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卓越品质的房产是如何建立的
随着房地产市场由买方市场向买方市场的转变，房地产项目的品质越来越受到开发商的重视，品质房产、品质生活、以品质为核心等语句越来越多地被提及，在卖方市场，开发商关注的重点是项目开发进度、多拿地、先开盘等等，而现在则开始注重提高项目品质、加大成本管理力度、加强营销策划等等。在此我们着重谈谈如何提高项目的品质。
房地产项目的品质一般由三部分组成，一是设计的品质；二是所用材料设备的品质；三是施工品质。
一、 设计品质：
项目设计阶段是对项目品质具有决定性因素的阶段，一般来讲，项目整体品质的60%由设计的优劣所决定。
（一）、重视户型设计。
许多开发商重视建筑造型、外立面、园林景观胜于户型设计，这其实是舍本求末，市场转变了，开发的住宅楼盘要被市场认可，户型是第一位的，小业主对楼盘接受的因素，除了地理位置，第一关注的就是户型好坏，至于外立面是否漂亮，小业主在购房时是看不到的，机个房间朝南、开间多大、采光通风如何、是否有暗房间等等，这才使小业主最关注的。因此在设计思路上应是首先明确户型设计，其次决定建筑结构，进而确定外立面，最后才是园林景观。在户型设计上有三点要特别加以重视：
1、 阳台的面积要减小，尤其是宽度要加以控制：阳台过宽、过大，除了得房率低，实用性差外，还有重要的一点是对楼下的采光有较大影响，现在有许多楼盘为了追求外立面，阳台做的又长又宽，还带弧形，最宽有2米多近3米，这给下一层的采光通风带来了很大的问题（相当于下一层的房间窗外有个2米多的遮光板）。因此对南阳台的宽度设计时一般控制在1.5米以内，且长度不宜通长（客厅加卧室）。北阳台尽量取消（江南地区实用性差），或改为设备平台（不计面积）。
2、合理安排户内过渡空间：现在有的户型户内过道过长过宽，而这部分空间只是过渡、交通性质的，小业主希望减少过道宽度而增加卧室面积，因此控制过道宽度，并通过合理布置主卫、客卫、衣帽间以及书房和主卧的连通方式等办法是可以设计出让小业主心动的户型的。
3、卫生间的功能分割：现在有许多小业主在装修改造时把卫生间的隔墙及门内移，使卫生间内只有淋浴及坐便器，而把洗面台作为开发空间处理。这样做的好处是实际使用时更方便，增加利用率，早上和晚上卫生间使用高峰期最为实用，开发商在设计户型时应考虑按此功能划分或留有改造余地，做好防水并设置好地漏位置（增加一个地漏），尤其是90平米以下，只有一个卫生间的户型更要注意。
总之，开发商要在户型设计上下大力气，反复推敲，这是做好品质房产的第一步。此外在户型设计上不要过分照搬广东、香港及国外的设计，地域不同、日照不同、生活习惯不同、市场需求也会不同。例如江浙一带对朝向特别看重，所以户型设计一般以一梯两户板式建筑为主，而香港、广东等低纬度地区有许多很好的点式建筑的户型在江浙就不适用了，发展商设计户型时反而要与家装设计师多多沟通，他们最了解小业主的想法，最了解市场的需要，尤其是在精装修楼盘设计时，装修设计师要参与户型设计这样才能更好的保证设计的品质。
（二）、提高得房率、实用率。
国家房地产调控政策中有一条，90平米以下的户型要占70%，这一条体现了购房者的心声，现在杭州的房市上充斥着许多170平米三房、120平米二房的”大面积豪宅”，如何提高得房率和实用率是发展商赢得市场，向小业主提供实惠的、高品质的楼盘的关键。深圳楼市长期处于买方市场，且政府对规划容积率卡的很严，故发展商对楼盘的实用率、附送面积等特别看重，以达到吸引客户的目的。以下对深圳发展商常用的提高附送面积的方法逐一列举：
1、 错层式阳台：普通阳台层高在三米以内的按国家规范应计投影面积的一半为建筑面积，错层阳台通过户型调整使阳台的层高超过三米，以达到不计面积的目的，例如逢单层阳台设于主卧室，逢双层阳台设于客厅外，以达到阳台错层的目的。
2、 镂空式阳台：阳台层高不超过三米的情况下，使阳台顶板镂空（一般采用砼格栅或木格栅做法），以达到不计面积的目的。
3、 露台：露台不计面积，因此在设计排屋时可尽量考虑多设露台，甚至在多层住宅设计中也考虑逐层退层，用露台与镂空式阳台相结合的方式提高附送面积。如万科城的六层住宅，首层五房（送花园）、二层四房（在楼下阳光房上方为露台）、三四层为三房（二层的书房上方为三层露台，四层的客厅比三层的小，收入的部分为四层露台），五层为两房（四层客厅上方为五层露台），六层为两房（屋顶露台为六楼业主专用）.
