房地產基础知识

1. 房地產：房地產是房產和地產的總稱，房地產也稱不動產或物業。房地產在物質上有三種存在狀態：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。房地產在權屬上面存在狀態：土地權屬與房產權屬綜合體。

房產是房屋及其權利的總稱。地產土地及其權利的總稱。房地產是由土地、附著在土地上的各類建築物、構築物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產總體。

房地產按照不同的標準可以劃分為不同地類型，房地產大體上可以分為：居住用房地產、生產用房地產、經營用房地產、行政用房地產、其他用房地產等。
2. 房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權。具體內容是產權人對房地產的佔有、使用、收益和依法處分的權利。
3. 土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的許可權，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方法，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿後，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批准並補清地價後可以繼續使用。
4. 國有土地使用證：指經土地使用者申請，由聲調各級人民政府頒佈發的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限和四至範圍。
5. 房地產市場：主要包括房地產買賣、租賃市場。含一級市場，二級市場和三級市場。一級市場是指國家土地管理部門按土地供應計畫、採用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其他用地者的市場。二級市場是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位和個人的市場。三級市場是指單位、個人之間的房地產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。
6. 土地類型：土地按其使用性質劃分為：居住、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施及自由集資、微利房用地等。
7. 三通一平：是指在發展基礎上的水通、電通、路通及場地平整
8.七通一平：是指上、下水通，排汙通、熱力通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。
9. 公證處：是國家的證明機關，是提供法律公證的機構。
10. 國土局產權登記處：是專門辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈予等手續的部門。
11. 房地產權證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證。
12. 商品房：是指發展商以市場地價取得土地使用權進行開發建設並國土局批准在市場上流通的房地產，它是可領獨立房產證並可轉讓、出租、繼承、抵押、贈予及交換的房地產。
13. 經濟適用房：是指具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經濟性的適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，比較低，能夠適應中低收入家庭的承受力，適用性指在住房設計及其建築標準上強調住房的使用效果，而不是減低建築標準。這類住宅因減免了市政配套等費用，（其中包括免土地出讓金，削減了市政配套等費用的50%，並且優先享受銀行信貸，其成本低於普通商品房，並且規定了較低的固定利潤3%），故又稱經濟實用房。
14. 公寓式住宅：公寓式住宅是相當於獨院獨戶的西式別墅住宅而言的。公寓式餘額一般建在大城市，大多數是高層大樓，標準較高，每層內有若干單獨使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽臺等等，還有一部分附設於旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。
