房产开发工程造价及其产生成本偏差解密
工程造价部分的具体内容不会在所有工程中都体现，但是一些主要的内容还是差不多。比如其中贷款部分，由于各企业投入自有资金，贷款渠道不同，所产生资金的成本自然不同，而在招投标过程中，建筑商是否垫资，是否降级取费，利润是否合理，是否挂靠等等都会使成本产生较大的偏离。另外建材中的主材即钢材、木材、水泥，是否甲方供材；主要设备是否甲购，安装工程是否包工包料包过验收，等等对成本的增加与减少都有着非常大的影响。概括起来：
一、材料主要是三大材钢材、木材、水泥是否甲供；
二、设备是否加工，安装是否包工包料包过验收；
三、施工方是否降级取费；
四、施工方是否垫资；
五、开发商贷款融资途径及其利率差异；
六、管理水平高低；
七、主管部门收费；
八、土地成本高低；如其中的拆迁成本影响很大；
九、设计水平高低，如钢材配比多少为合理，高了不节约，低了不安全！
工程造价主要包括以下九大方面：
1、 设备购置费的构成；
设备购置费=设备原价+设备运杂费
设备原价指国产设备或进口设备；设备运杂费指除设备原价之外的关于设备采购、运输、途中包装及仓库保管等方面支出费用的总和。
2、 工器具及生产家具购置费的构成；
工器具及生产家具购置费是指新建或扩建项目初步设计规定的，保证初期正常生产必须购置的没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具和备品备件等的购置费用，一般以设备购置费为计算基数，按照部门或行业规定的工具、器具及生产家具费率计算。工具、器具及生产家具购置费=设备购置费*定额费率
3、 建筑安装工程费用的构成；
（1）、建筑工程费用的内容：
A、各类房屋建筑工程和列入房屋建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用。
B、设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池、灰塔等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用。
C、为施工而进行的场地平整，工程和水文地质勘察，原有建筑物和障碍物的拆除以及施工临时用水、电、气、路和完工后的场地清理，环境绿化、美化等工作费用。
D、矿井开凿、井巷延伸、露天矿剥离，石油、天然气钻井，修建铁路、公路、桥梁、水廑、堤坝、灌渠及防洪等工程的费用。
（2）、安装工程费用的内容
A、生产、动力、起重、运输、传动和医疗、实验等各种需要安装的机械设备的装配费用，与设备相连的工作台、梯子、栏杆等设施的工程费用，附属于被安装设备的管线敷设工程费用，已基本安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工作的材料费和安装费。
B、为测定安装工程质量，对淡苔设备进行单机试运转、对系统设备进行联动无负荷试运转工作的调试费。
（3）、建筑安装工程费项目组成
建筑安装工程费包括：直接费、间接费、利润、税金
其中直接费包括：直接工程费、措施费
间接费包括：规费、企业管理费
其中直接工程费包括：人工费、材料费、施工机械使用费
人工费两要素：人工工日消耗量、人工日工资单价
人工工日消耗量：指在正常施工生产条件下，生产单位假定建筑安装产品[分部分项工程或结构构件]必须消耗的某种技术等级的人工工日数量。它由分项工程所综合的各个工序施工劳动定额包括的基本用工、其他用工两部分组成。
相应等级的日工资单价包括生产工人基本工资、工资性补贴、生产工人辅助工资、职工福利费及生产工人劳动保护费。
人工费的基本计算公式：人工费=∑（工日消耗量*日工资单价）
材料费的要素：材料消耗量、材料基价和检验试验费
材料消耗量是指在合理和节约使用材料条件下，生产单位假定建筑安装产品[分部分项工程或结构构件]必须消耗的一定品种规格的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品等的数量标准。包括材料净用量和材料不可避免的损耗量。
材料基价是指材料在购买、运输、保管过程中形成的价格，其中包括材料原价[或供应价格]、材料运杂费、运输损耗费、采购及保管费等。
检验试验费是指对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进行试验所耗用的材料和化学药品等费用。不包括新结构、新材料的试验费和建设单位对具有出厂合格证明材料进行检验，对构件做破坏性试验及其他特殊检验试验费用。
材料费的基本计算公式：
材料费=∑（材料消耗量*材料基价）+检验试验费
