大家这一阵子都在讨论房价，沸沸扬扬，莫衷一是。不过，看来 “主涨派”的声音现在是明显位于“主降派”之上的。大红是一个善于骑墙的人，既不完全主涨，也不愿意主降。主涨不好，无论对国计还是对民生；主降更不好，理由也是国计和民生。大红不是科班出生，所以真的也不能从科学逻辑上搞明白，我们的行业怎么到了这种不能进也不能退的尴尬地步？我们能做的好像只有顺水漂流了，如果出现拐点，也只能寄希望于河流的方向了。所以，在这里，大红说房地产出现了拐点，并非说得是房价的涨与跌，而是在探索，我们的河流，我们的行业市场，究竟流向哪里？发展向何方？
房地产，说到底是固定在地上的房子，房地产开发的本质不在于盖什么养的房子，而在于对级差地租理论的利用程度和水平。我们房地产市场的发展方向，也就也只能存在于这个古老的理论里边，斯密老先生对他可是相当重视。
这个理论在经济学界是常识，在老百姓理解起来也不是什么高深的东西。可是，我们疯狂盖房子的同时，我们却忽略了这个朴素的理论。以至于我们贪多求大、大干快上，无休无止的糟蹋我们的宝贵资源，以至于我们都忘了：在房地产业高成本、高价格、高风险的今天，这条朴素的理论当中，有一个永远比现在大的房地产市场在等着我们区挖掘，而我们却无动于衷，我行我素。
1、基本理论
市场经济条件下的农业和矿业中，由于自然丰度不同或距离市场远近位置不同，各单位投入同量资金和劳动所得到的收入之间的差别，以及在同一块土地上由于连续追加投资的生产率不同形成的收入差别。称之为级差地租。有效地提高劳动生产率，
2、产生级差地租的两种情况
级差地租Ⅰ 土地自然丰度和距离市场远近不同，所产生的级差地租。这又有两种情况:①土地的肥力影响农作物的收获量，同样数量的资金和劳动投放在同样面积但土质不同的土地上，采取正确方法，会有不同的收获量。优质地高产，劣等地低产。提高农业<a href=http://baike7.com/baike/%BE%AD%BC%C3%D1%A7_%C0%CD%B6%AF%C9%FA%B2%FA%C2%CA.html target=_blank>劳动生产率</a>的积极性。假设有甲、乙、丙、丁四块土地，面积相同，优劣程度不等，每块地投入的种子、肥料、农药、劳动折算成现金都是52元。收割时，产量分别是：甲地1000斤，乙地 800斤，丙地600斤，把级差收入中的一部分收归国家和集体所有是合理的。丁地400斤。然后都按统一价格每100斤13元出售，结果甲地得130元，乙地得104元，丙地得78元，丁地得52元。四块土地的收入有明显差别。级差地租可以归土地、矿山的所有者和劳动者共同享有。这种收入的差别就形成了级差地租。②土地所处的地理位置不同影响收入。处于交通方便或离市场近的土地在购买农用物资和出售农产品方面所耗费的运输费用和劳动量少，生产成本低，收入就高;处于离城镇远或交通不便的土地，运输费用高，资本家经营优等地、富矿取得的超额利润，生产成本自然就高，一般是从地主那里租来的，收入也相应地减低。这样产生的级差地租， <br> <font size="4" face="宋体"><B><a name="社会主义条件下级差地租的合理分配 ">社会主义条件下级差地租的合理分配 </a></B></font> 在资本主义制度下，沿用K.马克思的说法，称之为级差地租Ⅰ。
级差地租Ⅱ 在同一块土地上追加的等量投资会有不同的生产率，追加投资的效果不一样，产量往往不会与投资量等比例增长。例如甲地，去年春种时投资52元，夏收1000斤稻谷，而经营劣等地、开采贫矿也为社会所必需。今年春种时追加投资一倍，共 104元，夏收时的收获量并不是2000斤，可是，而是1800斤。对土地和矿山的经营必然是垄断的。原投资和追加投资的结果不一样，由于优等地、富矿有限，第一个投资52元，在进行商品生产的条件下，收获1000斤，第二个（追加的）投资52元，而土地和矿山的有限性和垄断经营，收获800斤。是产生级差地租的自然基础，这同两个等量的资金分别投在两块同样面积而肥力不同的土地上产生不同的结果一样，也形成级差地租。这样产生的级差地租，称之为级差地租Ⅱ。