15. 花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，建築密度很低，內部居住功能完備，裝修豪華，並富有變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也有較高的標準，一般為高收入者購買。
16. 商住住房：商住住房是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬於住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬體設施，尤其是網路功能的發達，使居住者在居住的同時又能從事商業活動的住宅形式。商住住宅適合小型公司、創業集體以及依賴網路進行社會活動的人群。
17. 安居房：指實施國家“安居工程”而建設的住房（屬於經濟適用房的一類）。是黨史和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平米以下的特困戶提供的銷售價格低於成本，由政府補貼的非盈利性住房。
18. 集資房：集資房是改變住房建設由國家和單位包攬的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。
19. 紅線圖：又叫“宗地圖”，是按一定比例尺製作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線範圍內施工建房。
20. 出讓年限：居住用地：70年
工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育：50年
商業、旅遊、娛樂用地：40年
21. 銀行本票：是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發給他憑此可以辦理轉帳結算或支取現金的票據。有效期為一個月。
22. 銀行匯票：是匯款人將款項交存當地銀行，由銀行簽發給匯款人持往異地辦理轉帳結算或支取現金的票據。有效期為一個月。
23. 銀行支票：是銀行的存款人簽發給受款人辦理轉帳或委託開戶銀行將款項支付給受款人的票據。有效期為十天。
24. 土地使用權的出讓形式：土地使用出讓採用協議、招標、拍賣三種方式進行。
協議出讓土地使用權就是當事人雙方經過反復協商，最終達成出讓協議，經登記受讓人取得土地使用權的形式。
招標出讓土地使用權，是指在規定的期限內，由符合條件的單位和個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據一定要求擇優確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續後取得土地使用權的方式。
拍賣出讓土地使用權，是指在指定時間、公開場合，在土地管理部門拍賣主持下，競投者按規定方式應價，競投土地使用權，由出價最高者獲得土地使用權的土地出讓方式。
25. 土地使用權的轉讓：是指土地使用者根據國家規定，在規定的土地使用年限內，在履行原合同義務前提下，將土地使用權有償轉讓給他使用者的經濟行為。它包括出售、交換、贈予等形式。
26. 取得建設用地的方式：取得國有建設用地或國有土地使用權，主要有兩種方式，即有償取得方式和無償取得方式。
有償取得方式就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用費出讓金取得土地使用權。
無償取得的方式就是國有土地使用者，通過國家行政劃拔的方式取得土地使用權。《中華人民共和土地管理法》規定：國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等國民經濟基礎設施用地；法律、法規規定的其他用地，縣級以上人民政府批准，可以通過劃拔方式取得土地使用權。
27. 物業管理與經營：概念：物業管理公司是專門從事地上永久性建築物，基礎設施及周圍環境現代化管理，為業主或用戶提供良好的生活或工作環境，具有獨立法人地位的經濟實體。
