ＣＢＤ写字楼开始力追纯度

    尽管年初便有不止一家市场研究机构估算认为，今年将有超过100万平方米写字楼投放北京市场，致使写字楼租售价格有望降低。但来自上海某外贸公司，欲为总公司在京购买一处分公司办公场所的邱小姐却发现，在公司初步选定的泛CBD区域，要寻觅一处功能明确、能充分体现公司形象的纯写字楼项目仍不容易。
   
      该区写字楼逆市上扬
  
   目前CBD核心区域土地已基本开发完毕。中原地产公司北京分公司李文杰总经理认为，2004年CBD核心区域出现了写字楼供应断档期，附近的泛CBD区域，比如朝阳门外大街，东二环，燕莎等地由于其良好的地理位置和较为成熟的周边配套迎来了新一轮的发展良机。因此在整个北京市场写字楼租售价格大势不被看好的情况下，供应断档的CBD区域反而可能逆市上扬，而泛CBD区域的写字楼市场价格也将稳中有升。
   
      目前，嘉里中心的写字楼租金报价已上涨到30美元/平方米・每月的水平，涨幅达到20%―30%。国贸写字楼租金报价在维持原有水平的基础上略有上调。即使租金水平上升，CBD核心区域甲级写字楼仍然供不应求，甚至有时有价无市。
   
      “大而全”写字楼失宠
   
      虽然面临良好的发展机遇，泛CBD区域的一些新项目开发情况却并不尽如人意。任志强曾有意向把位于东大桥的尚都国际中心整体出售给潘石屹，潘石屹现也已收购，并将用一直力推的“soho概念”对其进行改造。一位业内人士透露，这也从侧面反映了尚都国际在市场上尴尬的定位和销售情况。据了解，尚都国际几乎具备了曾一度颇为时尚的“综合写字楼”的所有特征。其最初以公寓立项，开发时却按写字楼标准而建，各项功能无所不包。这座总建筑面积为30万平方米的大厦包括甲级写字楼、高档商务公寓、产权式商务酒店及商务及办公精品展示街。据这位业内人士分析，如此“杂居”的结果最终导致这种写字楼项目专业形象受损，造成定位不准。
      
   过分追求“大而全”的项目在泛CBD区域不在少数。来自上海的邱小姐把在北京寻觅分公司办公场所的目光主要集中在北京东部整个泛CBD区域内的新开发写字楼上。她发现，在这片区域内，不少崛起的新写字楼均集多种功能于一体，用“功能齐全”来形容实在贴切，但事实上，这种特质却在一定程度上弱化甚至破坏了甲级写字楼作为办公场所的核心定位。“因为经常会在公司接待国外客户，我们更希望在高端的纯写字楼购买办公场所，这有利于提升公司的形象。我们不希望因为办公场所住家、办公及商店无所不包，导致客户怀疑我们的实力而丧失生意机会。”邱小姐告诉记者。
      
   纯写字楼逐渐“吃香”
      
   像邱小姐这样的客户群体是入住泛CBD区域写字楼的主流群体。仲量联行的专业人士告诉记者，如果要为他们勾勒一幅画像，那就是，他们大部分从事第三产业，本身并非赫赫有名的一流跨国企业或大机构，但这些企业和机构却是他们的主要服务对象或客户群体。这些公司往往规模不大，但利润率却不低，成长性很好。他们对办公场所的要求是：距离自己服务的客户群体近，由于需要接待客户，写字楼必须具有相当的档次，能够体现甚至提升公司的专业化形象，至少不失脸面。
   
      从实际经验来看，这些公司也的确舍得出钱用于办公场所的投资，有时候甚至不惜打肿脸充胖子。他们的典型代表包括律师事务所，会计师事务所，广告公司，公关公司，贸易公司等。这些公司非常强调专业化程度，在选择写字楼的时候，更符合公司形象的纯写字楼项目往往备受其青睐。
      
   另据朝外MEN写字楼项目执行副总经理周立介绍，从实际销售经验看，这一类型公司对写字楼的选择往往不仅局限于外立面、大堂，他们对写字楼整体设计风格的要求也比较苛刻，并且非常注重开间大小、楼层高低等因素，看是否符合自身的装修需要。而北京的写字楼项目虽多，但却大同小异，能够在细节上体现特色，细分客户群体的相当少。