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孙宏斌:房地产绝对不存在大幅上涨或下跌的可能性

2018年03月03日 08:33   来源:澎湃新闻

  “我们是一个房地产公司,我们的主业是房地产,如果房地产都做不好,就没有钱,更别说投资其它了”、“按我的估计,房地产应该是一个规模可达15万亿的行业,去年(2017年)房地产行业的规模将近13万亿到14万亿之间。”在3月1日晚间“亚布力中国企业家论坛第十八届年会”的闭幕会议上,融创中国(01918.HK)董事长孙宏斌做了一场题为“房地产的下半场,投资美好生活”的主题演讲。

  在演讲中,孙宏斌表示,房地产市场绝对不存在大幅上涨或者大幅下跌的可能性。“按我的估计,房地产应该是一个规模可达15万亿的行业,去年(2017年)房地产行业的规模将近13万亿到14万亿之间。”孙宏斌说:“大家都在买房子,都在买股票,但是我想说,虽然谁也无法判断将来,但是房地产这个行业我感觉绝对不存在大幅上涨的可能性,也不存在大幅下降的可能性,它在今后五年都是波动的,甚至是十年里,都是在波动里面,在波动向上。”

  自从孙宏斌入股乐视之后,在公开场合提到“美好生活”的频率越来越高。这一次也不例外,孙宏斌在谈完房地产之后,接着就是谈“美好生活”。

  孙宏斌称,“美好生活就是你的基本生活需求满足之后的更高的追求和享受的东西,下一步就是文化旅游,还有文化娱乐,以及养老、休闲、教育……这些东西是下一步我们要投的,这就是消费升级。”

  乐视和万达,这两家公司在2017年与孙宏斌紧密的联系在了一起。

  2017年1月份,孙宏斌携150亿元火速入股乐视网、乐视致新和乐视影业三家公司。6个月之后,7月10日,万达商业和融创中国双双宣布,旗下13个文旅项目按照注册资本的价格作价,加上76家酒店,打包以632亿元卖给了融创。这笔交易最终加入了广东地产商富力地产(02777.HK)。根据协议内容,融创以438.44亿元收购十三个文旅项目的91%股权,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。而富力地产以199.06亿元收购77家城市酒店全部股权。

  孙宏斌在演讲中表示,美好生活投资很难,但前景可观。“美好生活为什么投资很难?难在哪呢?东升大哥现在投的这个医养结合,我也特别看好,为什么呢?我们现在做文旅和医养的门槛特别高,随便一个旅游的项目你一投就是100亿以上,现在万达这些项目做完以后,大概会持有2000亿的文化旅游的物业,比如哈尔滨万达城,最后我们持有的酒店群和万达mall和游乐场再加上秀场,加起来就得100多亿,青岛都是200多亿,门槛很高。”

  孙宏斌在提到万达的同时,也没忘记乐视。“挣钱的行业是很少的,你要投很多钱,有的亏了,有的投出来了,所以说需要投很多钱。精彩的我还没有说呢,还有乐视。我说这个行业消费升级也好,美好生活也好,不是谁都能投的,这个东西门槛很高的,但是如果坚持下来,你的优势就会非常明显。”

  以下为孙宏斌演讲全文:

  为什么叫房地产下半场?我觉得换成哪个行业都可以,比如AI的下半场,AI的下半场就是找对象,也是美好生活的一部分;比如互联网的下半场,也是投资美好生活。

  这几年我们也做了很多投资,投资逻辑是什么?为什么大家都在投科技创新,投AI?目标就是消费升级。前几年说的是消费升级,自从十九大以后,消费升级就改成美好生活了。

  不过,我还是喜欢房地产的下半场,为什么呢?第一,因为我们是一个房地产公司,我们的主业是房地产,如果房地产都做不好,就没有钱,更别说投资其它了;第二个,确实,这也是一个非常有意思的行业,这是一个大家都懂的行业,所以我今天第一点想说的是房地产是个什么东西,第二点想说说什么是美好生活,为什么说现在投资美好生活,而不是去年,而不是五年前,而不是一开始就投资;第三点,想说说投资美好生活有多难,投资美好生活也不是那么容易。