施工机械使用费是指施工机械作业所发生的机械使用费及机械安拆费和场外运费。构成的基本要素：施工机械消耗台班消耗量、机械台班单价。
施工机械消耗台班消耗量是指在正常施工条件下，生产单位假定建筑安装产品[分部分项工程或结构构件]必须消耗的某类某种型号机械的台班数量。
机械台班单价包括台班折旧费、台班大修理费、台班经常修理费、台班安拆费及场外运输费、台班人工费、台班燃料动力费、台班养路费及车船使用税。
施工机械使用费的基本计算公式：
施工机械使用费=∑（施工机械消耗台班消耗量*机械台班单价）
措施费是指未完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。
A、环境保护费
B、文明施工费
C、安全施工费
D、临时设施费
E、夜间施工费
F、二次搬运费
G、大型机械设备进出场及安拆费
H、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费
I、脚手架费
J、已完工程及设备保护费
K、施工排水、降水费
间接费
间接费是指虽不直接由施工的工艺过程所引起，但却与工程的总体条件有关，建筑安装企业为组织施工和进行经营管理，以及间接为建筑安装生产服务的各项费用。
间接费由规费和企业管理费组成。
A、规费：工程排污费、工程定额测定费、社会保障费（养老保险费、失业保险费、医疗保险费）、住房公积金、危险作业意外伤害保险。
B、 企业管理费：
管理人员工资（基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费）、
办公费（办公的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水、和集体取暖用煤等费用）、
差旅交通费：职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费、市内交通费和误餐补助费、职工探亲路费、劳动力招募费、职工离退休、退职一次性路费，工伤人员就医路费，工地转移费以及管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费和牌照费。
固定资产使用费
工具用具使用费
劳动保险费
工会经费
职工教育经费
财产保险费
财务费
税金
其他：包括技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等。
间接费是按相应的计取基础乘以间接费率确定的。计算公式为：
A、 土建工程：间接费=直接工程费*间接费率
B、 安装工程：间接费=人工费*间接费率
利润和税金
（1）、利润
以直接费为计算基础是利润计算方法：利润=（直接费+间接费）*相应利润率（%）
以人工费和机械费为计算基础是利润计算方法：利润=（直接费中的人工费+直接费中的机械费）*相应利润率（%）
以人工费为计算基础是利润计算方法：利润=直接费中的人工费合计*相应利润率（%）
（2）、税金
营业税：应征营业税=营业额*3%
营业额是指从事建筑、安装、修缮、装饰及其他工程企业收取的全部收入，还包括建筑、修缮、装饰工程所用原材料及其他物资和动力的价款。当安装设备的价值作为安装工程产值时，也包括所安装设备的价款。但建筑安装工程总承包方分包或转包给他人的，其营业额中不包括付给分包或转包方的价款。
城市维护建设税：应纳税额=应纳营业税额*适用税率
城市维护建设税是为了筹集城市维护和建设资金，稳定和扩大城市、乡镇维护城市建设的资金来源，而对有经营收入的单位和个人征收的一种税。纳税人所在地为市区，适用税率为营业税的7%；纳税人所在地为县镇的，适用税率为营业税的5%，纳税人所在地为农村的，适用税率为营业税的1%。
教育费附加：应纳税额=应纳营业税额*3%
4、 土地使用费的构成；
（1）、土地征用及迁移补偿费
A、土地补偿费；
B、缴纳的耕地占用税或城镇土地使用税、土地登记费及征地管理费[1-4%之间]等
C、征地动迁费：包括征用土地上的房屋及附属构筑物、城市公共设施等拆除、拆建补偿费，搬迁运输费，企业单位因搬迁造成的减产、停工损失补贴费，拆迁管理费等。
D、青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费。
E、水利水电工程水库淹没处理补偿费。
F、安置补偿费：
（2）、土地使用权出让金
A、明确国家是城市土地的唯一所有者。
第一层次是城市政府将国有土地使用权出让给用地者，该层次由城市政府垄断经营，出让对象为有法人资格的企事业单位，也可以是外商。
第二层次及以下层次的转让则发生在使用者之间。
