中国经营报  2006-2-27

今年是西部大开发的第六个年头，西部的热土在东北振兴、中部崛起的新时代背景下，愈发渴望资本和新型产业在这块土地上生根发芽。在东部房价不断飙升、几乎撞到天花板之际，一些企业开始向西部转移。商场上从不缺少淘金的机会，缺少的是发现的眼睛。继《地产下一站之天津》（文见2月6日地产版）之后，我们推出这个专题，向您展示相对全面的西部地产风貌。本专题分两次刊出，本期城市：西安、成都、兰州；下期城市：重庆、昆明。敬请关注。
         西安“超标用地”下的楼市风向
春节一过，西安市国土局国土贮备中心的工作人员就异常忙碌起来，他们的角色更像一个采购员――2006年，该中心要完成5000亩至6000亩土地的采购任务，期间向市场推出3000亩土地进行拍卖。
面对提前7年“超支”用地13.5万亩的现状，在春节前夕，西安市将2005～2020年土地利用规划和第四轮城市整体规划上报国务院待批。 “关键在于规划城市空间布局必须做好‘大西安’文章。”陕西省社会科学院经济研究所所长张宝通认为，西安行政中心的北迁将带来新一轮的投资热潮。但西安楼市的风向标已经在开发商逐利而动的掌控下一路飙升。
土地求解
　　按照陕西省政府的规划，西安市1997年至2010年的建设用地为13.5万亩，实际上从1997年到2003年，西安市新增建设用地17万多亩。西安的建设用地至少提前7年“超支”3.5万亩。
“当时制定这一项规划时，国家还没有提出西部大开发战略。1999年中央开始实施西部大开发战略，西安作为新欧亚大陆桥、中国陇海兰新地带最大的中心城市，由于其重要位置和在西部大开发中起着承东启西连接南北的重要作用，西安整体发展速度之快令人始料未及。”西安交通大学房地产研究所所长杨东朗教授分析说，这也反映了西安的投资在加快。
为了解决项目待地问题，据西安市国土局土地市场服务中心负责人介绍，在国家政策允许的范围内，西安市从陕北、陕南的建设用地指标中变通地“拆借”部分指标，再以西安市的基本农田指标冲抵。
与此同时，西安市出台了一系列加速处置闲置土地的文件，同时大规模地清理了闲置土地，并在去年8月中旬召开“西安市政府储备土地出让推介会”，推出了五个地块共3000多亩储备土地冲击市场，竟然引来了上百个土地投资商和开发商。   
“僧多粥少”的情况让西安市国土部门加大了土地储备的步伐，并成为土地供应的主渠道。据国土储备中心主任王建东介绍，2005年该中心完成了 2000多亩土地的收购，价格在20万～100万元/亩之间，这样一方面以储备土地满足房地产市场需求，一方面为工业项目提供土地。由此，该中心的任务也加重到了5000亩～6000亩。
西安市政府着手的还有一项工作就是城中村改造。2005年8月24日，西安市政府发布《加快城中村改造工作的意见》，计划在两年内对西安市三环路以内的187个“城中村”进行改造，到去年底的完成总量就达20万平方米。一开局，就吸引了各路开发商纷纷进入，抢占滩头。
幕后推手
2002年8月份之前，西安曲江房地产开发用地价格每亩仅在30万元左右。但自曲江提出以商业旅游为开发主题至今不到三年时间，土地价格翻了几倍，现在130万元能买到也算是幸运的。一位知情的业内人士告诉记者，曲江南湖附近一宗百余亩的住宅用地，最初拿地时每亩仅27万元，百余亩土地总价还不到3000万元，最近转让给另一开发公司时，土地总价竟然到了3亿多元，土地价格翻了十多倍。西安高新区亦如此，和记黄埔以平均每亩138万元的价格，进驻高新区中央商务区核心地带，创高新区地价历史新高。
　　曲江、高新区，一东一西推动西安南城土地价格急剧飙升。而这两个区域的房价已经突破5000元/平方米，并影响到西安楼市的整体攀升。据悉， 2005年西安市主城区住宅均价2871元/平方米，而西安人均年收入却在全国排名第38位，人均年可支配收入只有9000元左右。
推动土地一路高涨的还有许多幕后推手。据统计，目前西安市可投入市场供应的土地仅1万多亩，而且绝大部分位于较为偏远的区域。与之形成鲜明对比的是，囤积在各类开发商手中的闲置土地已近万亩。
　