  房地产绝对不存在大幅上涨或下跌的可能性

  第一点,我想说一下房地产。上半场是什么概念呢?房地产行业,我觉得有三个特点:第一个特点,就是它的规模其实特别大,去年房地产的规模已经超过全球的汽车产业了,去年全球的汽车产业是两万亿美元,去年房地产的销售已经超过全球的汽车行业,因为中国的汽车行业占全球1/3,大概是四五万亿的销售,加起来全世界是两万亿美元的汽车,房地产业已经是超过了,这是一个巨大的市场,这是一个谁都不能放的市场。

  所以按我的估计,房地产应该是一个规模可达15万亿的行业,去年房地产行业的规模将近13万亿到14万亿之间,这是这个行业的第一个特点。

  第二个特点是什么呢?这个行业在快速的整合,因为很多人都觉得房地产行业没有护城河,就是买地卖房子,很容易。我想说的是,这个行业的护城河其实非常深。

  为什么深?我一直说这个行业分成两块,一块是投资,一块是盖房子,投错了盖什么房子都亏钱,投对了,你地买对了盖什么房子都挣钱,这是这个行业最难的。

  今天在座的很多人都是做投资的,投资本来就很难,房地产行业更难,为什么?因为你投下去以后,要过好几年才知道会怎么样。

  在座的很多人都装修过房子,我知道你们买的房子都挺大的,但是你想找个好的设计师基本上很难,因为全世界好的设计师就那么多,基本上都被我们这样的大公司给“占”了,基本上小公司是没有机会请到这些好设计师的。所以,好的设计师其实也是一个护城河。很多朋友找我给他装修房子,他真的想找好的设计师,但是找不到,因为你跟他可能连谈的机会都没有。

  第二个特点就是行业整合更快,小公司没法做了。我们看到这几年大的公司增长都很快,行业在快速整合,进入前几名是很难的,其实地产行业是非常难整合的行业。汽车行业也挺难整合的,不同的国家,美国、日本和德国的那么多品牌,整合到现在这么高的市场占有率很难,其他的行业更不容易。

  第三个特点,这个行业政策特别多。我一直说,我们做企业要看宏观,还要看微观。“微观”是我们自己干的活,宏观就是这个行业要往哪去。

  其实很多时候大家看的是综观,比如今天出什么政策了,那是综观,综观的事我感觉可能不是最重要的。最重要是宏观,是对这个行业未来的判断,不对了,你就调,再往前做两年,碰到墙就调,你把这个事情看明白,其他的事就不太重要了。

  我们也承认这个行业是一个周期性的行业,它跟宏观有关系,政策每年都在变,但是这个行业,不光是我们,前几名的公司每年都是大幅度的增长,为什么?就是因为这些政策其实对我们来说,你甭管是干哪个行业,做什么,不管什么政策,任何一个政策都能够变成你的一个优势,你都能把坏事变成好事。这其实是特别难的事。

  所以说这个行业三个特点,一个是规模非常大,你要把这个行业做好的话,行业前十名都在世界五百强里面,或者是前二十名都能排进世界五百强;第二个特点就是这个行业快速整合,第三个是行业的政策一直在变,但不管什么政策,都会有好处,你要把政策的变化变成你的优势,这是行业的三个特点,也是指导我们做事的特点。

  大家都在买房子,都在买股票,但是我想说,虽然谁也无法判断将来,但是房地产这个行业我感觉绝对不存在大幅上涨的可能性,也不存在大幅下降的可能性,它在今后五年都是波动的,甚至是十年里,都是在波动里面,在波动向上。当然,每个城市都会不太一样。

  因为这个行业这几年确实发展比较好,所以我们自己的现金流也比较好,这个行业今后几年还会快速地发展,尤其对大公司来说,还是快速整合市场资源,还会快速的增长,这是我们对这个行业的第一点判断。

  现在是投资美好生活的最好时机

  第二,我们这几年一直说投资消费升级,消费升级是个什么东西呢?你有房有车,吃饱穿暖之后,你就想干嘛呢?旅游啊那些事对吧?所以,美好生活就是你的基本生活需求满足之后的更高的追求和享受的东西,下一步就是文化旅游,还有文化娱乐,以及养老、休闲、教育……这些东西是下一步我们要投的,这就是消费升级。

