部分，因此必须从整个城市布局、整个城市规划的全局角度来考察地块投资利弊。在选择投资地段时，既要判断出近期的投资热点地段，又要判断出中长期的投资热点地段，还要判断出隐蔽的投资地段所在。为达此目标，首先要用全局的观点来考虑问题；其次要认真调查研究，充分掌握第一手材料；再次要透过表象看本质，通过材料分析，找出关键所在。
选择房地产投资的位置时，不仅要注意预见其升值的潜力，选择那些升值潜力相对较大的地区；同时还要注意避开那些因各种原因而可能降值的地段。城市规划和地区性质的变化，往往是导致某些地段降值的重要原因。例如，在未规划兴建北京西客站之前，北京站的站前街因其拥有巨大的客流，是很多商铺的首选之地，其铺面租金之贵，也令寻常租客不敢问津。但是西客站开通后，北京站减少了50%的客流，站氰街商铺的营业额相应也减少了30％～50%，由此导致商铺租金的大幅度下挫。
4. 积极稳妥，敢冒地段风险
为实现获取最大利润这一投资目标，房地产投资不仅要重视现在的地段位置，更要重视预测未来地段位置的变化趋向。如果能预测出某一地段位置将随着经济的、社会的、文化的发展，处于更加优越的地位，就应该毫不迟疑地选择这一地段投资；如能在低价位时进入市场则更好。这类地段增值的潜力最大，风险也最大。为保证投资稳妥积极地进行，预测地段未来发展趋向还必须考虑制度性因素，包括城市发展总体规划、土地利用的总体规划、分区规划和详细规划等。
当然对地段位置未来变化趋向的预测要考虑技术和经济的变化对地段位置的影响，如私人小轿车的大量出现将提高郊区或高速公路两侧居住区位置的价格；电视的普及降低了人们与公共娱乐中心联系的重要性，冰箱和食物冷藏设施的使用降低了人们购物的频率，等等。这些都要求人们对选择位置的标准作相应的调整。
总之，投资任何地段，都要冒一定的风险，只不过风险有大有小而已。世界上不存在只有收益没有风险的投资地段。在选择投资地段时，既需要认真分析，尽量避免投资地段风险，又要敢于冒险，以敢冒风险的勇气去争取投资的巨大收益。