万达全国商业回报率估值
作者：陈海保 文章来源：《红地产》 更新时间：2006-6-26 21:17:10
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从单一主力店的第一代、到多主力店的第二代，再到如今的商业、写字楼和酒店综合的第三代，万达商业广场正在逐渐走向成熟，但底商投资回报率过低的现实难以抹杀
从2001年开始进军商业地产至今，万达在“圈内”几乎是一夜成名。国内“订单式商业地产”的始作俑者王健林也如同商业地产界的“教父”。
从单一主力店的第一代、到多主力店的第二代，再到如今的商业、写字楼和酒店综合的第三代，万达商业广场正在逐渐走向成熟，但底商投资回报率过低的现实难以抹杀。
在早期出售的一些“产权式商铺”出现一连串问题后，万达方面采取高超“救火”策略已或多或少平息了众怒，从某种意义上看，各地万达商业广场还算是“风平浪静”。
“一铺养三代”的理论，加上地段和商铺的稀缺性，让投资者们对底商升值充满了希望，这也是很多投资者愿意忍受低投资回报率的缘故，但需要明白的是“商铺是靠养出来的”，商铺经营的好坏决定着商铺能否升值和投资者是否认可。
投资者和开发商们可以通过业主购买万达商业广场底商的租金状况，测算出万达商业广场一个大致的投资回报率。因为，如果是一个售价正常的商业地产项目，一般而言，底层商铺是购物中心的黄金旺铺，租金和售价要高于楼上其他层，但投资回报率往往趋同。
由于万达商业广场没有公开募股，王健林旗下已经开业的11家商业广场(不包括未出售底商的大连万达商业广场)的投资回报率从来没有全景式地展现在公众面前。因为只有真实的投资回报率是衡量一个商业地产项目成功与否的重要尺度，而不在于是否具有“先进”的开发模式。
《红地产》经过对万达内部人士、业主、还有代理公司等采访，对万达商业广场已经出售的产权商铺的投资回报率进行一次较为全面的估值，哪怕是管中窥豹，也为业界提供一个参考。
南昌万达商业广场：租金回报约3.9%―5.5%
在2003年开业的南昌万达商业广场是大连万达的第一代购物中心，主要是引进“沃尔玛”作为单一主力店。它的基本定位是：集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体，“室内商业步行街＋世界强零售巨头”模式。
尽管这个购物中心位于“黄金地段”的南昌八一广场北侧，西临南昌市第一百货大楼、中山路和丽华购物广场商圈，但这里依然出现了业主集体向万达“抗议”的场面，并曾在商业广场内打出“万达欺诈”的横幅。
南昌万达首层为产权式商铺，专卖店划分为服装、鞋帽精品、珠宝首饰、钟表眼镜、化妆饰品等多个主题片区，二、三层引入沃尔玛和肯德基。
在2003年招商期表示四层要引入的“百脑汇”一直没有入驻，即使后来的红星美凯龙家具店也在开业1年多迁出，如今，整个四层改造成万达影城，共设立7个影厅，1489座位。
《红地产》采访获悉，一建筑面积为54平方米的底商内铺，总价为153万元，月租金为7000元，投资回报率约为5.5%。据称，原来的物业费为29元每平方米，先进降至19元。以每月每平方米19元计算，该铺业主的每月物业费将近2000元，其投资回报率约为3.9%。
省市江西南昌
地理位置位于南昌市最繁华的八一广
场北面，南为八一广场，西
为八一大道，东为广场北路
规模占地面积 15000 平方米 建筑面积 50000 平方米
物业管理费29元/平方米?月
武汉万达商业广场：租金回报率为5.6%
武汉万达商业广场由大连万达集团有限公司投资10亿元开发，是一座集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的综合性大型购物广场。
该广场位于位于汉口江汉路繁华商业地段，占地4万多平方米，总建筑面积13万平方米,由中山大道、民生路、交通路、佳丽广场和花楼街围合，含5个主力店，两条步行街,两个休闲广场，并配备可供500辆车停放的大型停车场。
武汉万达由三座楼构成，A座共七层，租给大洋百货；B座共四层，一层为产权式商铺，二三层为沃尔玛，四层为工贸家电商场；C座共两层，一层为产权式商铺，二层为万达影城。原来承诺的灿坤电子并没有进驻广场，这些主力店占整个广场经营比重的85%。
