楼市史最密集调控的大坝为什么从“这些城市”开闸？

　　最近楼市政策微调的内容：

　　1：南京市委今年1号文件出炉，主题是打造具有全球影响力的创新名城，时间表是8年。为此南京出台了创新10条，为了广揽天下英才，南京调整人才落户政策，允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。

　　2：合肥(楼盘)市国土资源局和市物价局表示：商品房应由开发商自行定价

　　3：兰州(楼盘)市调整房地产市场调控政策 核心区买房三年后才能交易 取消部分区域住房限购。取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

　　同时，城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区)的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。

　　那么为什么会出现政策调整?对市场的影响如何?

　　首先：从市场基础看，为什么这些城市调整了?

　　大伟哥统计数据显示：

　　这些城市的房价除非兰州外，同比都有下调，特别是限价下的网签数据显示，市场的确平稳了。

　　另外从土地市场看，在全国大部分城市卖地热的情况下，这些城市2017年土地收入出现下调：

　　2017年，兰州市三县六区以挂牌、协议方式(划拨用地不计成交价)成交土地总额为134.58亿元，较之2016年(102.44亿元)增加约31.63%。

　　另外从房地产交易量看：

　　2017兰州商品房供应:主城区遇冷 新区发力,2017年兰州商品房新增供应面积中，兰州新区居首，供应商品房210.94万平米，其中住宅167.29万平米，非住宅43.65万平米，业态多为住宅、商业、仓储物流等;较之2016年，兰州新区仅新增40.27万平米商品房供应面积，增长了423.81%。

　　南京全市共成交新房6.2万套，跟2016年“史上峰值”的12.8万套相比，整整少了一半.

　　2017年合肥楼市成交量同比下跌73%。

　　从房地产市场的基本面看，调控政策调整的城市，基本有2个主要特点：

　　1:2017年土地市场收入明显降低，市场库存明显分化，特别是兰州，主城区无房可买，郊区供应量大。

　　2：房价从统计数据看，已经有所平稳，在限价下，市场价格同比降低，但前期大量的高价盘已经签约未备案，或者地王项目预售价监管导致亏损无法入市。

　　这两种情况下，整体这一类型城市的调控将有所调整：

　　其次。还有那些城市会调整?

　　伟哥之前几篇文章分析过，房地产从来不是一个孤立的行业：

　　房地产股最近火爆的不得了，其实原因是二线城市用人才这个口子，在房地产各种限制大门关上的时候，窗户开的比门大了!

　　买房不要看专家如何说，天天忽悠的专家，自己企业干的越来越小，你指望他能教你什么?有房的，有多套房的也不多。自己都搞不定的，你指望能学会什么?

　　中国房地产最重要的经济指标是6.5%

　　考虑了与全面建成小康社会目标相衔接，考虑了推进结构性改革的需要，也有利于稳定和引导市场预期。稳增长主要是为了保就业、惠民生，有6.5%—7%的增速就能够实现比较充分的就业。

　　中国房地产还远远没有到崩溃的时候，因为城镇化率户籍人口城镇化率,两者之间存在着16.2个百分点的差距(数据未更新)。这其中，除部分城市落户难外，大部分都是买不起房的打工族，需求基础依然存在。

　　中原地产研究中心统计数据显示：2017年，年内全国房地产调控政策发布接近110个城市与部门(县级以上)，发布的调控政策次数多达270次以上。

　　其中包括北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、杭州(楼盘)、成都等城市多次发布政策，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。

　　2017年全年，房地产调控最大的特点是一城一策，甚至一城多策。分类调控是2017年调控的最主基调。

　　短效调控机制逐渐向长效调控机制转变，限购限贷限售限商限价，5限叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。

　　坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，从调控城市看，15个热点城市是调控热点，另外还从一二线城市开始，逐渐向周围城市扩围。

　　长三角、珠三角、京津冀三大城市群内部三四线城市联动中心城市出台收紧政策;下半年，三四线城市调控进一步扩围，集中在山东半岛城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地区重点城市周边的三四线城市。

　　从未来趋势看，在房价出现波动的情况下，调控政策过严的城市，政策加码的必要性已经不存在，2018年，市场三四线反而风险比较大，而一二线城市，因为2017年全面平稳，反而值得大家关注。

　　这些城市的政策调整，对市场的影响主要有：

　　1：整体看，因为信贷政策依然紧张，不存在全面爆发的可能性。调整政策不代表全面放松。之前部分城市的政策的确力度过严。

　　2：但热点城市，特别是限价之前过度严格的城市，存在释放堰塞湖的可能性，对于部分地王项目，尝试放开限价，在收紧信贷的情况下，对市场影响不会太大。

　　3：房地产的发展是要平稳健康，而不是市场崩盘，平稳是主基调，托底盖帽也是分城市调控的主要内容。未来不仅仅是一城一策，而是一城多策。

　　4:2017年房地产市场调控最成功的地方是，在热点城市房价被抑制的情况下，全国房地产市场依然维持推动的经济活力，2018年，调控的方向也肯定是依然维持这个发展趋势。

　　5：以最典型的兰州为例，库存过多的区域松绑政策，库存少的区域加码调控，符合调控的大方向。

　　对于刚需来说，伟哥建议特别是北京这些已经成交量基本平稳的区域，可以看看房了。另外2015-2016年地王数量特别多的城市，比如南京、合肥等，这些市场也可以看看了。