  什么叫美好生活,美好生活是什么?我觉得,我不说大家都懂,他们那个你说也不懂,我这个我不说你也懂。

  为什么现在要投呢?因为现在的人都有钱了。其实我自己觉得,中国人开始有财富的概念是从2008年以后,你想08年以前谁有钱,08年以后,很多企业有钱了,很多人有钱了,房地产行业是从2015、2016年开始变好的。

  中国的财富人群慢慢多起来了,尤其是在座的这些人,还有你们周围的员工,你们到了这个时候了。所以,按收入或者财富水平衡量,你要做位于顶端的30%的人的美好生活,这些人都旅游得起,都可以春节出去,春节可能是40%都出去旅游了,你如果投20%的话,什么都行。投5%的话,我们的房子都买得起,再涨一倍也都买得起。

  我记得1985年的时候我第一次去海南,从北京坐飞机到广州是普通舱是146块,经济舱是190块,飞机从广州飞到海南,住到南天大旅店,试营业,75块一晚上,谁住得起,我那时候工资是97块。你想想我一个月工资住一晚上,我说这个酒店肯定要倒闭的,那天我走的时候,把拖鞋给带上了。现在过年海南的酒店是一万块钱一间。

  我就想说,投资美好生活,到那个时候了。什么时候呢?就是这个时候。比如说电影,2008年,中国一年的电影市场只有40多亿,现在已经达到五六百亿,光一部电影的票房就有好几十亿,就是因为有钱了。过去说买影碟看,买一张碟是5块,去电影院10块,现在谁还卖碟啊?为什么呢?就是钱多了。

  那时候一百块钱跟一个女孩出去就是很高的消费,现在连看电影带吃饭洗脚,一千块钱能搞定可能是最基本的消费,这就是你有钱了,不在乎花几百块看电影了,看电影是最便宜的事了,电影每年有五六百亿的收入了,所以说到时候了,美好生活的投资到时候了。

  美好生活:投资很难,前景可观

  最后一点我想说一下,美好生活为什么投资很难?为什么难?难在哪呢?(陈)东升大哥现在投的这个医养结合,我也特别看好,为什么呢? 我们现在做文旅和医养的门槛特别高,随便一个旅游的项目你一投就是100亿以上,现在万达这些项目做完以后,大概会持有2千亿的文化旅游的物业,比如哈尔滨万达城,最后我们持有的酒店群和万达mall和游乐场再加上秀场,加起来就得100多亿,青岛都是200多亿,门槛很高。

  第二个 门槛高就是回报率很低,现在的回报率可能就是1%,或者是0.5%,或者是做平了,因为我们万达城现在开业了四家,哈尔滨、西双版纳、南昌和合肥,我们今年的目标是做平,明年可能会挣点钱。

  因为回报率很低,因为投资大,所以说门槛非常高。但是这个行业有什么好处?因为门槛高,因为回报率低,所以供应量就少。你看高端的文化旅游是非常少的,但随着需求的逐渐增加,这个东西会越来越好,你今年是平,明年是1%,后年是2%,再过三年,五年,十年,可能就是20%了。

  商业地产呢?中国的商业零售总额是增长10%,同时商业面积是增加50%,你投商业肯定是赔钱的,商业有的你做好了马上就可以挣钱,但是做不好就不行。但文旅就会越来越好,因为门槛高,包括医养结合要投很多钱,只有保险公司才能投,这个门槛就非常高了。

  包括文化娱乐也是一样的,文化娱乐也是一个非常高的门槛,视频网站,BAT一年亏两百亿,视频网站一年亏两百亿,中国一年拍800部电影,在电影院放的不多,所以说挣钱的行业是很少的,你要投很多钱,有的亏了,有的投出来了,所以说需要投很多钱。精彩的我还没有说呢,还有乐视。

  我说这个行业消费升级也好,美好生活也好,不是谁都能投的,这个东西门槛很高的,但是如果坚持下来,你的优势就会非常明显。这是我想说的,那个我就不说了。


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