2、 单层入户花园：单层入户花园2000年在深圳出现，主要在小高层运用，入户门与室内客厅间有一过渡空间，一面或二面（主要在一梯两户）按阳台的形式透空，按规定只计一半投影面积。
3、 双层入户花园：在单层入户花园的基础上利用错层提高入户花园的层高，以达到不计入建筑面积的目的，在万科城及中信红树湾均有此户型，深受小业主的亲睐。
4、 普通凸窗：凸窗按规定可不计面积，凸窗下可作为空调室外机的安放位置，该手法运用较为广泛。
5、 步入式凸窗：空调室外机位于落地窗的上部，落地窗下部与室内地面做平，该局部层高控制在2.2米内，可作为附送面积，不计入建筑面积，招商城市主场的小户型就是采用这种形式，增加了室内使用附送面积近3平米。
6、 可拆式步入凸窗：在步入式凸窗的基础上空调机移至侧面，顶部2.2米位置的顶板外部按外墙做法，小业主入伙后可打掉2.2处的顶板，以享受完整的空间，该处面积为完全附送，不计建筑面积，招商城市主场的另一小户型室内就是采用这种形式，增加了室内使用附送面积近5平米。
7、 普通地下室：地下室按规定可不计面积，故在排屋、别墅中运用较为广泛，一般地下室安排功能为视听室、杂物间、休息间、台球房等，现深圳有部分楼盘甚至把地下室做到了多层下面，以增加附送面积。
8、 假地下室：在普通地下室的基础上发展而来，两面或一面室外为地下，另两面或三面开窗或落地推拉门，有的甚至唯一的一面也开窗，窗外1.5米处做半高挡墙（万科城）。万科第五园把假地下室发展到了更高的“境界”，排屋入户门设于二层，进门后是餐厅或休息厅，实际客厅在一层（假地下室），另加视听室、卫生间及过道楼梯，合计附送面积超过70平米。
9、 坡屋顶加层：顶层为坡屋顶的，只要交工验收时甲方未作加层，即可不计建筑面积，小业主入伙后可自己加层，以达到附送面积的目的。本人于99年购入的万科四季花城顶层，建筑面积为99.68平米，三房两厅，最高点层高6.4米，我入住后加层，底下三房不变，上面为主卧、书房、衣帽间、主卫、露台，全套使用面积达到160平米，当然当时购房时顶层的单价最贵，单价比五层高出了25%，即便如此顶层还是被最先卖完。
10、 客厅加层：一般在多层及小高层较多见，客厅层高作两层考虑，小业主入伙后加层（如黄埔雅园、招商海月等），万科城的部分户型客厅层高为5.8米，结合双层式入户阳台，顶上加建一个主卧、主卫、衣帽间绰绰有余。
11、 LOFT加层：这是加层、偷面积最厉害的一招，深圳的大部分 LOFT都采用加层的方式，层高一般设为4.5米，交工时就加建好，甚至装修好，以提高附送面积，达到提高整体售价的目的，金城华庭的40多平米三房就是这么出来的，它甚至把走廊的顶部空间（4.5米-2.3米之间）都利用了起来，做了一个储物间。
通过以上案例可以看出，深圳的房地产商们把提高附送面积当作提高楼盘售价、吸引客户的重要一招，相对于高昂的土地价格来说，建造附送面积的建安成本是很低的，在项目容积率固定的情况下大幅提高附送面积可使发展商的利润空间更大。
（三）完善的使用功能：
