杭州“房地产泡沫”破裂 资金危机导致并购

    ２００４年末，杭州市场颇为知名的房地产企业，广通房地产集团（以下简称“广通”），由于资金链断裂被并购。差不多同一时间，在杭州市房产企业公司股权拍卖会上，西湖房产经营集团金星分公司一举拍得该公司国有独资股份。总部位于萧山的绿都集团也收购了一家小型房产开发企业。据悉，还有一些新的并购案也正在进行当中。一连串的企业并购，预示着一个整合时代的开始。

    宏观调控的结果

    广通被并购，让业内大为意外。记者从广通公司的网站上查到，广通是浙江省质量管理优秀房产公司、拱墅区优强企业、拱墅区十佳纳税先进企业。广通拥有三个分公司、四个子企业，拥有国家房地产开发一级资质，ＡＡＡ信用企业。杭州著名的信义坊商业街、景福百货均是广通旗下的项目。据称，广通集团年纳税２０００万元。

    但是，由于贸然进入不熟悉的商业地产领域，开发信义坊商业街、景福百货，企业不得不在银行大量贷款，而这两个项目的经营却一直差强人意。广通在２００３年提交工商部门备案的《企业法人年检报告书》显示，２００３年，广通的资产负债率已高达８２．４％，这远远高于一般房地产企业６０％左右资产负债率。如果没有宏观调控，没有银根紧缩，通行的房地产界四两拨千金的游戏，也会在广通继续玩下去，广通也许不会倒下。

    但是，２００４年４月底，宏观调控突如其来，要求房地产企业开发自有资金由２０％提高到３５％。一下彻底击倒广通。资料显示，被收购前，广通集团银行贷款高达３．６亿多元。那时的广通，已经失去了偿债能力，最终走上了被收购的道路。２００４年１２月１４日，注册资金只有１５００万元的城通房产与广通签署了收购协议。

    资金危机导致并购

    知情人士透露，杭州房产企业出现资金问题从而开始并购的情况，基本上从２００３年的５月份开始。陆陆续续开始有小房产商通过各种渠道融资，包括投资银行、产权交易中心，或者是通过中介来变现手中的存量房产。

    自央行１２１文件开始，国内的宏观调控让不少房产商面临资金危机：不仅仅是小型房地产商，一些大肆扩展、储备土地的较大规模的房产商也同样面临这个问题。直到现在，在浙江省产权交易中心的网站上，仍然能够找到一个名为“受让房地产项目及融资”（项目编号Ｚ０４００２０）的挂牌项目，挂牌日期在去年７月份。不过网页上并没有申请人情况的具体说明。

    另外，较近的项目则包括：杭州５宗房地产项目寻求合作，地块面积２０亩～１５０亩；杭州休士卡纳房产开发公司的１０％股权，该公司成立于２００２年９月，公司注册资本５００万美元，目前开发项目为钱江国际商务中心。

    另据记者从有关渠道了解到，部分规模较大、资金较为充沛的房地产商也开始从直接参与土地拍卖，转而和这类存在资金问题的小房产商开展项目合作或者干脆进行直接收购。

    浙江大学房地产研究所所长赵杭生对记者说：“在宏观调控下房地产企业的并购主要是土地的并购。收购方一般都有较强的资金能力，而被收购方多半具有债务危机，通过并购，可以使并购方减少运营成本，被收购方可以继续生存，达到双赢。”

    一位房产商私底下也告诉记者，杭州楼市目前的状况是地价太高，同有地没钱的小房产商合作，一来可以降低成本，二来又可以作为扩张的机会，这正是很多企业选择并购的主要目的。

    地价高形成地区门槛

    杭州房地产市场一直为业内所关注，在长三角地区，杭州是这一轮房地产周期中，启动最早的城市。自１９９９年开始，杭州的房价就开始一路狂奔，直到２００３年。而杭州的土地市场，一直也比较规范，自２０００年，杭州就是全部实行了土地转让的招牌挂，也是长三角地区进行土地改革最早的城市。相对长三角区域其他城市，杭州算是房地产市场比较成熟的一个城市。

    迄今为止，杭州房地产市场依然只有浙江本地企业在开发。其他全国性房地产企业没有一个踏入了杭州市场。一直在全国各地攻城略地，并进入浙江多个城市的战略目标的顺驰，也在杭州派了一个拓展团队，但一年多没有拿到地。万科、复地等其他大企业都对杭州市场跃跃欲试，但都没有进入。万科集团副总经理丁长峰就曾对记者说：“万科想进入杭州，但是，杭州的地价、房价太高，没法进入。”

    至于杭州高地价的原因，市场大都认为是当地政府推行的土地拍卖制度所致，但也有观点认为地价高是由市场决定的。从深圳、广州的经验看，这两个城市也一直在实施土地拍卖政策，却并没有出现高地价、高房价的现象。

    据了解，在杭州。除了这些中小企业被收购外，还有一些当地某著名企业正在和某全国房地产龙头企业的洽谈，让对方收购自己。可以预计的是，房地产行业内的整合，将迈出杭州，走向全国。