浅析深圳地产

涨声响起来，谁能说明白
据深圳市房地产研究中心最新公布的市场报告，2005年，深圳市商品房价格为7659.18元/平方米，同比上涨17.28％。其中，商品住宅均价为7040.10元/平方米，同比上涨17.38％；办公楼均价为12490.88元/平方米，同比上涨24.71％；商业用房均价为15611.48元/平方米，同比上涨25.63％。
不变的是上涨的趋势，改变的是上涨的幅度，永无休止的是多空的“口水大战”。在宏观调控政策之下，深圳地产以超过17％的涨幅，从全国地产的“乖小孩”摇身一变，成为绝对叛逆的“坏小孩”。
从深圳近几年的房价走势来看，上涨速度较为稳定，即便是在05年的上半年，房价也仍然保持较为稳定而缓慢的上涨。05年年中，随着宏观调控政策的陆续出台实施，深圳市场与全国市场一样陷入了供需萎缩的观望期，然而在8月以后，这种情况开始发生微妙的变化，在有限的市场供应面前，需求却日益旺盛，促使价格不断走高，特别是进入10月以后，这种价格的上涨开始加速。同时，伴随房价的持续走高，各类观点的交锋也日渐升温。
百家争鸣
回顾05年楼市，市场上对于房价火爆上涨根源的探讨同样火爆，观点理论可谓包罗万有、各有千秋，但却也都差强人意。
呼声最高的当数“供需论”，但应该值得注意的是，大部分的人都把供需理论中的“需求”理解为销售量，这显然是有失偏颇的，实际上，市场中仍然有大量的需求由于没有实现其最终购买行为而被忽略，而这个购买行为在未来的任何时间段里都有被实现的可能。对于需求的把握，不仅需要掌握销售情况，还要掌握城市人口结构变化的情况及城市人口积蓄收入变化的情况等等。而目前各种“供需论”均无法提供这样一个较为准确全面的需求数据，也正因为如此，它们更多只适用于分析市场现状，而无法对市场未来走势作出准确的判断，是一种典型的“事后诸葛亮理论”。
其次是“泡沫论”，谢国忠自03年就中国房地产发展抛出此论调之后，全国上下中外学者展开了轰轰烈烈的大论战，而谢所在的摩根却在05年大量购入上海物业，如此心口不一，未免让人疑惑。而就在深圳房价飞涨的同时，某主流媒体以同样的分析套路再次抛出“泡沫论”，该文称，深圳房价的暴涨乃百亿长三角炒房资金南下所致，但实际上从深圳楼盘的成交客户资料来看，并没有发现长三角客户大批量购置房产的痕迹，可见，此种“泡沫论”是纯粹的“拍脑袋理论”。
05年年底，作为权威机构的深圳市房地产研究中心则祭出了“操纵论”，更撰写报告建议国土局进一步规范楼市销售行为，打击囤积房源和恶意炒作的开发商，矛头直指开发商和代理商。从本意上看，这样的建议对于深圳楼市未来的健康发展是有益的，但就短期效果看，收效甚微，也未能道出目前市场的关键所在。另外，从开发商的角度来说，市场的火爆，为实现高利润带来了机会，通过销售控制的方法获得更多的收益也无可厚非，意图通过对营销方式的控制来实现对房价的抑制，必然将遭到市场的抵抗。
纵观以上三种观点，都是从房价上涨角度对市场进行分析解读，如果逆其道而行之，从房价的下跌空间进行市场分析解读又将如何呢？
跌无可跌
房价下跌有几种情况，首先是城市衰退带来的房产贬值，就目前深圳来看，这种情况发生的可能性极微；其次是大量空置带来的供应过量或者人口外迁带来的需求萎缩，从深圳家庭年用水用电量的快速增长和负担日益沉重的交通系统来看，深圳正处在人口快速膨胀的时期，人地矛盾在未来将得到加剧而不是缓解，这是房价稳定上涨的重要基础；最后是地产泡沫破裂带来的房价下跌，但从深圳房地产研究中心公布的报告来看，05年深圳市场超过80％的房屋为自住用途，投资行为有限，市场结构较为稳定。可见，目前暂且抛开房价的上涨合理与否不谈，我们也无法找到房价下跌的空间和理由。由此我们也可以预见，在未来一段较长的时间里，只要中国经济继续保持稳健的发展，房价至少是要保持稳定的，而地区发展的不均衡则加大发达地区的吸引力，同时也为这些地区的房价打开了上涨空间和提供了上涨动力。
