地铁商业不一定就黄金万两 西安地铁沿线有商铺零费用转让

http://www.3qhouse.com/   2016-11-21 06:37   三秦房产网  

  西安地铁3号线开通十几天了,市民对地铁的关注度继续上升。3号线的开通,不仅极大方便了市民出行,也点燃了地铁沿线不少商业项目对客流、财富的憧憬。地铁一响,黄金万两。地铁附近的商业物业真是这样吗?事实上,伴随国内城市轨道交通的建设,从地铁站到沿线商业空间的开发正成为各大城市新的热潮。那么,在2号线通车5年、1号线通车3年,以及3号线开通后,西安的地铁商业真是黄金万两吗?

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  3号线通车了

  沿线商业借机营销

  在西安市高新路一家瑜伽会所工作的张女士最近有些烦。自从3号线通车以后,老板就频频安排她在地铁站周围发广告单,希望用这种方式多招揽一些顾客。她觉得,借助地铁推广没错,但硬塞广告传单被很多市民排斥,宣传效果并不好。

  就如炒股讲究炒热点,对地铁沿线的商家来说,3号线通车的确是个不错的宣传机会。近一段时间,从餐饮、娱乐到购物等各类商家纷纷推出**活动,渲染自己与地铁的“关系”。

  对销售或招商中的地产项目来讲,地铁热自然不能错过。上周,华商报记者在3号线沿线,就发现不少楼盘在广告中标明“地铁旁,价值寸土寸金”、“一铺养三代,抢铺要趁早”、“你买铺,我包租”、“首付10万起,年回报8%”等等字样。当记者在浐灞站一个商业项目咨询时,销售人员反复强调地铁开通的财富效应,“旁边就是幼儿园,附近还有四个小区和桃花潭公园,10年以内绝对可以回本。”

  一些项目甚至早从拿地立项之初,就开始谋划地铁带来的商机。“3号线带来的客流量是我们倚重的。”胡家庙附近某商业综合体的负责人直言不讳,小寨赛格的成功与地铁带动功不可没,他们在项目中也设计了地铁商街,“这种模式对客流的引导作用很大。”

  美城机构认为,从盘活客流的角度看,地铁3号线的开通短期对高新、小寨和辛家庙商圈形成利好,中长期看有利于鱼化工业园、国际港务区和浐灞金融区的商业开发。而除了地铁上盖商业的集中爆发,华商报记者在吉祥村站、青龙寺站、科技路站等多个地铁站看到,站厅层商铺、自助购物设备已陆续开放或投入使用。

  地铁商业一定火?

  有服装城关门近一年

  3号线的内置商业开始妆点一新、沿线商业纷纷贴热点,那么已开通数年的1、2号线,周边商业项目又发展如何呢?

  华商报记者在调查中发现,2号线2011年就已通车、加上2013年开通的1号线,二者并网时间超过3年,沿线商业却是冷热不均。尽管小寨、钟楼和龙首村等一些新老商圈客流滚滚,也火了赛格购物中心、熙地港购物中心、宜家商场等不少商场,不过在非热门商圈的一些地铁站周边,部分商铺生意清淡、甚至停业关门。

  记者上周二在地铁1号线开远门站附近一个综合体项目看到,临西二环一侧的商铺大多开门营业,靠近土门坊一侧的商铺多处于关闭状态。该项目一位销售人员介绍,他们从2014年起就陆续交房了,靠近西二环这边的商铺整租给了电子市场,目前项目西侧的空闲商铺多一些,可以租也可以买。

  在这些大门紧闭还落了一层灰的商铺门上贴了不少招租信息。当华商报记者以租客身份与其中一位业主取得联系后,对方表示,他的铺子有15平方米,想以2200元/月对外出租,“周围店面还都没开起来,将来入住率提高应该就热闹了。”

