http://www.estatecn.com 发布时间：2006-3-30 资讯来源：
中国不动产
西安楼市价格连续几年低于全国GDP增长速度；与此同时，大牌
房地产“过江龙”在西安屡屡搁浅。2006年2月，中海地产与西安最大“地头虎”角逐高新区一块300多亩的土地；再度受挫的背后，露出西安房地产市场发育不良的“冰山”一角。
2002年春，中海地产踌躇满志地在其全国战略布局中新增两子――长春、西安，并派出精锐团队进驻。
3年过去了，中海地产长春公司已在当地蓬勃发展，建立良好口碑，并拥有大量的土地储备；而位居西北重镇的中海地产西安公司，却因种种原因屡遭拿地之挫，“无米下锅”成为其几年来无法跨越的最大难题。
究竟是何原因，使这位与
万科地产齐名、综合实力雄踞国内地产开发前列的地产大鳄在西安频闹“地荒”？本刊特约记者深入西安调查，个中原由，令人扼腕叹息。
“过江龙”水土不服？
作为大西北的经济文化中心，西安以5000年的悠久历史驰名中外。与中国东部、南部如火如荼的地产开发相比，西安地产相对平稳和缓得多，市场上的投机成份较少，在国内一线城市面临宏观调控压力的背景下，西安楼市潜藏着巨大的
投资潜力。
几年来，西安楼市价格均低于全国GDP增长速度。
西安市统计局调查数据显示，2005年西安
住宅销售均价为2871元／平方米，同比上涨4.9%，在全国及15个副省级城市中处于最末端。
种种利好，使得众多国内品牌
开发商挥戈挺进。早在2000年，继中海、绿地、珠江投资等国内一流品牌开发商进驻西安后,和黄、大华、首创置业、复地、富力、金地等大地产商也陆续登陆西安。外来
企业携其雄厚的资本实力及丰富的房地产运营经验在西安市场掀起波澜。
然而，几年过去了，除为数不多的几个外来开发商外，相当部分的“过江龙”在西安当地陷入困境。珠江投资，在西安成立3年，几经周折获得一个经济适用房
项目，房子盖了一半，手续还没有办完；
和黄，2004年拍到土地，因手续原因，至今仍未大规模启动；
绿地，在高新区南端获得120万平方米建筑面积的土地，但其中有近一半需用于建设公共配套设施，可销售的住宅仅60万平方米；
金地，奋战3年多，终于近日拍到一块土地；
上海复地，两年多一直两袖清风，寸土无收；
蛇口招商局，5年多以来一无所获，正欲撤退；
中海，于2003年冒险高价拍得83亩地，今年即将完工，再次陷入“断炊”境地。
“地荒”困顿“过江龙”
诚然，房地产是地域性极强的
行业，一个外来开发商想要在异地大施拳脚，进入主流开发阵营，必然有一个艰难的过程。但上述企业在西安过于相似的“地荒”境遇，难道是一种偶然的巧合？拿不到地，真的仅仅是“水土不服”吗？
让我们把时间的镜头缓缓拉开，聚焦中海地产，通过这个案例再现外地开发商在西安拍地的真实历程。
2002年，中海地产挺进大西北，并拟将西安作为根据地向外辐射扩张。2003年底，中海地产以2.38亿的天价，参与竞拍拿到西安高新区唐延路83亩地。该地曾在第一次拍卖中被西安一当地开发商高价获得，后因无钱运营而流拍。在第二次拍卖中，中海以290万/亩的高价冒险摘牌，而当时周边地块市场均价仅为150-160万/亩。这块高达2.38亿元的土地堪称“西安地王”，震惊古都长安，其周边地块的拍卖价至今仍未有超过者。中海在这块地上开发的中海华庭，均价高达4500元/平方米，比周边高出1000元。虽然该
楼盘以新风系统入户、室内开辟空中花园等全新体验让西安