職能：物業管理公司的主要職能是遵照國家有關政策和法規，運用現代管理科學手段和先進的維修養護技術管理物業，有效維護業主合法權益，為業主和用戶創遷一個幽雅、舒適、寧靜、安全的居住和工作環境。
特色：物業管理公司基本特點是按照企業化、專業化、社會化、制度化的要求管理物業，堅持“統一管理、綜合服務”、“取之於民、用之於民“、”以區養區“、”自我運轉、自我發展、自我完善“的宗旨。物業管理公司或組織，是一種經營性的經濟實體。
性質：（1）物業管理公司具有獨立的法人資格，（2）物業管理公司屬於服務性行業。
建築篇
28. 常用建築名詞和術語：
開 間——一間房屋的面寬，即兩條橫向軸線的距離。
進 深——一間房屋的深度，即兩條縱向軸線的距離。
層 高——樓層本層地面到相應的上一層的豎向尺寸。
建築物——範圍廣泛，一般多指房屋。
構築物——多指水泥等共使用的建築
預埋件——建築物或構築物中事先埋好作某種特殊用途的小構件。/*/
構造柱——樓房中為抗震而設計的柱子。
地 物——地面上的建築物、構築物、河流、森林、道路、橋樑……。
地 貌——地面上自然起伏的情況。
地 形——地球表面上地物和地貌的總稱。
地 坪——多指室外自然地面。
強 度——單位面積上能負擔的重量。
標 號——材料每平方釐米能承受的拉力或壓力。
標 高——建築平面圖、立面圖、剖面圖以及需要豎向設計的圖紙，都需要注標高。
軸 線——畫圖和地上放線，都要先從軸線入手，它是建築物的控制線，凡是承重構件如承重牆、柱子、梁、屋架等都要用軸線定位。
中心線——對稱形的物體一般都要畫中心線，它與軸線都要用細點畫線表示。
紅 線——規劃部門批給建設單位的占地面積，一般用紅線圈在圖紙上，產生法律效力。
29. 建築結構類型劃分：建築結構類型是以建築的承重結構或構件所選用材料與製作方式、傳力方式的不同而劃分，一般分為四種。
1、磚混結構：這種結構的豎向承重構件是磚牆，水準的構件為鋼筋混凝土樓板及屋面板。這種結構房間小，層數底，一般用於多層建築中。
2、框架結構：這種結構的承重部分由鋼筋混凝土或鋼材製作的梁，板，柱形成的骨架，牆體只起圍護和分隔作用。這種結構空間分割靈活，可用於多層和高層建築中。
3、鋼筋混凝土結構：這種結構的豎向承重構件和水準承重構件均採用鋼筋混凝土製作，施工時可以在現場澆注也可以在工廠預製現場吊裝。這種結構可以用於多層建築和高層建築。
4、空間結構：它包括懸索結構；網架結構；殼體結構；折板結構；供結構等形式。這種結構多用於大跨度的公共建築中。如體育場，大劇院，航空港等。
30. 按照建築物層數或高度劃分：建築層數是房屋的實際層數的控制指標，但多與建築總高度共同考慮。
住宅建築的1-3層為低層；4-6層為多層；7-9層為中高層；10層以上為高層。
公共建築及綜合性建築總高度超過24米為高層建築，底于24米為多層建築。
建築總高度超過100米時，不論其是居住建築或是公共建築均為超高層建築。
聯合國經濟事務部於1974年真對當時世界高層建築的發展情況，拔高層建築劃分為四種類型。
A低高層建築：層數為9-16層， 建築總高度為50米以下的建築物。
B中高層建築：層數為17-25層，建築總高度為50-75米的建築物。
C高高層建築：層數為26-40層，建築為總高度75-100米的建築物。
D超高層建築：層數為40層以上，建築為總高度100米以上的建築物。
31.建築材料的分類：
無機材料  金 屬 材 料  黑色金屬：鋼、鐵
    有色金屬：銅、鋁等及其合金
  非 金 屬 材 料  天然材料：沙、石、各種岩石製品燒結與熔融製品：粘土磚、陶瓷、玻璃等膠凝材料：水泥、石膏、石灰、水玻璃、水泥混泥土、砂漿、矽酸鹽水泥製品等
有機材料  植物類材料  木材、竹材及其製品
  高分子材料  塑膠、塗料、膠粘劑等
  瀝青及其製品  石油瀝青、煤瀝青、瀝青製品
複合材料  無機材料基複合材料  鋼筋混泥土、鋼纖維混泥土等
  有機材料基複合材料  瀝青混泥土、膠合板、纖維板等
建築材料是建築的物質基礎，它的性質、品質、品種和價格等直接關係到建築物的結構形式、建築功能品質和建築造價。
根據材料來源不同，建築材料可分為天然材料和人造材料；根據使用部位不同，可分為牆體材料、地面材料和屋面材料等；根據材料功能不同，可分為結構材料、防水材料、保溫材料和吸聲材料等。為研究學習方便，一般按材料的化學組成分為無機材料、有機材料和複合材料三大類。