涨之有理
明确了深圳楼市发展的大趋势之后，再来深入探讨深圳楼市，我们会发现05年房价的暴涨仍然有两个方面的疑点需要解答，其一，如此大的房价涨幅，基础根源是什么？其二，为何在房价的暴涨发生在05年下半年这个节点上？
解答第一个疑点并不困难，深圳在04年基本完成了全市的城市化进程，这使得关内外在软硬件上的差距进一步缩小，由此也带动了关外房价的飞涨，05年宝安龙岗的房价涨幅均超过了20％，这就使得全市的房价也跟着水涨船高；其次，产品供应的结构性变化也是引起价格飞涨的又一因素，05年豪宅的集中入市使得关内的房价再次走高,同时也使得关外价格“洼地”的价值凸显出来，更多的资金流向关外，又推动了关外房价的进一步上涨；再次，建筑和设计工艺的改进也是推动房价上涨的因素之一，这点在关外的市场表现较为明显。
至于为何在05年下半年这个节点爆发，涉及的因素就更加错综复杂了。首先，前几年来深圳工作的部分人群已经拥有了一定的积蓄，具备了购房的经济条件，同时，由于观念的改变，更多的人愿意在具备一定经济能力以后选择在深圳成家立业，而不是返回家乡，深圳开始由一个“淘金城市”向“中心城市”转变；其次，70年代末80年代初出生的一批人开始成长起来，成为社会的生力军，这批人由于受到高校扩招的影响，更容易拥有离开家乡进入大城市深造的机会，这也决定了他们在完成学业以后将更多的流向发达地区，而不是返回家乡，另外，这批人还受到计划生育政策的影响，大多为独生子女，由于有了家庭的强大支撑，这也使得他们的置业能力大大加强，用时下流行的话来说就是“6＋1”，双方父母加小两口，6个人买1套房子，而05年下半年正好是高校扩招第二届学生毕业的时候，他们对其工作区域房价的影响不容小视。
根据2005深圳房地产年鉴提供的数据，04年深圳在岗职工平均工资31928，人均消费性支出19570元，也就是说，按照04年的收入支出水平，深圳在岗职工的年节余可达到12358元。以一个两口之家为例，不考虑收入支出的年变化，按照04年的标准，工作三年之后储蓄可达74148元，以支付20％的首期款计算，具备购买总值37.1万元的房子，若以04年人均住房使用面积22.75平方米计算，可承受单价为8148元，高于05年商品住宅均价1108元。
再次，05年是政府福利分房的最后一年，这也释放了部分公务员的市场需求，而且，就目前中国社会的发展状况来看，公务员仍然属于具有较高经济消费能力的人群，他们对于房价的承受能力要高于一般民众；不过，引爆深圳楼市最重要的导火索却是宏观调控政策的实施。
不是我不小心，只是政策难以抗拒
此次宏观调控政策是中央基于对上海楼市的判断而进行的一次经济调整，众所周知，上海楼市历经了两年多的疯狂，市场中存在明显的泡沫，这也就使得此次宏观调控政策的基调是“稳定房价，规范市场”，简单的说就是打击“炒房投机”行为，从政策的内容来看，主要是通过税收的手段来控制商品房住宅的流通速度以打击短期的倒卖房屋行为。这些政策的实施使上海楼市得到了迅速降温，宏观调控取得了显著的效果，但在深圳，这些政策的实施却出现截然相反的效果。
