07年《房地产估价理论与方法》模拟试题二

1、下列( )情况会导致房地产的价格偏高。
　　A、政府协议出让土地
　　B、购买相邻房地产
　　C、卖方不了解行情
　　D、设立抵押的房地产
　　2、路线价法主要适用于( )。
　　A、城市市区房地产估价
　　B、城市商业街道两侧土地的估价
　　C、区片土地的估价
　　D、时间要求紧、可以粗略评估的房地产的价格评估
　　3、中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权。其中，( )属于自物权，其余属于他物权。
　　A、使用权
　　B、抵押权
　　C、所有权
　　D、租赁权
　　4、应用路线价法的前提条件是( )。
　　A、土地形状较规则
　　B、街道较规整
　　C、地势较平坦
　　D、临街各宗土地的排列较整齐
　　5、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为 1800元/m2，则该建筑物的价格为( )元/m2。
　　A、1000
　　B、1100
　　C、1200
　　D、1300
　　6、商业用地房地产位置的优劣主要取决于( )。
　　A、周围环境状况、安宁程度
　　B、位置有利于原料和产品的运输
　　C、交通是否便捷及离市中心的远近
　　D、繁华程度、临街状况
　　7、在计算净收益时，潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。( )
　　A、对
　　B、错
　　8、从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务来源主要是( ).
　　A、被动接受
　　B、主动争取
　　C、自有自估
　　D、朋友介绍
　　9、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为( )。
　　A、1.05
　　B、0.98
　　C、0.95
　　D、1.03
　　10、比准价格是一种( )。
　　A、理论价格
　　B、公平价格
　　C、市场价格
　　D、评估价格
   11、估价机构接受估价委托后，由于业务繁忙，可以适当转让部分受托的估价业务，但要明确合适的人员负责该估价项目。( )
　　A、对
　　B、错
　　12、市场法中实物状况修正的内容包括( )等项。
　　A、容积率
　　B、面积大小
　　C、建筑结构
　　D、工程质量
　　13、交易日期修正的具体方法为( )。
　　A、价格指数
　　B、价格变动率
　　C、时间序列分析
　　D、价格可变系数
　　14、直接比较修正一般是采用( )的方法，以估价对象的房地产状况为基准将可比实例的房地产状况与它逐项比较。
　　A、评选
　　B、评定
　　C、评分
　　D、评价
　　15、某高层楼房占用的土地总面积为900 m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元;乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为( )m2。
　　A、700
　　B、600
　　C、500
　　D、200
　　16、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为( )万元。
　　A、992.06
　　B、983.10
　　C、1080
　　D、852
　　17、影响房地产价格的行政因素，是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素，主要有( )。
　　A、房地产制度、房地产价格政策、特殊政策
　　B、行政隶属变更、城市发展战略
　　C、城市规划、土地利用规划
　　D、税收政策、交通管制
　　18、最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的无条件的最高最佳使用为前提进行。( )
　　A、对
　　B、错
　　19、对于报酬资本化法最一般的公式，下列说法正确的有( )。
　　A、是收益还原法的原理公式，主要用于理论分析
　　B、实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变
　　C、报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末
　　D、净收益、报酬率、收益期限的单位要一致，通常为年，也可以是月、季等
　　20、估价人员在拆迁估价中可按下列( )来把握被拆迁房屋的性质和面积。
　　A、一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准
　　B、地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定
　　C、拆迁人与被拆迁人协商一致后，可以依据协商结果进行评估
　　D、在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请有关部门或机构确认或测算
   21、从土地使用管制来看，世界上几乎所有的国家和地区对土地使用都有或多或少的限制。对于房地产估价来说，有意义的土地使用管制主要包括( )。
　　A、城市规划
　　B、险情危害的相邻关系
　　C、农用地转为建设用地
　　D、耕地转为非耕地
　　22、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为( )。
　　A、出售型房地产
　　B、出租型房地产
　　C、办公型房地产
　　D、自用型房地产
　　23、某一厂房建成后5年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为( )年。
　　A、40
　　B、42
　　C、45
　　D、50
　　24、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是( )。
　　A、过去数据简单算术平均法
　　B、过去数据加权算术平均法
　　C、未来数据简单算术平均法
　　D、未来数据加权算术平均法
　　25、人口密度高的地区，房地产价格一定会趋高。( )
　　A、对
　　B、错
　26、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。其成交价格为 3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( ) 元/m2。
　　A、3314
　　B、3347
　　C、3380
　　D、3033
　　27、房地产之所以有价格，前提条件是( )。
　　A、有效供给
　　B、有效需求
　　C、有用性
　　D、稀缺性
　　28、计算出的区段地价，对于商业路线价区段来说是路线价，对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。( )
　　A、对
　　B、错
　　29、城市规划限制条件可通过下列( )文件了解到。
　　A、规划要点、规划设计条件通知书
　　B、审定设计方案通知书
　　C、建设用地规划许可证
　　D、建设工程规划许可证
　　30、假设开发估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。( )