32. 土地所有權：土地所有權是指土地所有者在法律規定的範圍內，對其擁有的土地享有的權利。這種權利包括佔有權、使用權、收益權和處分權。
（1）土地佔有權。土地佔有權就是土地所有者對土地的實際控制權。它是行使土地所有權和使用權的基礎。我國土地所有權的主體只有國家和集體，但是國家和集體作為土地所有權的主體，未必親自支經營和使用土地，這樣就導致了土地所有權和佔有權的分離。因此土地所有權人不一定就是土地佔有人。
（2）土地使用權。土地使用權就是土地所有者根據土地分類對土地加以利用的權利。土地利用與土地佔有存在著密切的聯繫，沒有佔有就無法使用就談不上使用權。土地使用權作為一項獨立的權能可以同佔有權、收益權一起從所有權中分離出來。在我國，集體土地所有者可以直接行使這項權利，國有土地所有者一般把這項權轉讓給非所有人使用。
（3）土地收益權。土地收益權就是基於對土地使用權而取得的利息的權利。土地收益權和土地所有權密切相關，土地收益就是土地使用的結果。
（4）土地處分權。土地處分權就是依法對土地處置的權利，即在法律允許的範圍之內決定土地的最終歸屬。
國家雖然享有完整意義上的土地所有權的四項權能，但國家不能直接去行使這些權力，而是授權給全民所有制和集體所有制單位及個人經營管理。用地單位和個人依法對國家所有制土地行使佔有、使用和收益的權利。儘管佔有權、使用權和收益權從所有權中分離出來，但國家作為土地所有權者並沒有喪失對土地的所有權。城市土地歸全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國 家行使，任何單位個人不得佔有、買賣或以其他形式非法轉讓土地、但土地使用權可以依法轉讓。
33. 房地产市场：房地產市場分為：一級市場、二級市場、三級市場
㈠  一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地 產經營者與使用者的交易市場。
㈡  二級市場是指土地使用權出讓後，由房地產經營者投資開發後，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易。
㈢  三級市場是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易。
34. 傭金：是仲介機構完成一宗房地產經紀業務後獲取的報酬，它是種勞動收益、風險收益和經營收益的結果。
35. 商品房：是指開發商以市場地價取得土地使用權進行開發建設並經過國土局批准在市場上流通的房地產，它是可領獨立房地產證並可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。
36. 銀行按揭：是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款時的一種經濟行為，業主先付一部分樓款，餘款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。
37. 福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地產的地價，按房屋的成本造價售給企業或符合條件的職工，帶有福利性質的房屋。
38. 微利商品房：與福利商品房不同在於不免地價，並有略高於房地產成本的微利，這類房屋由市政的主管單位籌資建設，用來解決企業職工住宅困難戶，價格由政府確定，實行優惠價格政策。
39. 商品房的五證和兩書：《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程開工證》《商品房預售（銷售）許可證》和《住宅品質保證書》《住宅使用說明書》
40. 樣板房與示範單位：是指與實際房屋的結構相同，但裝修標準按發展
商的售樓書而定的房間。示範單位與樣板房的裝修有區別，目的是為提供給客戶做裝修參考。
41. 建築工程名詞：建築面積：對於一棟樓來講，建築面積是指房屋各層面積的總和，而每層建築面積則是按建築物勒腳以上外牆的水準截面積計算的，對一套單元來講，每套單元的建築面積為：
（1）建築面積=套內建築面積+分攤公共建築面積；
（2）套內建築面積=套內使用面積+牆體面積+陽臺建築面積；
（3）公用的分攤面積=公用建築面積的分攤係數*套內建築面積