3、产生级差地租的基础和原因
自然条件的差异和特性，是产生级差地租的自然基础，而土地和矿山的有限性和垄断经营，第二个（追加的）投资52元，则是形成级差地租的原因。在进行商品生产的条件下，由于优等地、富矿有限，对土地和矿山的经营必然是垄断的。可是，夏收时的收获量并不是2000斤，只耕种优等地和只开采富矿，又不能满足社会需要，而经营劣等地、开采贫矿也为社会所必需。夏收1000斤稻谷，因此，去年春种时投资52元，农产品和矿产品的社会价值决定与加工工业不同，它们是由劣等生产条件所耗费的劳动时间决定的。这样就使那些生产条件超过劣等地和贫矿的经营者，可以在自己的个别价值以上出售产品，从而获得超额利润，构成级差地租。
中国的房地产开发商从对城市外延式开发启步，目前所有城市基本都面临一个难题：即城市建设用地渐趋饱和。为严格控制非农建设用地占用耕地，中央政府与各地政府都作出过各种限制，国土资源部还从今年起对报送国务院的建设用地项目实行严格的会审制。北京市定于“四环”外以环城绿色植物带框定市区。对于开发商来讲，必须面对中国城市建设的这个现实，及时调整开发思路，重塑新世纪房地产开发战略。这其中最为重要的是，必须从外延式的广度开发转移到内含式的、集约式的深度开发上来，必须从利润实现仅仅追求级差地租Ⅰ转变到主要地追求级差地租Ⅱ上来。
1、从广度开发起步的房地产行业
市场经济在中国经济生活中的推进，使愈来愈多的计划经济下的产品都最终穿上了“商品的制服”。改革初期，由于土地使用权的商品地位没有得以确认，建立在土地之上的建筑产品的商品化也大打折扣。随着中国房地产业的改革，房地产作为一种完全性商品进入市场的进程大大加快。
改革开往以来，中国的市场拓展十分迅猛，由此带动了作为商品集散地的城市建设比以往任何时候都获得巨大发展。几乎在中国的所有城市，都经历了一个城市外延扩张式的开发期。从原有的市区出发，一层层地向外推移，城区面积成倍增长；在80年代，各地政府大都在远离城镇的地带建设独立开发区，这些科技、贸易卫星城成为中国城市建设的一大创举。北京城市建设有目共睹，城市建设用地需求拖拉着市区从“二环”到“三环”，再从“三环”到“四环、五环、六环”，其市区外延速度在国内首屈一指。与此相伴随，城建中的大兴土木，商住楼房的兴建与普及，支持、推动着中国房地产业的大发展。房地产业成为中国的支柱产业，在各地的企业排行榜上（特别是民营企业），房地产企业名列前茅者比比皆是。
房地产业的获利，为世人瞩目。由于建筑产品是与土地相依存的，它的利润来源有两部份：一是作为建筑产品的一般利润，二是作为对土地投资所获得的级差地租。经济学认为，同时投入不同地块的等量资本具有不同生产率所产生的被土地所有者占有的超额利润，是级差地租的一种形式。之所以会产生这种超额利润其原因有二：一是土地的肥力差别，二是土地位置的差别。
众所周知，大体相同质量的住宅，在一个城市中常常价格相去甚远。正因为如此，房地产业的竞争的基础就是对建房用地的竞争，谁拥有了一个好的地块，谁就有了好楼盘的卖价。对于房地产业来说，同样投资的建筑，置于不同地段之所以产生不同的经济效益，也是因为这两个原因。
第一，在这里土地肥力的差别不再表现为农产品质与量的差别，而表现为不同的生活质量抑或不同的办公质量、不同的身份象征，我们将其称之为“涵养差别”：对于商铺建筑来说，比如老城区商业地段由于开发年限久远，必然导致商业气氛活跃、人气旺盛、相关产业发达，人们常常以“寸土寸金”喻其内涵昂贵价值；对于居民住宅来说，可能周边的生活服务设施，教育单位体系，自然、社会环境等等，是决定楼盘价格的重要因素；而对于写字楼来说，周边有没有形成一个公司办公群体，相关服务体系健全程度，与客户往来、特别是与政府部门的交往渠道，可能是决定建筑楼宇含金量的重要因素。
