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三四线楼市的“中场战事”:防止暴涨与滞涨考验调控尺度

2018年07月16日 07:41   来源:21世纪经济报道

  几经周折,张文伟(化名)终于成功在西安高新区买上了一套住房。

  此前,张文伟家在咸阳城区和西咸新区各有一套住房。他对21世纪经济报道记者说,位于西咸新区的房子,购于2010年西咸新区开始规划建设后,购买价在3000元/平方米左右。而此后的数年间,“房价基本没有变化”。

  转机发生在2017年上半年,当时西安房价上涨压力较大,连续三次出台文件加强限购力度。而当时被西安市托管,户籍即将在11月划归西安的西咸新区,由于有着重大的政策利好,成为西安需求外溢的首要选择,房价迅速上涨。张文伟也将自己以前挂在咸阳房子名下的户籍,迁到了西咸新区,成功获得了在西安购房的资格。

  在这期间,张文伟在西咸新区的房子,均价从购买时的3000元/平方米上涨到了接近7000元/平方米。将这套房子卖出凑齐首付后,张文伟在2018年春节期间,购买了西安市高新区一套均价在17000元左右的房子,圆了自己在西安安家的梦想。

  张文伟的经历,在过去一年并非个例。有研究者将上半年楼市状态形容为“大稳小乱”。就是指在楼市总体趋稳的状态下,三四线楼市有些“小乱”,一些热点三四线城市在遭遇严厉调控后,房价遭遇“腰斩”;一些收获国家层面政策利好的三四线城市,则在投资需求的大量涌入下,房价涨幅连续领跑全国;而更多的三四线城市,则在核心城市需求外溢、城镇化加速、棚改政策刺激等多方面因素影响下,迎来了时隔多年的新一轮上行周期。

  但需要注意的是,由于房价上涨的速度一定程度上快于三四线居民购买力增长的速度,三四线城市消化楼市库存,恢复市场需求的时间也正在变长,如何在上行周期确立正确的政策引导方向,防止三四线楼市再度陷入长期的“滞涨”状态,成为下半年关注的焦点。

  楼市“舞龙”式发展

  2018年以来,三四线城市整体处在上行周期。

  销售层面,6月初,易居研究院公布了《中国百城房价报告》,报告显示,2018年5月,受其监测的100个城市中,新房成交均价同比涨幅最大的十个城市,分别是漳州、金华、莆田、滁州、景德镇、西安、海口、肇庆、青岛和宜昌,其涨幅在39%到66%不等。

  报告指出,受其监测的三四线城市,在2018年5月的新房均价达到10350元/平方米,同比涨幅达到11.8%。

  三四线城市的火热甚至在二手房市场亦有体现。中国房地产业协会的数据显示,5月份二手房价过万元的城市个数已经上升到69个,其中新增房价超万元城市全部来自三四线城市。

  供应层面,Wind数据显示,2017年下半年和2018年上半年,全国100大中城市中,三线城市土地成交面积1.29亿平米,按一年计算,创下近四年来新高。

  不仅是土地市场,据苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙撰文梳理,今年1-5月,全国住宅新开工面积增速已回升到13.2%,而包含主要核心城市的40个大中城市新开工面积增速则为5.7%,这说明其他三四线城市的新开工面积增速明显高于13.2%,经测算大约为17.3%。同时,40个核心城市房屋施工面积增速为0.9%,而40个城市以外的三四线城市施工面积增速为3.6%,远远高于全国房屋施工面积增速2.5%。

  对此,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌,曾用“舞龙”,来向21世纪经济报道记者形容楼市轮动效应下的三四线城市。他表示,当前龙头的一线城市整体还处在市场低迷期,但龙尾末端的三四线城市,则还处在尚未开始下行的高峰状态。

  三四线楼市火热,在中央一再强调坚持房地产调控不动摇的背景下,调控政策开始由一二线城市向三四线城市深入,三四线城市也迎来了相应的大规模调控浪潮。

  据中国指数研究院统计,2018年至今,有23个地级市及县市推出和升级了限售政策,有11个城市推出和升级了限购政策。

  而据21世纪经济报道记者不完全统计,7月份以来,已有澄迈、佛山、临汾、昆明、大理、西双版纳、唐山、枣庄、西昌、廊坊市大厂县等三四线城市,出台了调控政策和措施。而在6月28日,住建部等7部委发布的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》(下称《通知》)中,城市名单中也有兰州、宜昌等三四线城市的存在。

  三四线楼市为何上行?

  是什么样的因素推动了三四线“龙尾”的上行?