  与这些商铺待租不同,该项目北侧一座有着“大土门服装城”招牌的商场已关门歇业。在该服装城的玻璃门上,一张九个多月前张贴的,现在已残损不全的“春节放假公告”显示:从2016年2月24日(农历正月十七)开始营业。不过据附近停车场一位工作人员介绍,这个服装城是前年开张的,歇业已有很长一段时间,“今年过年后就没见开过门。”

  距新开通的3号线延平门站一路之隔,华商报记者发现也有商业综合体内不少餐饮、美容类商铺关门歇业。据该综合体一位工作人员介绍,3号线是这个月才开,他们2013年底就对外营业了。停业的商铺大多是租金到期,“目前正在重新招商。”

  1号线五路口站附近

  有店面设施齐全 不要转让费

  除了城郊的地铁沿线商铺关门,甚至在城中也有地铁站旁的店面无人接盘。

  在1号线五路口站附近的民乐园步行街,华商报记者上周三发现有不少店面都贴着出租或转让字样。“两三年前也有转店的,当时还都有偿转让。”在此经营便利店的王先生介绍,现在生意不好做,无偿就可以盘下来。在该步行街转了一圈后,记者与一家装修过并留有“出租电话”的小吃店取得联系,电话接通后店主表示,这个铺子有3层加起来160平方米,之前是经营麻辣烫的,装修过,店里的设施齐全,“月租6600元,不收转让费。”

  在1号线通化门站旁的一处住宅楼盘的底层商业,也有商铺出租。记者了解到,这处底商前两年租给了一家服装城,但经营比较惨淡,现在已招改租给了数码城。“或许是刚起步,业绩很一般。”在该数码城开店的一位店主表示,之前这里入驻了一个儿童游乐场,可没做多久就撤了。上周四上午,华商报记者从该商城的一楼转到三楼,发现有不少商铺仍空置,一些商铺门上贴着低价转让、出租的字样。

  独立地产评论人李连源回忆,大约5、6年前,西安成熟地段百余平米的餐饮店面转让费就得10多万元,“沾”上地铁财气的,转让费还要更高。当年长乐西路上有家仅40平方米的拉面馆,转让费高达8万元。从高价转让到如今地铁周边的铺面低价、甚至免转让费,对固定装修和设施都不再索取任何补偿,这是经营者为了“甩包袱”不得已的做法,部分实体店的经营之难由此可见。

 看样学样难以留住顾客

  地铁难成救命稻草

  “地铁通车受益最多的是钟楼和小寨这两个传统商圈。”金辉集团西安商业总经理郑孟哲表示,这两个商圈拥有长期积淀的消费基础和影响力,地铁开通以后导入了更多客流。特别是小寨商圈,在原有2号线的基础上,3号线开通可以说是又添了一把火,真正做到多线交叉、人气聚集,马太效应进一步扩大。

  有说法是,地铁一响,黄金万两。然而,现实却是,地铁让小寨、钟楼等地的商业更火,其他一些沿线区域并未从中获益,甚至让这些地方的商铺处境更为艰难。“不少打地铁牌的商业项目,宣传时轰轰烈烈,经营起来却日渐消沉。”陕西经典派商业地产管理有限公司董事长朱林认为,最根本的原因是客流形成了,但是没有被留下来消费。从国内其他城市经验看,至少三条地铁线交叉才容易形成新商圈;并且不少地铁沿线的上盖物业都是综合体,前几年开始一哄而上,持续改造和建设不仅没有聚拢客流,反而把原有的商业标签也丢掉了。

  RET睿翼德早在2014年底曾做过专项统计,以沿线1000米以内的大项商业项目为标准,西安1、2号线沿线共计超过820万㎡,3号线沿线超过400万㎡,4号线沿线也有超过300万㎡。也就是说,仅这4条地铁线路沿线的大型商业项目就已超过1500万㎡。

  另一方面,西安商业地产的库存压力早已超过住宅。美城机构提供的数据显示,截止今年10月,西安商品住宅的去化周期已减至7.9个月,而商业物业存量仍有663万㎡,去化周期接近5年半(67个月)。“当然商铺可以自持待租,对库存的敏感程度不如住宅。”西安某房地产研究院负责人指出,但是越来越多的空置和停业商铺的出现,只会进一步损害区域内商业氛围的营造。