　　A、对
　　B、错
   31、运用假设开发法最基本的公式估价，需要重点把握( )。
　　A、待开发房地产在开发前后的状况
　　B、开发后的房地产经营方式
　　C、开发完成后的房地产价值
　　D、开发成本和管理费用等费用
　　32、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20 ft，临街深度为75 ft。现有一相邻矩形地块乙，临街深度为30 ft，临街深度为125 ft。运用四三二一法则，地块乙的总地价为( )万元。
　　A、65.4
　　B、81.8
　　C、87.2
　　D、109.0
　　33、下列关于长期趋势法的描述正确的有( )。
　　A、长期趋势法是根据房地产价格在长期内形成的规律作出判断
　　B、长期趋势法是借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在
　　C、长期趋势法适用的对象是价格无明显季节波动的房地产
　　D、长期趋势法的适用条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史资料要真实
　　34、在估价中要特别注意下列( )之间的内在联系。
　　A、估价方法
　　B、估价目的
　　C、估价时点
　　D、估价对象状况
　　35、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，则( )的总价多。
　　A、甲
　　B、乙
　　C、甲、乙一样多
　　D、无法比较
　　36、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )。
　　A、未来净收益的大小
　　B、获得净收益的可靠性
　　C、获得净收益期限的长短
　　D、获得净收益预期
　　37、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在( )中。
　　A、房地产损害赔偿案件
　 B、房地产纠纷案件
　　C、房地产预售
　　D、房地产预测
　　38、在市场经济中，( )是最普遍、最广泛应用的一种分配方式。
　　A、抽签
　　B、计划
　　C、价格
　　D、礼让
　　39、房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过( )来实现。
　　A、充公权
　　B、管制权
　　C、征税权
　　D、征收权
　　40、楼面地价应该是( )二者之比值。
　　A、建筑容积率与土地单价
　　B、土地单价与建筑覆盖率
　　C、土地单价与建筑容积率
　　D、土地总价与总建筑面积
   41、估价上的折旧注重的是( )。
　　A、原始取得价值的减价修正
　　B、原始取得价格的摊销与回收
　　C、重置价格的摊销与回收
　　D、价值的减价修正
　　42、估价人员在拆迁估价中可按下列( )来把握被拆迁房屋的性质和面积。
　　A、一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准
　　B、地方对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定
　　C、拆迁人与被拆迁人协商一致后，可以依据协商结果进行评估
　　D、在对被拆迁房屋的性质和面积不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当申请有关部门或机构确认或测算
　　43、从估价角度看，开发商资金的应得利息也要算作开发商应获得的利润当中。( )
　　A、对
　　B、错
　　44、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括( )。
　　A、拟采用的估价技术路线和估价方法
　　B、拟调查搜集的资料及其来源渠道
　　C、预计所需的时间、人力、经费
　　D、估价作业步骤和时间进度安排
　　45、在完全竞争条件下，各种用途的经济地租曲线梯度的大到小的排列顺序为：( )。
　　A、零售业、服务业和批发业、多层住宅、农业
　　B、零售业、多层住宅、服务业和批发业、农业
　　C、农业、多层住宅、零售业、服务业和批发业
　　D、服务业和批发业、零售业、多层住宅、零售业
　　46、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查，即( )。
　　A、①基础数据是否准确一②测算过程是否有错误一③参数选取是否合理一④公式选用是否恰当一⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的一⑥是否符合估价原则
　　B、①基础数据是否准确一②测算过程是否有错误一③公式选用是否恰当一④参数选取是否合理一⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的一⑥是否符合估价原则
　　C、①测算过程是否有错误一②基础数据是否准确一③参数选取是否合理一④公式选用是否恰当一⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的一⑥是否符合估价原则
　　D、①测算过程是否有错误一②基础数据是否准确一③公式选用是否恰当一④参数选取是否合理一⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的一⑥是否符合估价原则
　　47、2000年6月，根据国务院的统一部署，建设部大力推进原有房地产估价机构与政府部门的脱钩改制工作，使其改制成为( )。
　　A、事业单位
　　B、公私合营企业
　　C、有限责任公司或合伙企业
　　D、私营企业或个体企业
　　48、对于估价对象为已经消失了的房地产，由于实地查勘的意义不大，所以不需要对估价对象原址进行调查了解。( )
　　A、对
　　B、错
　　49、在进行房地产估价时，一般以实地查勘之日作为估价时点，但在某些情况下要对过去或未来某个时点的价值进行评估。估价时点究竟是现在，还是过去或未来，是由估价目的决定的。所以，估价时点也不是委托人或估价人员可以确定的，而是要根据估价选取的方法来确定。( )
　　A、对
　　B、错
　　50、8年前建成交付使用的某建筑物，建筑面积是120 m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是( )元。
　　A、76880
　　B、79104
　　C、77952
　　D、81562
参考答案
　　1、B 2、B 3、C 4、B D 5、C
　　6、D 7、A 8、A B C 9、C 10、D
　　11、B 12、B C D 13、A B C 14、C 15、B
　　16、B 17、A B C D 18、B 19、A B C D 20、A B C D
　　21、A C D 22、C 23、C 24、D 25、B
　　26、B 27、B C D 28、A 29、A B C D 30、B
　　31、A B 32、A 33、A B C D 34、B C D 35、B
　　36、A B C 37、A 38、C 39、A B C D 40、C D
　　41、D 42、C 43、B 44、A B C D 45、A
　　46、C 47、C 48、B 49、B 50、B