以市场需求为中心、为客户提供优质服务、客户第一、品质房产等等这些理念要落实到项目开发上，很重要的一点就是设计时完善项目的使用功能。我在小业主收房时常常听到这样的抱怨“这里怎么设计成这样，用起来不方便”，事实的却如此，许多小业主进场装修的第一件事就是重新敷设水电管线，因为原有的水电位置不符合使用功能的要求。许多楼盘的园林景观做的十分漂亮，又是水景又是绿化，可是供业主休息的座椅却很少，没有可供健身跑步的小道和场地，水景边没有防护，业主不敢带孩子在水边玩，甚至不少楼盘水景只在交房时开一下，平时成了一滩死水或干涸了。因此在今后的开发中，发展商要高度重视项目细部的使用功能设计，去除浮华，注重细节，完善使用功能，才能在业主心里赢得口碑，才能做出品质房产。以下对设计中要注意的几点使用功能加以说明：
1、 阳台地漏应设置在距阳台推拉门0.8米以外的角落位置，且阳台地面应做1%的找坡至地漏，严禁反坡，以利排水。有的楼盘为了追求外立面的美观把地漏设在了紧靠阳台门边，这一方面使雨后阳台门口容易积水，不易出入，另一方面使雨水易延阳台下边延渗入室内，所以这种设计将来使用时会有很大隐患。
2、 在设计时阳台应考虑设置水龙头，以利浇花、洗衣、清拖把等。如不设计，业主入住后只能装修时在楼板和墙上开槽引管，这不但容易破坏结构，而且由于装修施工不专业，易造成管道渗漏水引起木地板和墙面受损，发展商在设计精装修房时尤其要考虑洗衣机、清洁用水的水源和排水设置。
3、 设计时空调留洞要多专业协调后确定，室内机位置要合理，不能正对床位，连接管线在室内要尽量减少明露，空调管出墙洞应内高外低倾斜，以防雨水倒灌。室外机位置应靠近空调出墙洞或有遮挡（常看到有的楼盘交房入住后，外墙上拉满杂乱无章的管线，俗称“蜘蛛网” ）。最后要在设计上尽量减少室外机噪音对室内的影响。
4、 室外设计要人车分流，小区孩子多安全因素一定要考虑周全，国外有不少楼盘在小孩游戏区加装摄像头，接入小区局域网，业主在家可观察到室外孩子的活动情况。活动区及小路不能用光滑面的花冈岩及地砖，以防滑倒（尤其是地上有水时），否则花了大钱还买不到好。绿化区和活动区及道路间要有排水暗沟或卵石明沟，以防下雨时泥土冲得到处都是。现在有不少楼盘景观活动区设在地库顶板上，设计时要特别注意排水坡度和地面找坡，并多设排水点，以防地面积水或地下积水后引起地库顶板渗水。
二、 材料设备的品质
高品质的楼盘，材料、设备的品质是基础，以下从五个方面简单讨论如何控制材料、设备的品质。
1、 材料、设备的规划和定位：
项目实施前应首先做好材料及设备的规划和定位，我们一般把材料和设备分为高、中、低三档，或分为进口、合资、国产三档。规划和定位就是以楼盘或项目的整体定位、品质要求为基础，以拟定投资额或概算、预算为依据，确定材料设备的档次。其中重要的一点是要分析并明确各种材料设备在整个项目中的重要性以及对品质的影响程度（分为具有决定性影响的材料设备、较重要的、一般性的共三种），一般来说对项目品质具有决定性影响的材料、设备有外墙材料、门窗材料、电梯等；较重要的有入户门、生活水泵、配电系统及精装修用材等；一般性的有消防设施设备、送风系统、桥架、排水管材、预埋电线管等等。例如水泵，生活水泵，尤其是变频供水的水泵，因使用频繁，无故障率要求高，所以归类为较重要的设备，可选择进口或合资的产品。消防泵因不常使用，只要做好日常维护即可，所以归类为一般性设备，可选择国产产品。又如电梯这类设备，即要求低故障率，又使用频繁直面业主，是影响品质的重要环节，尤其是它的采购费用又十分高，因此归类为对品质具有决定性影响的设备。明确了项目定位和品质要求，划分了材料、设备的档次，再利用价值工程的理论进行分析，就可以得出各类材料、设备的采购预算。同时对材料设备功能的进一步分析可在设计的基础上完善材料设备的功能参数、型号、用材等。
