顺驰事件对中天置业风波的启示

小白播报

　　东方愚

　　中天置业事件仍在被坊间热议。1．7亿元的财务黑洞，140家门店被迫关闭，2000余员工受牵连，受损失的客户无法统计，这些数字使房地产业在这个冬天显得特别“冷”。谁都不希望看到第二个中天置业浮出水面。不过，毫无疑问的是，蒋飞的出逃并非一朝一夕的冲动，而可能是处心积虑。那么，又是什么原因导致了蒋飞忍心抛弃自己创下的一番基业呢，或说被抛弃呢？

　　有人说，蒋飞倒霉在赶在了地产业紧缩期。又有人说，中天置业的模式注定会出事，所谓中天模式，即缺乏第三方监管，由于购房款在中介公司账户上都会停留一段时间，客户资金可能被拿去进行扩张。这两种说法是否妥当？我们可拿其与当年的顺驰的孙宏斌来做个对比。

　　先说关于紧缩期的问题。确实，今年以来，房地产及货币紧缩措施频出，可谓紧锣密鼓，部委的治理决心显而易见。中天的压力确实不小。同样，当年的地产大亨孙宏斌也被2004年的“多炮连发”宏调重重撞了一下腰，正在大步流星扩张的顺驰受到重创，资金链告急。继续从银行贷款的可能性渺茫，意欲赴港上市的计划流产，联手私募的计划又因对方要求太苛刻而不得已放弃，2006年8月，孙宏斌开始收缩战线。

　　但是，这绝非孙蒋二人倒掉的根本原因。那么，根本原因是其“半金融”的混杂模式吗？

　　据广州满堂红地产研究部肖文晓称，中天置业的模式在房地产市场景气时一般不容易出现问题。但在楼市不太景气的时候，挪用行为的风险就不可忽视了。然而，现在多数房地产中介的运作模式与中天置业基本无异，如果因为不景气就有可能倒掉，如果中天出事就要悉数查处或“校正”其运作模式，那么整个产业都可能已岌岌可危，而监管部门也万不想看到中介行业整体性倒塌的情景。换句话中，现在动辄称“第三方监管缺乏”，是站着说话不腰疼。

　　房地产商孙宏斌当时又是怎么做的呢？

　　尽管其倍受紧缩措施的煎熬，但孙宏斌仍然提出在顺驰2004年的销售额是20亿元的基础上，挥笔将2005年的目标定为100亿元，王石当时称孙宏斌“睁着眼睛说瞎话”。尽管其后的事实证明王石当时一语成谶，但孙宏斌当时之所以野心十足，则在于他对自己商业运作模式，特别是其极高的资金使用效率的信心。

　　孙宏斌当时可谓“胆大心细”，尽管对销售额的设定有大跃进嫌疑，但他在拿地、项目定位等方面可谓恰到好处。拿地多拿郊区，或是有潜力成为ＣＢＤ的地块，做项目只做中低挡的住宅项目。同样，在资金使用效率上，一个40万平米的地块，从开始施工到开盘销售，只用两个月时间，孙宏斌把资金使用效率发挥到了极致，其“付款方式比地价更重要”的理念当时为业界所热捧。

　　回头再来看现在的蒋飞，他对中天置业的定位其实一直不明确，表面定位为高端客户，但中端的也做，低端也不拒。事实上在房地产紧缩时期，整个房地产中介的客户定位都已变得模糊，有胡子眉毛一起抓的味道。这种作法看起来并无大碍，但可能正成为侵蚀中天的元素。多重定位容易导致资金规划和运用混杂无序、低效，资金链很容易骤紧。

　　管中窥豹，可见一斑。现在在房地产中介市场搞“破坏性开采”不理智也不现实，惟一可行的就是在适度的监管加紧基础上，对其原来的运作模式进行引导，对其扩张步伐进行调控。

　　顺驰倒下后，财经作家吴晓波在《大败局》中对孙宏斌的评价颇有怜惜之情：“尽管遭遇地产寒流，但孙宏斌将企业的成长性做得如此的刚性，实在是一个很让人遗憾的事实。”如今蒋飞的倒掉，抛开其给社会造成的恶劣影响不说，单从行业角度而言，其在资金运作效率上的低能或许也正在被同行所惋惜──他如果能结识孙宏斌，学到其高超的资金运作术，或许就不至于逃离大本营、成为万众唾弃的罪人了。