2017年全国房地产调控初见成效，房价收入比回落至7.2

　　2017年，在中国房地产业的历史长河中，注定将是转型、分化的一年。政策面热点不断，持续不断的有城市加入调控阵营，比如限购城市数量再创历史新高，再如限转售登上历史舞台，成为二三线城市抑制炒房的“杀器”。学习贯彻十九大报告,“房住不炒”意味着中国住房交易市场进入新阶段。各界对于防范房地产泡沫的关注度之高，可谓史无前例。

　　关于房价是否合理，有许多不同角度的衡量标准，其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民自住需求相匹配的程度。

　　改革开放三十余年来，我国年均经济增长率接近10%，与之相应，城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率，比如“十一五”和“十二五”期间，城镇居民人均可支配收入增长率曾高达12.7%、13.2%的高位，在这种情况下，商品住宅价格保持一定的增幅是合理的。但也有少数年份，比如2007、2009年，房价出现过快上涨，房价收入比明显偏高。为了更好地观察2017年与预测2018年的房价合理程度，有必要深入研究一下全国房价收入比的变化情况。

　　报告摘要

　　1、2017年，全国商品住宅房价收入由2016年的7.4小幅回落至7.2，调控效果初步显现，但绝对值仍略高于2015年水平。房价收入比下行主要有三个原因。一是在新一轮调控之下，热点城市新房定价受限;二是由于近期三四线城市成交比重上升拉低了商品房均价;三是由于房价增幅小于收入增幅。从房价收入比的绝对水平看，处于6.5-7.5合理区间的偏高位。

　　2、2018年，随着调控效果继续显现，预计全国住宅成交价格同比增长3%，全国城镇居民可支配收入同比增长8%，房价增幅收窄而收入增幅稳定，使得房价收入比加速回落至6.9左右，进入6.5-7.5合理区间的中间位。

　　一、房价收入比的计算方法和衡量标准

　　1.房价收入比的概念与公式

　　房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。对于房价收入比的计算，不同的统计指标和不同的计算方法，本报告采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括销售型保障房与安置房。房价收入比具体计算公式如下：

　　需要提示的是，自2013年以来，国家统计局不再公布城镇人均住房面积，为了避免人为推算数据的主观性，综合考虑现阶段新建商品住宅套均面积以及城镇户均住房面积，我们将2013年以后城镇家庭户均面积设为100平方米。

　　2.房价收入比的衡量标准

　　尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为13.2;家庭收入在3000美元～3999美元(中等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为9;家庭收入在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为5.6。各国(地区)房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

　　欧美国家的房价收入比口径，既包括新建住宅、也包括旧有住宅(成交量远大于一手房)，且多数国家采用的是按套计价，取中位数房价和中位数家庭收入。我国目前只有一手住宅的全国统计数据，采用按面积计价，房价和家庭收入都取平均数，而且由于统计困难，居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象，因此，我国与欧美国家的房价收入比可比性并不强。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6.5-7.5内属于合理区间，低于6.5属于偏低区间，高于7.5属于偏高区间。

　　二、全国房价收入比走势分析

　　根据前文提到的房价收入比公式，计算得出2017年全国商品住宅房价收入比为7.2，由2016年的7.4小幅回落至7.2，调控效果初步显现，但绝对值仍略高于2015年水平。总的来说，房价收入比下行主要有三个原因。一是在新一轮调控之下，热点城市新房定价受限;二是由于近期三四线城市成交比重上升拉低了商品房均价;三是由于房价增幅小于收入增幅。从房价收入比的绝对水平看，处于6.5-7.5合理区间的偏高位。

　　展望2018年，预计全国房价收入比有望加速回落。

　　进入2018年，预计随着调控效果的继续显现，全国楼市成交将整体回落，市场全面回归理性，但全国商品住宅成交均价继续上涨，全年增幅在3%左右。主要原因有：1)2018年限价因素仍然存在，抑制热点城市的房价涨幅;2)从近几年房价增长趋势看，整体呈现惯性上涨态势，房价粘性较强，由于2017年多数城市房价基期值不算高，因此2018年全年仍将呈现上涨态势;3)由于价格变化滞后于成交量，预计2018年楼市入冬，情况类似2011年，成交量下跌的同时价格继续上涨，但涨幅有所收窄。

　　此外，受经济增长企稳、劳动生产力不断提高、民间投资触底回升等一系列因素影响，未来中国城镇居民可支配收入预期将保持上升趋势。但随着各项改革的推进和收入基数的提高，预计城镇居民可支配收入增长仍将保持平稳在8%附近。

　　综合以上因素，预计2018年全国房价收入比有望加速回落至6.9左右，进入6.5-7.5合理区间的中间位。

　　备注：房价收入比= 住房总价/家庭可支配收入=(新建商品住宅成交均价×100平米户型)/(城镇居民人均可支配收入×城镇家庭户均人口)，其中：2017年新建商品住宅成交均价=7614元/平方米，2017年城镇居民人均可支配收入=36393元，城镇家庭户均人口=2.9。