  近日,有住建部人士在内部会议中表示,对于三四线房价上涨的原因,不能简单地用棚改货币化安置等单一因素来概括,而是货币、财政、金融、人口、土地等多方面因素共同作用的结果。

  分析人士指出,在三四线城市去库存的背景下,棚改、就近城镇化等政策激发了三四线市场需求,改变了供需结构。一二线受限的规模化房企在三四线城市的大规模布局,在提升居住品质的同时也一定程度上拉高了市场价格。这形成了市场局部的看涨预期,在三四线普遍长时间没有经历价格上涨的背景下,又反过来激发了投资需求的进入和刚需的恐慌性购房,从而导致了部分地区的快速上涨。

  其中,棚改货币化安置,在近期广受关注。全国的棚改货币化比例,从2014年的9.0%,迅速上涨到2016年的48.5%。一些地区较高的货币化安置比例,在释放了购房需求的同时,通过PSL的资金支持提高了其购买力。

  但政策刺激的边际效用正在减弱。申万宏源报告指出,由于全国短期商品住宅库存水平持续处于12个月以内的低位,预计棚改PSL货币化比例将持续下行,对三四线销售的拉动力减弱。

  此外,购房者自身的变化,同样影响着三四线楼市。一方面,随着城镇化的发展,三四线城市正在成为农民工就近城镇化的主要承载地。统计局数据显示,上述易居报告所提及的10个房价上涨城市,在过去5年常住人口均为正增长。另一方面,部分投资需求,则在各种因素的影响下,涌向三四线城市。东北城市丹东房价涨幅连续领跑全国,就被认为是政策利好下,大量投资需求涌入的结果。

  同策咨询研究中心总监张宏伟则认为,房企布局下沉至三四线,同样是推动三四线城市楼市轮动上涨的因素。数据显示,十强房企在三四线城市的销售额集中度,在2015-17年期间由13%提升至25%。

  同时,在正常的市场供给关系变化以外,部分三四线城市房价的上涨,也存在人为炒作和监管缺失的因素。

  6月,央视曾报道过北方某滨海城市,部分开发商捂盘惜售的新闻调查。有当地人向21世纪经济报道记者指出,2107年初,国务院领导去到当地视察,成为一些开发商炒作“城市发展机遇”的理由,同时部分外地炒房团开始进入市场,当地开始出现房价上涨预期。而当某前五房企在当地项目开盘,并以明显高出当地价格的水平快速售罄后,周边楼盘开始纷纷“售罄”,价格变动开始加速。

  实际上,捂盘惜售并不罕见,这种行为在楼市上涨周期极为普遍,也是新一轮调控中,监管部门打击的重点对象。在住建部上述《通知》中,打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙,被放在专项行动打击重点的首位。

  警惕三四线楼市周期变长

  房价上涨背景下,政策管控和购买力不足带来的需求萎缩,被认为是三四线楼市最大的潜在风险。

  欧阳捷向21世纪经济报道记者表示,房地产与工业品不一样,买涨不买跌,当房价上涨过快时,投资者抢先入市,带动刚需和改善性需求恐慌性入市,推动了房价上涨,但土地供应跟不上,供求关系逆转,更加速了房价上涨。但房价上涨到高点时,购买力不足导致市场降温,需求就会萎缩,如果市场好的时候,土地供应放量,就会导致新一轮库存产生,房价滞涨甚至下降。

  杨红旭告诉21世纪经济报道记者,大致来说,三四线城市可以分为两类,一类是环京、沪等都市圈周边,一类是普通三四线城市。

  此轮调控下,严厉的限购让环京三四线楼市遭遇重创。在上述易居研究院的报告中,新房价格同比跌幅最大的城市,依次分别是香河、大厂、燕郊、廊坊(城区)和固安,均为环京周边。

  7月初,21世纪经济报道记者在固安北部的主干道看到,街边密集分布的中介店面不少早已人去楼空,过去大街上提中介门店拉客发传单的大妈们也早已不见踪影。一位当地的房地产中介告诉记者,在严格的限购管控下,固安房价接近腰斩,所在街道大约有三分之一的中介店面已经关门,而她店面的成交量从调控前的每月十几套,骤降至每月一两套。

  分析人士指出,这些大城市周边城市,尚可以期盼在政策调控后依靠一线城市的外溢需求迅速恢复元气,但更为让人担忧的,则是在此轮同样上涨明显的普通三四线城市,其楼市的后续发展。

  一个值得注意的现象是,由于房价的涨幅过快,三四线城市购买力匹配房价的时间正在变长,三四线城市消化楼市库存,恢复市场需求的时间也正在变长。

  杨红旭告诉21世纪经济报道记者,2011年以前,一二线城市与三四线城市虽然房价变动幅度不一样,但波动周期基本一致。但2011年后,三四线城市楼市在低迷行情中盘整了5年左右时间,才在各种政策和外部环境的刺激下形成了一轮新的爆发。

  同时,尽管经过本轮去库存政策,三四线城市库存量已相对较低,但在地方政府高涨的土地出让热情,和房企在三四线城市普遍采取的高周转的运转模式的带动下,正如前文提到的,三四线城市的住房新开工面积和施工面积稳步攀升,大量的新增住房供应正在到来。

  供需两方面因素叠加下,如何更好地实现政策引导,从中央到地方的政策导向调整如何进行,成为各方的关注焦点。

  7月13日,住建部表示,要因地制宜地推进棚改货币化安置,对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。


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