你准备好了么，中国住房资产证券化必争时代已启

　　住房租赁行业闭环已成，一个数万亿元级的住房租赁市场起飞在即。房地产行业的自持运营时代正在到来。

　　4月底，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出具体安排。

　　对于优先支持领域，证监会、住建部明确，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化;鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

　　住房租赁证券化政策的落地，其意义在于从政策上打通资金进入和退出的任督二脉，实现住房租赁行业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环。

　　据统计，目前租赁住房市场规模有1.1万亿元，预计2025年将达到2.5万亿元，2030年达到4万亿元。租赁住房证券化，毫无疑问为包括房地产开发企业在内的众多企业提供了强大的信心和动力。就在这个文件下发仅2天之后，碧桂园发布规模达100亿元的租赁住房资产支持专项计划，首期产品即达17.17亿元;5月2日，恒大集团也发布了首单住房租赁ABS产品，规模高达100亿元，目前正由上海(楼盘)证券交易所受理。今年以来，住房租赁资产证券化产品明显提速，仅深交所就已有7单住房租赁资产证券化产品(ABS)成功获批和发行，拟发行金额253.5亿元。

　　接下来，中央和地方政府或将紧锣密鼓地出台一系列与租赁住房有关的相关金融和配套政策。住房租赁行业在政府的推动下，或将迅速驶进快车道。

　　规模化住房租赁市场的迅速展开，也为房地产行业带来了行业运营模式全面转型的曙光。中央此时适时大力鼓励和推进住房租赁行业的发展，无疑是为正在为转型而踌躇的房地产开发企业提供了一个历史性的契机。

　　对于拥有较强房地产运营能力的标杆房企来说，住房租赁证券化也是一个难得的可持续的新融资渠道，同时也是降低企业债务水平，去杠杆和降低企业资金风险的一个重要路径。另一方面，租赁住房资产证券化对物业的长期运营、持续现金流和收益水平有较高的要求，这也从资本市场给了企业一个倒逼机制，从而有效提升企业的自持运营管理能力和服务水平，让房地产企业迅速实现从开发销售的“小学”阶段向运营型的房地产“大学”阶段的升级。

　　同时，随着住房租赁证券化市场的进一步成熟和政策的进一步推进，公募REITs推出之后，个人投资者通过投资住房租赁REITs享受物业增值的收益和投资回报，分享房地产行业发展的红利。因此，住房租赁市场的成熟，也意味着对投资性和投机性炒房的遏制，对于整个房地产市场进入平稳健康发展的成熟阶段，也是一个重要的推动。