（4）公用建築面積的分攤係數=整幢樓建築物的公用建築面積/整棟樓建築物的各套套內建築面積之和
（5）陽臺建築面積：封閉陽臺算全部面積，不封閉陽臺計算1/2面積。
2、容積率：規劃區域內總建築面積與規劃用地面積之比。
3、綠化率：綠化用地與建築面積之比。
4、（實）使用率：套內建築面積/建築面積
5、樣板房：是指與實際房屋結構相同，但裝修標準按發展商的售樓書而定的房間。
6、示範單位：與樣板房的裝修有區別，目的是為提供給客戶裝修參考。
7、剪力牆結構：用鋼筋混凝土牆板來代替框架中的樑柱，能承擔各類載引起的內力，並能有效控制結構的水準力，這種用鋼筋混凝土牆板來承受豎向和水準力的結構稱為剪力牆結構。這種結構在高層房屋中被大量運用。\n8、層高：本樓層地面與上層地面的距離（加樓板）。
9、淨高：本房間地面到頂棚的距離。
42. 建筑的分类：按建築的使用性質：城市建築分為工業建築和民用建築兩大類。
按建築結構：使用的材料，可以分為：磚混結構建築：即用磚牆、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建造的建築；鋼筋混凝土結構的建築：即建築物的主要承重構件合部採用鋼筋混凝土，如鋼筋混凝土框架結構，框架剪力牆結構、剪力牆結構建築；鋼結構建築：即建築物的主要承重構件全部採用型鋼；如全部用鋼柱、鋼樑建造的超高層建築。
按施工方法分：裝配式建築、現澆式建築和裝配整體式建築。裝配式建築是指建築的主要承重構件，如牆體、樓板、樓梯等均在工廠製成預製構件，在施工現場組裝而成。現澆式建築的主要承重構件均在施工現場澆築，以滑模式建築為代表。裝配整體式建築是一種混合施工方法，即部分結構現澆，部分結構預製。按建築層數的多少，居住建築分為：低層住宅（1-3層）；多層住宅（4-6層）；中高層（7-9層）；高層住宅（10-30層）。
43. 房屋的組成及其作用：房屋建築物的主要部分都是由基礎、牆體或柱、樓地層、屋頂、傑梯、門窗等六大部分組成。
㈠  基礎是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。它承愛房屋的全部荷載，並把這些荷載傳給下面的土層——地基。基顧按構造形式分條形基礎、筏型基礎、箱形基礎等。
㈡  牆或柱是房屋的垂直承重構件，它承愛樓地層和屋頂傳給它的荷載，並把這些茶載傳給基礎。牆不僅是承重構件，它同進也是房屋的圍護結構。牆體的分類，按位置不同分內牆和外牆，按結構受力不同分承重牆和非承重牆，按所用材料不同分磚牆、石牆、砌塊牆、混凝土牆。
㈢  樓地層是房屋的水準承重和分隔構件，包括樓屋和首屋地面兩部分。包括：樓板面層、樓板結構層、附加層和樓板頂棚層。
㈣  樓梯是樓房建築中聯繫上下各層的垂直交通設施。
㈤  屋頂是房屋頂部的承重和圍護部分。包括：保護層、防水層、找平層、保溫層和結構層。
㈥  門和窗均屬圍護構件。門的主要功能是交通出放、分隔和聯繫內部與外部或室內空間，有的妝起通風和採光作用。窗的主要功能是採光和通風，同時也能起到美化立面的效果。
44. 住宅選擇樓層需要考慮的因素：
Ø 遮擋及採光情況；　　Ø 生活的便利程度；　　Ø 環境要求；
　　Ø 家庭人口年齡構成及健康狀況；　　Ø 住宅樓的總層數。
　 一般來說，樓層越高，遮擋越少，採光越好，且能避開低樓層樓內外嘈雜環境及臨街的交通雜訊和粉塵污染，特別適合於在家生活時間較短的中青年人居住；樓層低，上下樓比較方便，適宜於老年人居住，可增加其戶外活動的機會。哪些樓層屬於好樓層，與住宅樓的總層數也有一定關。同樣四、五層在多層住宅中屬於高樓層，而在高層住宅中又屬於低樓層。一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數的1／3以上、2／3以下為較好樓層，如六層住宅樓以三四層，十八層塔樓以六層至十二層為最佳。此外對樓層的選擇，還與購房者對數字的偏好有關，如喜歡8、9，討厭13、14，等等。
住宅底層的選擇 首先，要仔細檢查防潮設計和措施。防潮措施不過關，長期住在這種房子裏，不僅電器、傢俱易生銹、發黴，人也易患風濕性關節炎。其次，注意各種管道是否暢通，底層因鄰近各種管道尤其是下水道，如果管道品質差或設計不合理，則管道易堵塞，特別是化糞池封閉不嚴管路不暢，也往往易滋生蚊蠅且臭氣沖天。再次，注意採光問題，底層因處在樓房最底層，在眾樓環抱之中，故其採光和通風往往受到限制。
