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四城市收紧企业购房政策 市场看多楼市预期依然很强

2018年07月07日 08:18   来源:华夏时报

  上海收紧了公司买房的口子。

  7月2日,上海市住建委发布了一则《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》,对企业购买商品房做出了新的规范。上海成为继西安、杭州、长沙等城市,发布此类政策之后的又一重点地区。分析人士认为,这一措施可能会在更多热点城市被复制。

  今年与楼市相关的政策,出台的密集度相当高。中指院研究员指出,除了传统的限购、限售、限贷等政策,今年上半年的楼市政策非常注重市场监管的强化。通过监管的强化,规范市场秩序,保障合理购房需求。而在上半年,全国已经有超过40个市县(区)以及湖北、海南、湖南、新疆和辽宁5省出台了房地产市场监管政策。

  不过楼市看多的预期依然强大。有研究员指出,今年金融机构去杠杆的背景下,房地产一度不被看好。但股市的疲弱令市场资金将关注度再次回到了楼市,而一二线及潜力城市的热点项目,依然是市场关注的重点。

  四城收紧企业购房政策

  按上海住建委出台的最新规定,公司在上海购买商品住房必须同时满足多个条件:设立年限已满5年、在沪累计缴纳税款已达100万人民币、职工人数在10名以上且在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件。

  这一新规则不只在购买条件上提高了准入门槛,还延长了出售的条件,企业所购商品房再次上市交易的年限,由此前的满3年提高至满5年。

  其实公司购置商品房一直都存在,但这一现象今年引来舆论高度关注,最早源自今年上海一豪宅项目参加摇号的事件。

  4月份上海翠湖天地隽荟即推出的118套房源,前来认筹的买家有385组。上海市东方公证处摇号公告显示,前来认筹的买家中有多达214组是以公司名义来购买的;公司购房客户组所占认筹比例高达55.6%。这一现象由此引起舆论关注,被指或有以壳公司为名炒房的嫌疑。

  此后在6月份,杭州九龙仓珑玺的项目公布公证摇号过程中,3家企业同时中签的现象也引来了对于公司购房的热议。

  分析人士认为,对于企业购房的新规,意在堵住实力投资客通过公司买房实现炒房的政策漏洞。

  “设立年限、税款以及职工人数等条件的设立,很大程度上是防止通过临时成立壳公司用来买房炒房。限售年限从3年延至5年,通过延长出手时间加大通过公司买房来炒房的机会和财务成本。”一家房企市场部人士表示。

  在上海收紧企业购房口子之前,已经有三个城市暂停了企业购房。与这些城市暂停企业购房企比,上海住建委的政策算是相对温和的。

  6月23日西安房管局发布新政策,限购区域内暂停向企事业单位及其他机构销售住房。西安由此成为全国第一个叫停企业购房的城市。

  西安发布前述政策后两天,长沙6月25日暂停了企业在限购区域内购买商品住房;对于已购买的企业,须在取得不动产权属证书满5年后方可转让。此后杭州也在6月26日叫停了企事业及其他机构购买商品住房和二手房。

  分析人士认为,暂停企业及事业单位购买商品住房,这一政策有望在更多热点城市被复制,以堵住投资客借机进入楼市炒房的漏洞。而除了增加利用公司在购房交易环节的限制措施,如果能对持有环节成本再加码、同时结合延长限售期等措施,有望进一步扎牢部分投资客通过这一途径炒房的口子。

  供求紧张城市受关注度高

  多个城市暂停或收紧了公司购房的政策口径,研究人员认为这背后更深的原因,是市场看多楼市的预期。

  一位不愿具名分析人士指出,公司购房的门槛和成本原本就不低。除了持有环节要缴纳房产税、在出让时也要按规定缴纳不低的交易税费。

  “不排除的确企业和事业单位购房有实际的需求,但在强烈看多楼市的背景下,多个热点城市公司购房升温现象的背后,恐怕也有投资者借此途径炒房的嫌疑。通过公司购房的人群,既有买房的意愿同时又有承受高成本、越过高门槛的能力,也说明其实力的强大并非一般普通的投资者,而是具有相当实力的人群。这部分人群之所以愿意付出这些成本,很大程度上是基于看多楼市,并冀望通过买房投资以获得潜在的更大收益。”前述分析人士表示,而形成这一预期另一个背景,是市场持续看多房地产市场。

  热点城市一二手房倒挂、部分城市供求比失衡,使得市场大量人群看多,并愿意加仓楼市。

  以上海为例,在刚刚过去的6月,上海全市只成交了3400多套新建商品住宅,成为今年以来仅次于2月的第二低点。分析师指出,沪成交量创下新低并非因需求原因,而是供应端。

  “供应端的低迷,是成交下滑的直接原因。”链家分析师表示,与去年下半年市场供应端的低迷相比,虽然今年上半年供应端出现了显著的补偿性回升,但供应量依旧低于往年的水平。

  链家数据显示,进入2018年新房存量一路下滑的态势得到缓解。在4月的供应高峰期,上海的新房存量升至3.82万套,比2017年年末增加了约7000套。此后两个月由于多个楼盘获取预售证后未能开盘,使供应量难以对成交端产生更大的影响。

  从上半年楼盘摇号的热度分布来看,无论是上海、杭州或是西安等热点城市,区位配套完善、同区域供应量较少的项目,往往容易成为市场追捧以及摇号的热点楼盘。

  研究人员认为,市场看多楼市的预期非常强,但与过去两年相比今年其实处于楼市相对胶着的状态。对房地产后市影响较大的,应当重点关注经济及货币政策。

  一家国际代理机构指出,今年经济运行状态面临高杠杆与通货紧缩并存的两难境地。金融工作的重心在严监控的同时,也会关注维持经济稳定运行及适度刺激通胀,这使得货币进一步收紧的空间很小。

  市场上一个新的动态是,7月5日起央行下调存款准备金率0.5个百分点,本次调整将释放7000亿元的流动性。

  一家房产机构研究员认为,此次降准并非针对房地产,但释放的资金量相当于一次全面降准。“尽管房地产并非此次降准的重点受益行业,但总体流动性的放松将缓解地产企业的债务风险和融资困境,且有望带动非限购城市住宅销售的局部回暖。”


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