目前，已经出售给业主的武汉万达底层内铺由万达统一招商经营。以C座一建筑面积为16平方米的内铺为例，总价为50万元，万达方面在前三年一次性给业主租金回报，第一年每月的租金为2000元，第二年每月的租金为2800元，第三年每月的租金为3600元。三年每月的平均租金为2800元，其租金回报率为6.7%。
万达在此基础上，还向业主收取每月29元的物业管理费。因此，扣除每月464元的物业费，其租金汇报率为5.6%。
然而，在万达方面返租三年之后，给业主的回报率是多少，还没有确定。
而B座的首层那铺则是业主返租给万达，万达将这些商铺统一租给东方之珠公司，东方之珠再转租给其他商户。由于B座比较晚建成，人气比C座差，整体经营状况也逊色。《红地产》综合B座和C座，武汉万达的投资回报率在5%左右。
省市湖北武汉
地理位置位于繁华的中山大道，由
中山大道、民生路、 交通
路、佳丽广场和花楼街围
合的黄金地段
规模占地面积 40000 平方米
建筑面积130000 平方米
容 积 率 3.25
停 车 位 约500个
物业管理费 29元/平方米?月
开业年份2004年9月
天津万达商业广场：租金回报率4%―5.6%
位于天津万达购物广场的金街并没有具备步行街的功能，不论是的士还是私家轿车、自行车可以畅通无阻，一些地面上的地转还没有完全铺好，有的小土堆还没有搬走。与对外招租时描绘的景象并不一致。
天津万达由五座楼组成，A座共四层，首层为1万平米左右的产权式商铺，二三层为沃尔玛。B座共五层，国美电器入驻，原来招商时号称是百脑汇，此后还层宣传来自台湾的灿坤进入。C座共8层，由百盛集团接手大洋百货入驻。D座共四层，一二层由百安居接受欧倍德入驻，三四层一直空置至今。E座共两层，首层为近1万平方米的产权式商铺，二层为大食代美食广场和万达影城。
由于原来的“带租约销售”和一些跨国企业入驻的承诺没有兑现，一些业主和万达的关系比较紧张。据称，双方因物业费等引起了诉讼。
为了安抚内铺，万达以业主的“委托人”身份，将零散在业主手中的商铺统一起来，进行招租，目前的租金回报率在5.6%左右。而邻近金街一个投资500万元的商铺，月租金为1.8万元，投资回报率仅为4%左右。
据称，由于万达方面在返给业主的租金中存在一定的补贴，《红地产》给天津万达的估值在4%。
省市天津市
地理位置位于天津市金街，由福安
大街、兴安路、和平大街
(金街)和多伦道围合。
规模占地约4.7万平方米，
总建筑面积约15万平方米。
物业管理费 29元/平方米?月
开业年份2003年
济南万达商业广场：租金回报率为3.3%―5%
济南万达也是“问题”万达商业广场之一，尽管它的位置是在济南市商业钻石地段泉城路商业步行街西首，西邻三联商厦，南临泉城路，北依将军庙街，但在2003年开业不久后便出现商户退铺的景象。万达方面认为是投资者的期望值过高是主要原因。
和万达其他商业广场一样，万达的最初带租约销售是返给业主的租金十分诱人。以一个建筑面积为42平方米的底商内铺为例，房价为145万元，当时给业主的租金每月为1万元，扣除每月每平方米29元的物业管理费，其投资回报率约为7.3%。
但好景不长，数月之后，由于一些商铺退租，万达方面对内铺进行统一招租。这间42平方米内铺的持有者可以获得万达方面6年共计31万元的租金，期间内每年递增5%，目前每月的租金为4000元，物业费也由租户承担，其投资回报率缩水至3.3%。
济南万达为万达第一代商业购物中心，建筑面积为5万平方米。大连万达销售的全部是一楼独立产权的商铺，每平方米价格从2万元-5万元不等，临街铺面几乎一扫而空，其中必胜客快餐已签订了800平方米的购买合同，国内知名服装罗蒙也已抢购300平方米的旺铺。2002年开盘当天，30平方米-200平方米的小型散户成交额也高达7430万元。二三层为沃尔玛，四层空置。
省市山东济南
开发商大连万达集团
地理位置济南市商业钻石地段泉城路
商业步行街西首。西邻三联
商厦，南临泉城路，北依将
军庙街。
规模该项目占地两公顷，总建筑
面积5万平米。
物业管理费 29元/平方米?月
开业年份2003年