住宅頂層的選擇 頂層的大忌是隔熱和防水設施不好。因為頂層受太陽直射面積大，下雨天易積水，常常“水深火熱“。因此，消費者在買房時，要考察頂層的隔熱、防水措施及其效果，看頂層是否設置通風板或做成坡屋頂，頂層的構造變化部位是否銜接良好，因為通風效果好易散熱散潮，而屋頂漏通常出現於構造變化 部位。
45. 住宅戶型選擇的要點：Ø 功能分區要合理，空間尺度要舒適　　功能分區主要是指動靜分區、潔汙分區。
　　動靜分區：一般來說起居室、餐廳和廚房是住宅中的動區，它應靠近入戶門設置；臥室是靜區，它的位置應比較深入；衛生間設在動區與靜區之間，以方便使用；同時室內交通線應盡可能便捷。
　　潔汙分區：餐廳、廚房、衛生間等是比較容易污濁的區域，臥室、書房等需要較為乾淨的空間，因此在設計上應考慮到二者的區別佈置，以利於居家的衛生要求。
　　Ø 起居室　　起居廳應該寬敞、明亮、通風、有較好的朝向和視野，採光口和地面比例不應小於1／7。由於起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應盡可能減少，留出足夠擺放傢俱的穩定空間。廳宜做成長方形，其寬度不應小於3.3米（條件較好的應該考慮4.2米的寬度，以滿足背投電視的空間需求），深寬比不宜大於2。若入戶為起居廳時，宜在入口處設一過渡空間，以增加戶內的私密性和滿足使用功能的需要。
　　Ø 臥室　　臥室的房門不宜直接與客廳相對，應與客廳有所回避，使臥室保持一定的私秘性。主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小於3米，面積大於12平方米。大面積戶型的主臥室應帶一個專用衛生間（衛生間的門最好不要對著床），條件較好的應該設置衣帽間。如戶內僅設一個衛生間，那麼衛生間應放在主臥室附近。次臥室的面積宜大於10平方米。
　　Ø 餐廳　　餐廳和起居廳空間宜相對獨立，既有關係又有分隔。餐廳如獨立設計，最好做成明餐廳，淨寬度不宜小於2.4米。
　　Ø 廚房　　廚房不宜與臥室過近，廚房門更不能正對臥室房門。廚房應與餐廳密切聯繫，直接對外採光通風。淨寬度不應小於1.5米，總面積為6平方米為宜。廚具按洗、切、燒的順序合理佈置。為了居室內能有良好的居住環境，廚房內應設置垂直排煙設施，且宜帶一生活服務陽臺。
　　Ø 衛生間　　帶浴缸的衛生間淨寬度不得小於1.6米，如為淋浴則淨寬度不得小於1.2米。對著起居室的衛生間應設前室，將洗衣機放在前室內。衛生間的大小應與整幢戶型的面積比例標準一致。公共衛生間設計的趨勢為浴與廁相分離。即推門進去，先是一“洗澡間”，裏面才是 “廁間”。這種衛生間的發展方向，在創造舒適衛生的環境條件和提高使用效率方面，頗具吸引力。
　　Ø 陽臺　　主陽臺最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。好的陽臺設計是將大客廳與寬闊的落地陽臺門及室外景色有機地融為一體，豁然開朗的視線總是能給居者一份清新、爽快的心情。為了保證起居廳有良好的視野和採光，陽臺欄杆高1.1米，但其實體的欄板應降至850至900毫米（上加橫欄杆），或將封陽臺的圍護結構做成全透明或部分透明。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄杆。製作欄杆的材料現大多為雕花鐵藝。
　　Ø 儲藏間　　儲藏間可不對外採光通風。對於面積標準較高的戶型應設儲藏空間。
　　Ø 戶型缺陷的特點
　　1、 起居廳大而不當，即面積標準高而居住水準不高，如對著起居廳的門多， 起居廳無穩定的空間；
　　2、 起居廳的採光口小或採光口凹槽深，使起居廳較暗；
　　3、 起居廳視野差，起居廳窗不應正對牆面；
　　4、 起居廳的形狀不規正或尺度不合理，不利於傢俱的擺放；
　　5、 入戶無過渡空間，私秘性不強；
　　6、 餐廳面積過大或過小；
　　7、 主臥室的寬度小於3米或面積過小；
　　8、 戶內交通線長，戶內空間的實用率較低；
　　9、 衛生間距主臥室遠或對著起居室的衛生無前室；
　　10、 四居室的戶型主臥室不帶專用衛生間以及無儲藏空間；
　　11、 功能分區不合理；
　　12、 各功能空間面積比例不當；
　　13、 樓中樓戶型室內樓梯的位置不當；
　　14、 衛生間、廚房寬度和面積不夠等等。物業管理部分