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上半年楼市基本复苏:价格温和上涨 交易量普遍下跌

2020年07月04日 08:06   来源:每日经济新闻

  疫情影响下楼市已经跨越了上半年。

  贝壳研究院发布的报告显示,2020上半年,房地产市场分化严重,新房、二手房市场已基本复苏,但租赁市场旺季遇冷。预计下半年市场仍将有需求补偿性释放,二手市场改善型需求将成为新动力(310328),租赁市场不断向“承租人”市场转变。

  到今年第二季度,66座大中城市新房市场成交量整体已经接近去年同期,一二线成交量回暖速度相对较快。

  新房销量明显下降

  从政策角度看,2020年上半年依旧是房住不炒基调。据贝壳研究院不完全统计,2020年初截至6月29日,国务院、银保监会、中国人民银行等多个机构前后共13次发文表态房住不炒的定位决心。

  但同时,为了减少疫情对企业的影响,中央及各地政府均出台了各类措施,例如延期缴纳土地出让金、预售节点提前等。

  在此背景下,全国的新房市场虽然成交量有所下滑,但近期恢复趋势是明显的。

  6月,北京新房扎推入市,比如金茂北京国际社区、中海甲叁號院、融创亦庄壹号、中骏云景台、金隅上城郡等。

  这些楼盘中既包含了令北京“重回2万时代”的入门级刚需产品,也有不限价的地王级改善型房源。

  这也颇能反映上半年的楼市趋势,各房企都在积极推盘以提振销量,必要时还使用了价格武器。

  上半年的新房价格方面,总体上处于微弱上涨。据中指院数据,2020年上半年,百城新建住宅价格累计上涨1.27%,涨幅为近五年同期最低水平,但近几个月环比涨幅有小幅扩大趋势。

  一线城市价格高位维稳,累计上涨1.99%,涨幅居各线首位;二、三四线城市累计涨幅较去年同期均明显收窄,其中二线累计上涨1.13%,三四线累计上涨0.58%,较去年同期均收窄1.23个百分点。

  从各城市群看,2020年上半年长三角新建住宅价格累计上涨2.72%,涨幅较去年同期明显扩大,长三角区域楼市复苏态势较为明显,温州、绍兴、上海、杭州累计涨幅均居百城前列。珠三角累计上涨0.46%,涨幅处于近五年同期低位。

  但是,京津冀和山东半岛分别累计下跌0.39%和0.06%,均为近五年首跌。

  6月,复苏趋势继续体现。全国100个城市新建住宅平均价格为15461元/平方米,环比上涨0.53%,涨幅较上月扩大0.22个百分点;同比上涨3.16%,涨幅较上月扩大0.17个百分点。从涨跌城市个数看,77个城市环比上涨,23个城市环比下跌。

  销量方面则是明显下降。贝壳研究院数据显示,2020年上半年,66城新房市场合计成交套数累计同比下滑16%,成交面积累计同比下滑14%。一线城市新房市场成交量下滑幅度最大,其中成交套数累计同比下滑25.9%,成交面积同比下滑25%;二线城市成交套数同比下滑16.6%,成交面积同比下滑15%,三四线城市成交套数同比下滑10.8%,成交面积同比下滑8%。

  贝壳研究院报告显示,一二线城市受疫情影响较大,但恢复速度更快,在疫情稳定的二季度成交量环比收窄15~16个百分点;三四线城市环比收窄12~13个百分点。

  3月二手房成交恢复

  5月底,北京西城的二手房借助“学区房”的概念火了一把。西城区宣布,从7月31日起,北京市西城区将实行多校划片方式,在西城买房不再拥有一对一学区。

  这条政策激发了准备赶上最后一班车的家长们,在《每日经济新闻(博客,微博)》之前的报道中,多家中介将学区房作为大卖点,数位此前一直将房屋出租的业主也改变主意,甚至5月29日当天就立刻将房屋挂牌出售并单套提价700万元。

  整体来看,二手房的价格也是微涨的。

  贝壳研究院数据显示,与去年同期相比,在二季度重点18城市中价格上涨的城市有11个,下跌的城市有7个。深圳、大连、南京及杭州还有了较大涨幅,房价下跌幅度较大的城市为廊坊、天津、青岛及济南。

  交易量方面,上半年链家重点18城成交量在近三年中最低,成交量比去年同期下降8.4%,疫情对重点城市二手房市场总体影响不大。

  贝壳研究院数据显示,从月度成交走势看,二手房市场成交从3月开始明显恢复,3月重点18城实际二手房总体成交量快速修复,重点18城链家二手房成交量比1~2月成交总量增长41.8%,4、5两月环比增速分别达到39%和19%。6月成交虽然比5月有所回落,但同比依旧增加21%,疫情对市场造成的冲击正在逐步消退。

  区域方面,上半年环沪城市圈二手房成交量已经基本上恢复到去年同期水平(同比微降1.6%);环深城市圈重点城市上半年总成交同比增加20%;京津冀城市复苏节奏慢,上半年环京城市圈二手房成交量同比下降14.6%。

  毕业租赁旺季暂未出现

  6月底,有租客告诉《每日经济新闻》记者,自己连续租了近3年的房子恐怕没办法再租下去了。承租企业通知她,因为同房东协商降价不成,业主决定收回房源。

  这不是一个孤例,很多房东都向记者反映,企业要求降低房租,业主只有接受或者停止合作两个选项,北京的租赁市场明显凉了许多。

  上半年疫情对租金水平影响明显,总体呈现趋势性下降。贝壳研究院数据显示,重点18城的平均租金水平,3月份下降14%,从2月的47.7元/平方米下降到41元/平方米;6月份租金水平又呈现下降趋势,环比下降3.2%,同比去年6月下降10.9%。

  租赁交易方面,贝壳研究院数据显示,2月重点城市的租赁市场交易触底,市场几乎陷入停滞,春节假期后的租赁旺季推迟到3月出现。

  6月北京疫情出现反复,社区管理等级再次提升,因此部分城市的租赁交易受到影响较为明显,近两周交易量呈现迅速下跌,对18城整体的租赁成交量产生明显影响。传统的毕业租赁旺季目前暂未显现,6月成交量环比下降7.3%。

  核心城市带看量依旧处于高位疫情带来的不确定性依旧没有消除,因而市场对抗风险格外关注。

  贝壳研究院认为:“为了防风险,金融机构贷款天然偏好于核心城市。开发商采取收缩战略,主要在核心城市拿地,减少在非核心城市扩张。这会导致这些城市供需两旺,市场有持续性。”

  “18个城市的带看量仍处于较高位置,代表未来下半年总体成交平稳或小幅向好,前期受抑制的需求可能在下半年补偿性释放,预计下半年重点城市二手房市场总体成交将环比持平或小幅增加。”

  在贝壳研究院看来,产品分化会加剧,改善型产品价格会比刚需产品更加坚挺。


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