  该负责人认为,地铁不是救命稻草,定位模糊、布局失衡,是有的商业留不住顾客的关键原因。近几年西安地铁沿线的商业开发和运作,大多是借鉴北京、上海等地的经验,看样学样的建综合体和商业街,业态布局上没有新意,商铺之间没有形成互补效应。

  尽管有运营商将商铺冷清归结于“消费者接受新事物需要一个过程”,但部分项目定位和布局缺乏吸引力是不争的事实。在3号线沿线的一个综合体项目,记者随机询问了几位市民,大多是在附近居住而非专门乘地铁来消费。“一圈走下来就几十家店,10多分钟就能逛完,品牌也和别的商场雷同。”市民赵女士说,平时她逛街去小寨或钟楼比较多,“要不是这有超市,根本不会来。”

  实体商业面临经营困局

  高租金堵死“养鱼”空间

  曾经人们笃信“家有万贯不如有个破店”,伴随城市扩张、人口增加对第三产业的需求不断增加,加上地铁商业的财富神话,很多沿线项目都聚焦于此,甚至有的住宅不惜改规划也要挤出商服物业,这让原先较为短缺的产品一下子过剩起来。

  “当近两年部分实体经济遭遇增长瓶颈,地铁商业的困境也就不可避免。”李连源说,在过去开发和经营阶段可以学习一线城市的经验,可是当大环境发生变化,一线城市的商业项目也自顾不暇。在实体经济受到**影响,需要“触电”转型的窗口期,高租金成为经营者转型的“杀手”。

  此前在西安市解放路某商场开服装店面的刘先生说,他的店每月每平方米租金200元,这个价位如果放到2010年以前对经营的影响不算大,但是近几年生意越来越差,加上人工成本居高不下,利润就越来越微薄了。有一段时期,他考虑过转型,但是高昂的租金根本不能给他转型的时间和余地,最终只能关店退出。

  朱林认为,事实上国内的地铁商业存在先天不足。“地铁商业要发达,需要非常密集的人口,除了路过的客流,地铁站周边本身也要有高密度的城市形态。”另一方面,地铁商铺的租金有高无低,这使得经营者无法“放水养鱼”,就容易造成店面换了一批又一批,不利于商圈的培育。

 商业模式需要更多尝试

  差异化 特色化或是方向

  地铁虽然能带来人流,却未必一定是客流、消费流。随着人流的形成,商业模式需要更多变化与尝试。

  李连源说,面临经济大环境的压力和**的冲击,目前地铁商业面临系统性难题,远未成气候。国人的消费习惯,除了在社区就近选择外,外出购物大多还是会有一定目的性,所以如何做出自己的特色,这是地铁商业项目需要思考的问题。同时,地铁周边商业很多被分割成小铺面,这固然有利于化整为零销售和出租,但同时也导致经营者多为实力弱小的个体户或小微企业,无法在营销、环境、服务、品质、品类等方面提升档次。

  郑孟哲认为,地铁的快速发展将改变西安的商业布局和固有的消费习惯。但地铁商业要想真正发展起来,还要有一个试错的过程,同时离不开政府的规划与推动。在轨道交通的作用下,各种配套会向线路两侧集中,尤其是以车站为中心依次布局商业、办公、住宅、休闲娱乐等,非常重要的一点是:商业项目如何主动与区域相融合,体现出差异性。比如:浐灞和高新在区域功能和城市面貌上都有不同,这两地的商业应如何设计;某个地铁站周边原住市民和外来的新市民各占多大比例,他们的需求如何满足等。

  另有业内人士表示,随着更多地铁线路的开通,会由线路的交叉点而催生新的商圈,也会淘汰掉一些沿线的商业项目,从这个意义上说,西安地铁商业的发展还充满更多的可能性。

来源:华商报   作者:华商报
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