新城市社区——大盘的解决之道

来源：黄玺庆的BLOG

中国的大盘开发已经有十余年的历史。大盘集中放量进而演化成一种运动，肇始于1998年著名的华南板块。当时，随着住宅郊区化理念的盛行，众多开发商屯兵华南，动辄上千亩的拿地并开发出了许多名闻遐迩的楼盘。华南板块的大盘运动很快波及到全国特别是一线城市，大盘开发成为许多开发商的追求。然而七、八年过去了，当时曾经风光一时的大盘却遇到了诸多问题。例如有研究机构把华南板块与广州市区的楼盘从房价、交通、物业费、生活成本、教育成本、医疗、投资等多个生活居住的方面进行了简单对比，发现华南大盘的生活成本比市区高至少一倍以上。进而得出了结论，郊区的大盘虽然置业成本低于市区楼盘，但是由于生活成本高昂，因而仍然属于“居不易”。

在其他城市，例如北京、深圳等，由于大盘的配套存在的问题，大盘纷纷被称为“睡城”、“卧城”等。

经过近十年的发展，中国的大盘开发走入了困境之中。其根本原因在于大盘的选址远离传统中心城市，周边又没有新城市的建设来做依托，导致大盘社区功能单一，除了居住功能外，居民生活不可或缺的其他城市功能还要依赖于传统中心城市。

大盘的弊病是显而易见的，除了居民的生活成本畸高之外，由于居民的城市活动要往返于传统中心城市与居住区之间，给城市交通带来了巨大压力。

如何解决大盘的困境？结合近两年大盘的实践，我认为其解决之道是??走新城市社区之路。

何谓新城市社区？在回答这个问题之前，我想先回答什么是城市社区。有人说，城市社区就是城市里的社区，这一按照地段的角度来划分社区的方法不是我所要阐述的城市社区的概念。我说的城市社区是从功能角度来划分的，即具有城市功能的社区才称之为“城市社区”。实际上这一概念可以说是专指大盘而言的。因为只有大盘这样的社区才有可能打造出城市的功能。城市的功能有很多，归根结底是对人们空间需求的满足。在一个城市中，人们通常需要6个活动空间。分别：居住空间、工作空间、购物空间、休闲娱乐空间、教育空间、医疗保健空间。有了这6个空间，这个城市才能称其为城市，或者说这个城市的功能才比较完善。人们生活的常态是：要么是在某一个空间活动着，要么是在不同的空间转换的过程中。在某个空间中能够很舒适、惬意，在不同空间的转换过程中能够非常便捷的完成，这个城市毫无疑问是宜居的城市。传统大盘之所以走入困境，就是因为它只能提供人们居住的空间，并且在人们居住的空间与其他空间之间的转换过程太长，转换的成本太高。

现在的问题是，凭开发商的一己之力能够完成这6个空间的开发吗？答案是显而易见的：不可能。开发商只能是某个或某几个空间的提供者，不可能提供人们需要的全部空间。特别是开发商很难去建造连接不同空间的纽带??市政道路。如此，也就是说开发商不可能去独立开发一个新城市。但是，开发商却可以去开发一个新城市社区。城市社区不同于城市，它的立足点是社区而不是城市。城市社区要求社区尽可能满足人们更多的空间需求，同时尽可能缩短社区与社区外空间的转换时间。从这一角度看，城市社区实际上具备两层含义：一是自身具备着比非城市社区更多的城市功能，二是城市社区是不能脱离中心城市的，它必须与中心城市保持在一个合理的距离内，从而与中心城市形成一种共生互补的关系。它要能够充分享受中心城市具有的功能。这个中心城市可以是传统中心城市，也可以是新开发建设的新城市。这样的大盘才有自我生长能力，这样的大盘才能称为城市社区。理解了城市社区的概念，新城市社区就容易理解了。新城市社区之“新”主要指开发商准备开发城市社区时要对传统城市已经生成的城市病有足够的认识，在规划阶段就应该对城市病予以摒弃。比如新城市社区要建立新型的邻里关系，要注重环保、节能等要素。这样的城市社区方能称为“新城市社区”。新城市社区从满足人们需求的方面看具备着三个功能：方便、舒适、沟通。方便是指人们在不同的空间中转换的过程；舒适是指人们在某个空间中活动时的感受；沟通是指人们在某个空间活动时之间的关系。能够为居民提供方便、舒适、沟通生活的社区是宜居的社区，这样的城市是宜居的城市。大盘，如果能够做到这一点，毫无疑问是有着勃勃的生命力的。

走新城市社区之路，是大盘开发成功的解决之道