2、 功能分析，确定参数：
采购前要对材料设备的具体参数、型号、用材、配件以及要求达到的功能水平等要深入研究、分析，明确落实。我们在材料设备的招投标中常常碰到这样的情况，由于给各厂家、材料供应商提供的招标文件中，所提材料和设备的参数、用材要求、功能水平种类不齐，资料不全，使得各厂家所报参数、型号、用材、配件以及功能不同，各家的报价不具备可比性，使定标困难重重，最终定标确定的产品往往价格偏高，并往往有许多多余的功能。因此在采购前，我们一定要与设计部门多沟通，对材料设备的必须功能心中有数，在招标文件中明确参数、用材要求、功能要求等等。
3、 明确技术规程：
定标确定采购厂家后，在合同签订时要特别注意在采购合同中加入针对该型号材料设备的技术规程条款，例如：桥架、电线、电缆、配电箱、入户门、管材等应注明用材、厚度、不同规格重度、内外径、甚至包括电线分类颜色等等。和黄、新鸿基这样的跨国公司与国内的房地产企业品质保证体系上最大不同在于它有一套完整的自身的技术规程。明确的技术规程不但使将来工地的到货进场验收有依据，更主要的是对供应商的供货品质有强有力的制约，这点在现今良?不齐的国内采购市场上尤为重要。
4、 后续服务条款：
项目是有很长生命周期的，项目的品质体现在项目生命周期的全过程中，项目的品质绝非只是项目验收或交给业主时的状态，他更体现在使用者在长久的使用过程中对项目材料、设备是否满意，运行是否良好的评价。因此在采购合同中必须对保修期内的服务、保修期外的有偿服务以及备品备件的数量、价格等等做详细的约定。保修期的起止时间、服务的内容（包括日常维护保养的责任划分）、服务不及时不到位时的违约处罚条款、验收或正常使用前对物管人员的培训的方式等等都须明确；保修期后的有偿服务内容、服务方式、价格等也必须明确；而备品备件往往是许多开发商都容易忽略的环节，我们常常看到这样的情景，室内大堂或室外广场的石材地面使用过程中损坏了一块，但却找不到同样材质备品，或是补上后却有明显的色差，卫生间的瓷地砖更是如此，即使是同一品牌、同一型号的瓷地砖，不同批号也会有较大色差，内外墙涂料也常常出现修补材料与原材料间有较大差别的现象。因此我们在采购合同中要明确易损材料、易坏设备的备品备件种类、数量以及价格，有针对性的采购或约定备品备件。
5、 合格供应商名单的建立：
作为开发商，要想使开发的所有项目的品质得到统一的保证，就应该在每个工程完工后通过相应的反馈制度对项目所用材料、设备进行分析总结，除了对材料设备本身的品质进行分析外还应对每个材料供应商的履约情况、服务等做出全方位的评价，最终汇总成新的工程项目材料供应商备选表（好的），及不能选取的材料供应商黑名单（差的）。此外要特别注意的一点是，每过一段时间就要由公司组织通过考察、评审，补充一部分新的材料供应商到名单中作为试用，这也是一个流水不腐的道理，否则老是原来的几家供应商不但价格压不下来，还容易出现品质方面的问题。 |
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发表于 2007-6-26 02:32
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发表于 2007-10-12 11:31
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