B、城市土地的出让和转让可采用协议、招标、公开拍卖等方式。
招标方式适用于一般工程建设用地，在规定期限前，由用地单位是书面形式投标，市政府根据投标报价、所提供的规划方案以及企业信誉综合考虑，择优而取。
协议方式适用于市政工程、公益事业用地以及需要减免地价的机关、部队用地和需要重点扶持、优先发展的产业用地。是由用地单位申请，经市政府批准同意后双方洽谈具体的地块及地价。
公开拍卖方式完全由市场决定，适用于盈利高的行业用地。是在指定的地点和时间，由申请用地者叫价应价，价高者得之。
C、政府有偿出让土地使用年限，各地可根据时间、区位等各种条件不同的规定，一般可以在30--90年之间。按照地面附属建筑物的折旧年限来看，以50年为宜。要坚持低价对目前的投资环境不产生大的影响，地价与当地的社会经济承受能力相适应，地价要考虑已投入的土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途和使用年限。
D、土地有偿出让和转让，土地使用者和所有者要签约，明确使用者对土地享有的权利和对土地所有者应承担的义务。
5、 与项目建设有关的费用构成；
（1）、勘察设计费
勘察设计费是指为建设项目提供项目建议书、可行性研究报告及设计文件等所需费用。具体内容包括：
编制项目建议书、可行性研究报告及投资估算、工程咨询、工程项目评价以及为编制上述文件所进行勘察、设计、研究试验等所需费用。
委托勘察、设计单位进行初步设计、施工图设计及概算编制等所需费用。
在规定范围内由建设单位自行完成的勘察、设计所需费用。
在勘察设计费中，项目建议书、可行性研究报告按国家颁布的收费标准计算；设计费按国家颁布的工程设计收费标准计算；勘察费一般民用建筑六层以下每平方米按3—5元/平方米计算，高层建筑按8~10元/平方米计算，工业建筑按10~12元/平方米计算。
（2）、研究试验费
（3）、建设单位管理费
（4）、引进技术和进口设备其他费
（5）、工程承包费
（6）、建设单位临时设施费
（7）、工程监理费
（8）、工程保险费
6、 与未来企业生产经营有关的费用构成；
（1）、联合试运转费；
（2）、生产准备费；
（3）、办公和生活家具购置费
7、 预备费的构成；
（1）、基本预备费
（2）、涨价预备费
8、 建设期贷款利息的构成；
建设期贷款利息是指项目建设期间向国内银行和其他非银行金融机构贷款、出口信贷、外国政府贷款、国际商业银行贷款，以及在境内外发行的债券等所产生的利息。
当贷款在年初一次性贷出且利率固定时。建设期贷款利息按下式计算：
I=P（1+i）n次方－P{I为贷款利息；P为一次性贷款数额；i为年利率；n为计息期}
在国外贷款利息中，还应包括国外贷款银行根据贷款协议向贷款方以年利率的方式收取的手续费、管理费、承诺费，以及国内代理机构经国家主管部门批准的以年利率的方式向贷款单位收取的转贷费、担保费、管理费等。
9、 固定资产投资方向调节税
为了贯彻国家产业政策，控制投资规模，加强重点建设，对我国境内进行固定资产投资的单位和个人[不含中外合资、合作经营和外商独资企业]征收固定资产投资方向调节税[简称投资方向调节税]。
（1）、税率
基本建设项目投资：对国家鼓励发展单手能源、交通制约的项目投资，按5%的税率；对楼堂馆所以及国家严格限制发展的投资项目，课以重税，税率为30%；为配合住房制度改革，对城乡个人修建、购买住宅的投资实行零税率，对单位修建、购买一般型住宅投资，实行5%的低税率，对单位修建、购买高标准独门独院、别墅式住宅投资，实行高税率30%；对不属于上述四类的其他投资项目，实行中等税率政策，税率15%。
更新改造项目投资适用的税率
设备更新，技术改造，促进技术进步，国家急需的适用零税率。
（2）、计税依据
投资方向调节税以固定资产投资项目实际完成投资额为计税依据。
实际完成投资额=工程建设费+预备费
=设备及工器具购置费+建筑安装工程费+工程建设其他用费+预备费
（3）、计税方法
首先确定单位工程应税完成投资额；其次根据工程性质及划分的单位工程情况，确定单位工程的适用税率；最后计算各单位工程应纳的税额汇总，即得出整个项目的应纳税额。
（4）、缴纳方法
投资方向调节税按固定资产投资项目的单位工程年度计划投资预缴，年度最终了后，按年度实际完成投资额结算，多退少补。项目竣工后，按应征收的实际完成投资额进行清算，多退少补。
这九个方面，各种具体情况不同，组合也不同。各家公司在具体执行过程中增增减减，最终表现出来的成本也不同，也不是几句话能说清的。
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