2018开年房企补仓热度不减 拿地渐趋于理性

　　来自中国指数研究院的数据显示，2018年1月，全国土地成交额TOP10城市总计成交达到1869亿元，同比增长130%;规划建筑面积TOP10城市共成交3297万平方米，同比增长86%。一二线城市仍为房企投资拿地的重心。其中，杭州以418亿元的成交总价位于榜单首位，同比增长151%;北京市场也依旧火热，以403亿元的成交总额占据榜单第2位。此外，济南和苏州土地市场供应量大幅增加，成交额同比分别增加83倍和40倍。

　　深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉在接受中国建设报采访时表示，2017年4月国土资源部和住房城乡建设部联合发布了土地新规，要求库存较少的城市要加大土地的供应，所以热点城市相比过去几年基本都明显增加了供地计划。另外，现在土地拍卖往往配合各种限价、配建、自持等措施，总的来说不会诞生“地王”和高价地，政府也就可以实现放量了。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进向中国建设报表示，不少城市密集推地，表明这些地方正在开启补库存阶段，类似的供地也说明地方政府正在加快对房地产市场的供给侧结构性改革。

　　开年来出让地块溢价率普遍不高

　　今年1月的土地拍卖市场中鲜有“地王”的出现，即使一些地块总价较高，也主要是因为地块本身蕴含的价值，而不是因为企业间竞争的结果。与往年动辄超过100%甚至200%的溢价率相比，近期成交的土地整体溢价率都不高。

　　1月30日，武汉同时挂牌出让7宗地块，位于硚口区汉宜路的192号地块，由于仅有万科1家房企报名出价，故以47.43亿元底价成交。该地块总面积9.16万平方米，规划用途包括住宅、商服、文体娱乐、公园绿地。挂牌公告还提出，出让指导价为64.03亿元。同样在武汉，位于东西湖区的194号地块也只有中建三局绿投公司一家报价，因此也以底价5.88亿元成交。

　　而在一向竞争激烈的北京，旭辉+中粮联合体以1%的溢价率收获昌平区一地块。1月17日，北京公开出让昌平沙河镇和朝阳区孙河乡两宗地块，参与朝阳区地块竞拍的房企包括旭辉+中粮、首创+远洋两家联合体。开拍后，旭辉+中粮联合体便叫价33.65亿元，仅这一轮便迅速成交，溢价率仅为1%。

　　1月25日，北京3宗“共有产权房”地块入市交易。中铁建竞得朝阳区豆各庄乡水牛坊村1306—635地块。资料显示，该地块建设用地面积为5.55万平方米，起拍价15亿元。中海、保利、中铁建、葛洲坝、石榴、金地+中交联合体等报名参拍该地块，最终中铁建以16.8亿元竞得该地块，溢价率为12%。

　　中原地产首席分析师张大伟指出：“随着北京房地产市场调控政策的持续深入，2018年开年以来土地市场溢价率有明显降低，相比2017年25%的平均溢价率，2018年北京土地溢价率平均只有12%。”

　　严跃进表示，对于北京土地市场来说，价格依然受到管控，所以溢价率不高也较为正常。而从交易节奏上看，这类城市去库存周期比较小，这样也会带动地方政府积极供地。

　　相对而言，溢价率较高的是华侨城拍下的杭州地块。1月19日，杭州出让7宗地块，华侨城以57.59亿元+28%的自持比例竞得编号杭政储出90号地块，溢价率为69.9%。

　　土地出让附带限制性条件仍是主流

　　据中国建设报不完全统计，在热点城市成交的16宗地块中，有14宗含有限制性条件，包括限均价、限最高价、自持、配建、引入世界500强企业等。

　　1月30日，国瑞置业与世茂房地产联合体以31.25亿元竞得北京丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-01地块。出让条件要求，商品住房销售均价不超过每平方米54378元(含全装修费用)，且最高销售单价不得超过每平方米57097元(含全装修费用)。另外，当天拍出的北京大兴区黄村镇三合庄地块也有类似价格限制。

　　福建漳州1月30日也迎来了今年首场土地拍卖。本次拍卖采用了“限地价、定配建、竞房价”的拍卖方式，出让地块限定土地出让价款，项目内要求无偿配建相关建筑，并以设定的住宅平均销售价格为起始价，由竞拍人向下竞报住宅平均销售价格。

　　同一天，万科竞得的武汉硚口区汉宜路的192号地块也包含很多限制条件。该地块分为6个部分，其中包括一栋不低于200米的地标建筑、限价商品房以及小学、公交枢纽、文化设施、娱乐康体等配套设施。根据竞买要求，竞得人须引入10家上市公司区域总部、建设建筑面积不少于6万平方米的5A甲级写字楼，且该部分房屋的所有权在竣工验收后20年内不得转让。

　　值得注意的是，北京市场在一周内出现三宗地块因无人报价而流拍，这三宗地块同样包含限制条件。在北京1月30日出让地块中，起拍价最高的丰台卢沟桥乡小瓦窑村地块因没有开发商参与报价而流拍。该地块起始价为63.3亿元，同时要求商品住房销售均价不超过每平方米54378元(含全装修费用)，且最高销售单价不得超过每平方米57097元(含全装修费用)。

　　几天前，北京丰台花乡白盆窑两宗地块也因为无人报价而流拍。这两宗地块均用于建设“共有产权住房”，销售价格均为每平方米4.3万元(含全装修费用)，起拍价分别为50.58亿元和41.78亿元。

　　李宇嘉认为，目前，土地供应整体限制性条件比较多，在这种情况下，很多企业认为竞拍并不划算，所以就造成一些土地流拍。同时，近期活跃在热点城市土地市场的基本是国企和大型房企，他们参与竞拍也多是出于战略上的考虑。

　　严跃进则表示，除了约束性条件比较多之外，还因为未来市场走向不明，很多房企存在观望的态度，且当前资金面收紧的趋势增加，未来还可能面临其他一些问题，所以近期房企拿地也偏向保守。