第二，土地位置的差别，则更多地表现为赖于其上建筑住户往来的方便程度与费用负担。他们与客户的往来距离，他们出外办事的距离，家庭住户可能会考虑上下班与购物的距离、孩子上学的距离以及与市中心的距离等等。当然，上述两个因素不是截然分开的、互不关联的。它们“可以发生相反的作用。”某块地可能位置很好，但涵养很差；另一块地可能涵养很好，但位置很差。“它们时而互相抵销，时而交替起着决定的影响。”（《马克思恩格斯全集》第25卷第733、867页）这一情况正好为中国城市房地产业的发展实践所证实：城市房地产开发为什么总是从较好地块开始再转到次之地块，或者相反。
但是，一个城市的建设用地有一个饱和度，任何城市其市区不可能无限制地扩张下去。从中国各大城市的远景规划来看，都圈定了未来城市的极限区，都规划了城市的饱和界限。按照北京市政府的规划，这个饱和界限就是“六环”。
对于在广度开发中起步的房地产企业来说，必然有一个重塑开发战略的问题。面临中国城市开发进程进入一个新阶段，如果仍将圈新地作为经济增长的支撑点，势必碰壁。中国房地产开发的第一阶段，即外延广度式开发将在本世纪初10年内结束，房地产开发即将进入一个新阶段，即内含式深度开发。支撑房地产企业的利润也将主要不再是级差地租Ⅰ，而是级差地租Ⅱ。
2、走向纵深开发的创新房地产行业
对于房地产商来讲，不同的建筑地块，由于其涵养差别与位置差别，同样的投资额必然带来不同的利润回报，这就是为什么开发商争相圈地的原因。但是，房地产开发的下一个竞技场不再是圈地，而是对业已形成的市区进行深度开发，即对同一地块的相继投资。
从经济发展史的角度看，级差地租Ⅱ是在级差地租Ⅰ的基础上产生的发展起来的。经济开发的初期，一般都表现为外延式地发展，即扩大经济区的面积，拓展土地开发数量，这个时期的级差地租主要表现为第一种形式。随着经济发展深入，土地的稀缺性引起人们的重视，仅仅靠扩大土地面积已远远不能满足需要，这就使大量资本集中在相对较小的土地上进行集约开发。这一阶段的地租多采取第二种形式。对于房地产开发来讲，对同一地块的相继投资表现为以下两个方面：一是对已形成的市区进行增加涵养级别的深度开发，一是对旧城区的改造工程与再建工程。
由于急功近利、投资浮燥症的漫延，业界有些人永远只对圈新地感兴趣，因而对炒作地皮乐此不疲。他们只停留在追求近利，即级差地租Ⅰ上，而不愿意在一个地段上连续追加投资，即追求级差地租Ⅱ。当然，并不是每一个投资商都有连续投资的眼光与实力，并不是每一个投资商都以中长期投资为策略。
可喜地是，发达地区房地产开发已经正在走出仅仅追求外延式程式，而正在向集约式、内含式迈进。比如广州房地产业近年来的高层住宅、深圳写字楼的智能化与网络化设施、上海浦东区的既高层又智能化的楼盘，正传递了这种信息。
3、级差地租理论指引房地产的前进方向
房地产深度开发不是一句空话，它既然是对既定市区的再投资，那就必须考虑如何能获得级差地租Ⅱ。而要能获取更多的利润，开发商必须考虑业主的需求。经济生活总是以人为元本的，以人为中心的，以人为标准的，房地产业尤其如此。无论是商用房、写字楼，还是个人住宅，无一例外。深度投资的奥秘就在于，如何使作为商品的不同用途的建筑产品符合人的需求，这便是建筑产品对人的涵养力。事实上，不同的楼盘其涵养力是不同的，因而形成不同的涵养级别。涵养力有如农业生产上的生产率，它决定着投资者的回报率，涵养级别高的建筑产品其含金量自然高。
说得够多了，这也是最近阶段的研究成果吧。是对老祖宗基本理论的解读，期望这些东西能够启示我们一些东西。在轰轰烈烈的房地产级差地租I的开发模式之后，我们应该想想这些，也必须想想这些。否则，房地产就将无事可做，想干就抓紧吧。
干些什么呢？并购、重组、改造、烂尾楼，都是很好的材料，这个市场大的很，远远超过我们目前的房地产市场总量。