中国经营报  2006-3-6
　　今年是西部大开发的第六个年头，西部的热土在东北振兴、中部崛起的新时代背景下，愈发渴望资本和新型产业在这块土地上生根发芽。在东部房价不断飙升、几乎撞到天花板之际，一些企业开始向西部转移。商场上从不缺少淘金的机会，缺少的是发现的眼睛。继《地产下一站之天津》（文见2月6日地产版）之后，我们推出这个专题，向您展示相对全面的西部地产风貌。本专题分两次刊出，本期城市：重庆、昆明、西宁；上期城市：西安、成都、兰州。敬请关注。
地产发展的“苏州模式”隐忧
　　本报记者 周远征 党鹏成都 重庆报道来自浙江台州的吴先生最近有点发愁，他看好重庆北部新区的发展空间，但是却发现这里的很多地都已经被圈走了。吴先生这些日子正通过重庆浙江商会的朋友帮忙，准备从一家囤有大量土地的企业手里盘地。据说，这家企业当时一亩地只花了30万元，现在一开价就是每亩100万元。
　　在这样的高地价支撑下，业界预测重庆今年的房价还将继续走高，将保持5%左右的增幅。但专家呼吁，重庆房地产发展不能重蹈“苏州模式”的覆辙。
低价进高价出
　　事实上，一些早来的外来投资者已在地价攀升中获得超额利润。记者了解到，过去几年时间里，重庆一些区县将土地作为招商引资的最大筹码，不惜以远低于成本的价格血拼吸引资本。据悉，不论是重庆主城区还是区县，土地的综合治理成本平均在12万元～15万元/亩之间。但是实际操作中，不少区县为拉拢投资商，仅以成本的一半甚至更低的价格出让。很多地方6万元 ／亩，平均出让一亩工业用地，净亏损达到5万元以上。
　　目前，外来企业以投资为诱饵，在区县大量圈地，但项目却迟迟不见动静，而是通过各种渠道进行土地交易，从而赚取暴利。重庆社科院区域经济所李勇认为：“这些被引进的企业可能成为‘候鸟’。”
　　地处重庆三峡库区腹心的福建厦门明达玻璃项目，尽管已经在去年9月举行了开工仪式，但现在资金并没到位。这样类似的企业还很多，而政府已经将土地出让给这些企业，这些企业极有可能对到手的土地进行包装、转手进而赚取暴利。
　　重庆市目前有40平方公里，即60000亩已经完成征地手续的土地并没有得到及时的开发，其中有不少土地甚至闲置在5年以上。这种情况跟苏州的开发模式有一定的类似性。李勇介绍，不久前，他们专门赴苏州考察。发现，苏州也正是采用低廉地价作为引资手段，但这种方式迅速将当地的土地价格炒高。部分投资者将土地作为投资的目标，并不从事真正的工业投入，仅靠土地转手的收益就已盆满钵溢。目前，苏州剩下的只是一个烂摊子，甚至长三角目前出现的产业困境，都能在苏州找到缩影。
成本不断攀升
受土地等因素的影响，投资重庆的成本也在增加。重庆隆鑫地产集团副总裁李洁介绍，1998年他从深圳到重庆，当时重庆核心地块的地价不过38万元/亩，而目前飙升到150万元/亩以上。李勇举例说，以重庆朝天门对面江岸的重庆卷烟厂（老厂）地块为例，在2000年左右时，不过10万元/亩，现在已经飙升到500万元/亩。

[ 本帖最后由 sanluis 于  2006-3-13  17:01 编辑 ]