深圳楼市在经历了95年的地产泡沫以后，销售一直较为低迷，直到02年，深圳出台土地紧缩政策，停止关内土地供应，扭转市场预期，深圳楼市才日趋活跃，03年和04年的深圳楼市也步入良性上升的通道，市场供需两旺，房价稳步上涨，05年上半年，市场仍然保持了这一良好的发展趋势，而宏观调控政策的突然来袭，却破坏了整个市场的均衡。
首先，由于房地产市场具有明显的区域特征，一刀切的房地产政策从一开始就注定是“先天不足”的。深圳由于经过了连续3年的土地紧缩政策，关内新增供应量明显减少，与此同时，随着关内地铁的开通、香港经济的复苏和CEPA的实施，深圳开始展示出前所未有的城市魅力，越来越多的人来到深圳工作发展，供需矛盾也开始显露出来。
其次，新政对购入不足两年的房屋转让征收5％的营业税本意为限制房屋的过快流通，但在实际执行以后，却出现了意想不到的情况：对于原本准备进入三级市场交易的此类房屋而言，业主为避税开始转售为租或保持观望，这使得三级市场的供应量大大减少，原本三级市场的部分需求被迫进入二级市场。这个阶段大概持续了一个多月，我们可以清楚看到，在05年6月到7月间，也就是新政实施的一个多月后，三级市场的成交量迅速萎缩，而二级市场的成交却异常活跃，尤其在关外，由于市场刚刚起步，新盘供应集中，马上成为置业者追逐的热点区域，表现最为明显是宝安二级市场，而新盘的热销则必然带来价格的上涨，宝安房价得益于新政的实施而迈出一大步。很快，在8月到10月间，转售为租或保持观望的业主发现，市场的需求是如此火爆，以致于让买家承受5％的税费甚至更多都仍然能顺利将房屋出手，这使得三级市场再次火爆起来，而由于营业税的征收，无形中至少把房价提高了5％，这就缩小了原本三级市场与二级市场的价格差距，二级市场由此获得了提升价格的良好契机。二三级市场的同时火爆不仅带来了价格的飞涨，同时也更容易造就“供应短缺”的假相，并进一步引发抢购的“羊群效应”。于是乎，某著名楼盘出现客户购房不成怒而砸场的现象也就不足为奇了，所谓“房荒”还是体现了这个阶段深圳楼市的某些现状。
最后，某些主流媒体在新政实施之初大肆唱“空”，不加调查的妄下结论，使得许多置业者错失购房时机，而面对日渐上涨的房价和日益火爆的市场，这批人对媒体的权威性开始产生质疑，更容易产生冲动购房行为，进而加剧了市场的火爆程度，而在无奈的选择购房的同时，这批人仍然对价格忿忿不平，于是，开发商被理所当然推到矛盾的前沿，成为众矢之的，其后便有了深圳恢复征收土地增值税，再下来也就有了房地产研究中心对房价飞涨的定性结论，结论中指责开发商非法销售、囤积房源、制造热销假相，国土局更出台了一系列关于规范销售行为的政策，其中更规定“期房不得转让”，又一次减少了短期内三级市场的供应量，可谓火上浇油，年末加速上涨的房价也再次证明，权威部门的判断和决策依然没有触及根本。
那么深圳房价飞涨的关键原因是什么呢？笔者以为，根本就在于不合时宜的宏观调控政策的实施。在深圳房屋需求日益增长的市场条件下，新政的实施在提高了房屋转让成本的同时，却没能提高房屋的持有成本，再加上目前深圳可观的租金水平，业主自然更倾向于继续持有物业。以一套100平方米的房屋为例，按照05年深圳市商品住宅均价7040元计算，总值为70.4万元，根据深圳市出租房屋综合管理工作会议上公布的数据来看，深圳市商品住宅每平方米的平均租金在34元到42元之间，因此可以预计该套房屋的年租金收入大概在4.08万元到5.04万元之间，那么，投资该套房屋的年回报率约为5.8％到7.2％，回报还是较为理想的，如果具体到某个楼盘的话，年回报率还要远高于此。