小区收益不能物业说了算 应归使用权人所有

　　如今，不少业主一回家，包围他们的就是走廊的广告牌和楼宇广告，内容从超市百货到房产、汽车、银行业务五花八门。业主厌烦之余质疑：物业公司怎能把小区共用部位的收益归己？

　　法规　收益所得应归全体业主

　　《物权法》第80条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

　　案例　公用广场成了摇钱树

　　西安市电子城的一小区业主委员会主任卿先生反映，该小区有个休息广场，一直以来禁止所有的机动车辆进入。今年3月份至今，小区隔壁的火锅店安排客人的车辆进入小区广场，而小区的物业工作人员对此置之不理。

　　他和几位业主代表曾找到该火锅店负责人，要求其停止在小区内停车，但是该负责人告诉他，他们已经给小区物业上交了使用费。小区物业的负责人则表示，由于物业公司管理该小区一直处于亏损状态，用这一部分停车费补充亏损。

　　无独有偶，西安东郊一小区的叶女士昨日也在网上发帖称，他们小区游泳池被物业以2000元租金租给别人。业主在网络上发帖质疑，游泳池是业主的共有财产，水电费让广大业主公摊买单，收入却被物业公司收走了，这太不合理了。

　　现象　公共区域收入每月数万元

　　记者近日走访西安市一些知名楼盘，以高新区附近的一家公寓为例，小区的车位对外开放，停放超过一定时间，就收取3元停车费，过夜则收取5元；小区的入口处还安了广告橱窗，贴着家电卖场的广告；每个电梯口安了楼宇电视，用于播放广告。“别看收费不高，但合计下来，物业收入还是很可观的。”昨日，西安一家物业管理公司的负责人王先生透露，建筑面积在7万多平方米、入户数600户左右的中型社区，每个月仅停车收费、物业管理费、店面管理费等的收入就高达7万多元。

　　西安高新区某小区的于先生认为，电梯的运行费用、维修费用以及安装电梯的费用都是全体业主支付，尤其电梯里的楼宇广告每天都要耗电，这笔电费也是业主公摊电费的一部分。因此，他认为广告收入归物业公司所有是极其不合理的。

　　专家　收益应该归使用权人所有

　　曾参与《物权法》草案起草的清华大学客座教授、深圳物业管理研究所研究员李钊教授接受本报记者采访时表示，对于小区的收益要一分为二地看。

　　他举例说，在商品房楼顶或外墙做广告，广告收益应归屋面和外墙的使用权人所有，这就要看《商品房买卖合同》中开发商和业主约定的外墙的使用权及屋面的使用权归谁。若外墙的使用权及屋面的使用权归全体业主，则广告收益应当归小区全体业主所有，可用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　除了小区的广告等收益外，李钊表示，很多小区在规划中的车库、车位不足的情况下，在小区过道上划的停车位，收益也是很大的一部分。这部分收益应该这样分配：停车费中土地使用费部分，应该支付给土地使用权人，也就是享有停车场土地使用权的人或单位。停车费中的保管费用部分，则支付给对停放车辆进行保管的人或单位。

　　小区中的地上停车场所占用土地的土地使用权人是小区全体业主，因此，停车费中土地使用费部分，应当归小区全体业主所有，停车费中的保管费用部分才是物业公司的收入。

　　律师　强行开发部分的收益属业主

　　对于昨日热线中一些业主提出的“房屋买卖合同中，有开发商或物业公司要求电梯等公共设施的所有权归开发商或物业公司”等条款，陕西泾渭律师事务所李德军律师认为，这样的条款不符合《物权法》相关规定，属于无效合同。因为《物权法》第70条就明确规定，电梯间、小区楼房外墙等部位，都属于建筑物共有部分，广告费的收入应该归业主共同所有。

　　他分析说，如果购房者在买房时，购房款中不含有公摊面积的房款，那么开发商或物业公司对电梯等公共设施就有所有权，但在实际中，这种情况不可能出现，因为购房者的购房款中，一般均含有公摊面积的费用，因此，小区内公共区域属于全体业主所有，开发商或物业公司没有该区域的所有权，若强行开发，其收益也属于全体业主。

　　监管　业委会可审计物业收费

　　物业公司挪用了小区公共区域经营所得，业主该如何维权？就此，西安市司法局148指挥协调中心康海风主任介绍，有业主委员会的小区，可以由业委会通过物业合同做明确约定，业委会可审计物业收费，物业一旦违约，业委会可通过诉讼渠道维权；没有成立业委会的小区，业主可以推选代表进行诉讼，其他业主对此没有异议的，诉讼结果对整个小区都具有约束力。

[ 本帖最后由 小白播报 于 2007-9-20 09:39 编辑 ]