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全国首个集体土地租赁项目进入市场

2020年07月08日 08:17   来源:每日经济新闻

  7月6日,北京丰台区成寿寺,全国首个集体土地租赁项目正式落地开放。

  该项目为泊寓院儿,由成寿寺村集体以土地经营权与万科合作,目前首批235套公寓已于5月下旬全部租罄。

  集体土地破冰

  项目位于南三环方庄桥西南角,距离14号线方庄站800米,去国贸仅6站20分钟,区位优势明显。

  更为重要的是,该项目的土地性质为集体土地。

  对于集体土地租赁,2017年,北京市印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,明确集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业(租赁物业),可依法出租获取收益,不得对外出售或以租代售。租金将参考周边住房租赁市场水平,鼓励签订长期住房租赁合同,但单次租期不得超过10年。

  事实上早在2015年2月,北京市大兴区等33县(市、区)就被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。作为北京市唯一的农村集体经营性建设用地改革试点区,大兴区已出台40多项政策文件,实现了农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股与国有土地“同等入市、同权同价”。

  随着集体土地使用制度的改革,由各级政府垄断建设用地供应的格局将大为改观,土地市场供应也将更加多元化。

  创新合作模式

  政策一直以来也在不断保障租赁,《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》提出,未来五年全市住房建设计划安排150万套,其中租赁住房50万套,占比30%。

  但现实是,租赁并不是一个收益率较高的行业。据不完全统计,媒体公开的陷入资金链断裂、跑路、倒闭等中小公寓数量高达16家,在今年年初疫情影响下,市场租金出现下降的行情下,今年上半年近七成长租公寓因“高收低出”模式,导致资金链断裂。

  这便对租赁企业的操作模式提出了考验。

  2017年,成寿寺村集体以土地经营权与万科合作,将项目建成后45年的经营管理权及收益权转让给万科。

  作为北京市第一批集体土地建设租赁住房的试点工程,成寿寺项目从立项到拿到“工程施工许可证”原本计划需要7个月的时间,而实际过程被缩短到5个月,整体较综合计划提前6个月开业。

  有别于土地获取,万科前期只需投入建设开发成本,降低了企业参与租赁住房的负担。

  2018年8月24日,项目正式开工,北京万科泊寓事业部相关负责人曾告诉《每日经济新闻》记者:“在当前的合作模式下,企业只需要投入建安成本,开发成本大幅减少,降低了企业负担。”

  “同时,万科每年付给村集体的收益有最低限,如果盈利超出预期,村集体还会在保底租金收益的基础上分享一定的超额收益,既保护了村民的基本利益,又让村民有机会共享市场的增量红利。”


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