消费者耳目一新，其建筑规划与销售理念的创新也带动了西安地产开发品值升级；但在西安市场毕竟前所未有，在推广中一度险入僵局。项目最终以创新扭转价格劣势，中海着实费了不少力。
2006年2月，西安高新区再度公开挂牌转让区内一块面积为318亩的土地。多家开发商参与竞拍，现场节节攀升的高昂地价使不少企业中途而退，最后的角逐者为中海地产与金泰恒业地产：一个是国内专业化数一数二的地产巨头，一个是特大型国企――陕西投资集团控股企业，可谓外来“强龙”与本土“猛虎”之争。紧张激烈的价格追逐战后，金泰恒业以159万/亩的价格，将这块地价高达5.06亿元的土地收归囊中。
为准备此次拿地，中海做了大量的前期市场调研，并准备了数亿资金应战，但最后依然功亏一篑，败在名不见经传的对手手中。
如果双方的竞技到此结束，对中海来说，痛失宝地尚可自慰――毕竟市场竞争是公平、透明的。然而拍地之后，却演绎出比拍卖场更离奇的故事。
“地头虎”离奇信托
根据国土局
房产交易中心规定，成功摘牌的金泰恒业必须在两个月内将4.7亿元的地价款缴清，方可取得该地块的土地许可证。
2月15日，金泰恒业在《西安晚报》刊出
广告，通过西部信托投资有限公司隆重推出该项目的资金信托。广告中称：“本信托总规模不超过1.5亿元，募集的信托资金由西部信托投资公司以股权的形式投资于
陕西金泰恒业房地产有限公司，用于‘金泰?电子园住宅项目’的开发建设。信托到期后，由
陕西省投资集团(有限)公司按约定收购西部信托所持有的陕西金泰恒业房地产有限公司股权。预计年收益率4%，期限3年。”
3、4天后，西部信托成功募集到 1.5亿元。据了解，购买信托者大多为金泰恒业的关联单位如工程公司，社会资金只占少数比例。
业内某知情人士告诉记者，这场未取得土地许可证的信托募集是违规进行的，且其由同一集团内部关联单位相互担保进行的交易游戏，也违反信托募集的有关规定。
更有众多的人，在网上就此事件发表言论，掀起一场
网络风暴，批评矛头直指金泰恒业。
陕西金泰恒业房地产有限公司成立于2002年10月，是陕西省投资集团(有限)公司的全资子公司，以城市建设、房地产开发为主业，其主要功能是为
政府做一些配套公共建筑。2年前金泰恒业在咸阳世纪大道推出第一个
商品房项目――金泰?丝路花城，由于产品定位不准、开发专业度欠缺，销售遇到困境，至今只售出1/3。
陕西投资集团的董事长，正是西安市德高望重的老市长冯煦初。冯自1995年1月到2002年4月担任西安市长，之后任陕西投资集团董事长；其子在金泰恒业担任副总经理。
当我们了解到金泰恒业的背景，离奇信托的种种隐情便可不言自明。
西安，你拿什么吸引人？
一方面，国内一流的品牌地产开发商拿不到地，“巧媳妇难为无米之炊”；另一方面，拿到地的本土开发商却没有充足的资金从容开发，不得不仓促募集信托资金。
中海地产的遭遇绝非偶然。外来品牌“大鳄”，为何在西安房地产市场难成“主流”？
包括
北京在内的许多城市，外地品牌开发商的进入，促进了当地房地产市场的成熟与产品的升级。究竟应该如何看待、对待外来的房地产企业？当众多外地品牌开发商前赴后继踏上西安这块古老而又蕴涵无限商机的热土时，何时不再让土地成为他们的“心头之痛”？ 当国内一流品牌开发商应当地政府热情邀请投入“西部大开发”之后，实实在在地为他们排忧解难，更是政府相关部门的当务之急。
对此，中海地产坦言：“我们毋需优惠，只需公开和透明，在同等的条件下政府能为我们一线开发商多些专业化的服务和人性化的关怀”。
能否提供一个公平、良好的投资环境，将成为城市发展的前提与关键。
西安，你拿什么吸引人？
(作者：罗曼-罗楠)
