地产大腕成都纵论楼市

　　1月9日在成都召开的“中国地产的明天产业高峰论坛”是作为“中国城市房地产开发商策略联盟”（简称“中城联盟”）对今年中国地产的首次评论。作为中国房地产最为活跃的行业协会，中城联盟旗下的40余家开发商尽数前往成都出席高峰论坛，包括万科企业、北京万通、河南建业、北京华远、西安立丰、西房集团、西安雅荷、重庆龙湖等国内最具品牌影响的地产企业。

　　■市场：高房价源于高能耗

　　在谈到2005年房价走势的时候，王石、冯仑、任志强等人仍然呈现出“涨调”。胡葆森认为，长期来看，成本决定房价走向，短期而言，区域的供求关系决定价格走向。

　　万科董事长王石认为，2004年中国很多城市房价上涨过快，这点必须引起开发商足够的重视。虽然近几年中国房地产业在全世界的发展速度都很快，但实际我们的发展是以高能耗作为代价的，和工业发达国家相比，我们单位面积开发所要消耗的资源是非常高的，这也决定了我们这样的发展模式是不可能持续的。虽然由于市场需求旺盛和产品质量的提高促使了房价的上涨，但同时也必须认识到，房屋品质的上涨速度远远比不上房价上涨的速度。

　　万通董事局主席冯仑谈到房价的高低时认为，现在很多人把房价的高低纳入了开发商的道德问题，其实简单的判断房价高低没有意义，必须研究房价背后比如可支配购买力等更多的综合因素。

　　这两年西安房价的上涨程度也是有目共睹的，立丰地产董事长颜明谈到这个问题时指出，西安的房地产开发很大程度上还处于低层次运转，由于受到土地规模、环境投入等因素的制约，开发商还没有在产品研究上做到足够重视。所以西安的房价上涨更多的是土地自然增值的部分，而不是源于产品质量的大幅度提高。要想真正保证房价合理上涨、市场可持续发展，西安开发商必须认真研究产品，进一步提升住宅产品的质量。

　　■企业：站在未来安排今天

　　冯仑指出，各地企业的存活率都不高，平均寿命只有两年半，在发达国家，能活到10年以上的企业只有7％。而王石也认为中国房地产企业有自己的特殊性，不可能像家电、IT、通讯之类的企业暴涨暴跌。

　　对于去年万通和泰达合作的事情，成为业界最为关注的话题，那就是民营企业是否该引入国有投资主体，这样的利弊何在。冯仑在解释这个问题时提出，企业在发展到一定阶段，必须考虑其治理结构和制度层面的问题。企业的战略性选择就是“站在未来安排今天”。

　　建业集团董事长胡葆森则认为，中国的地产企业发展到10年以后，如果再不考虑战略问题，那就失去了方向。而企业制定战略，必须结合三方面的因素：一是你自己想做什么？二是大环境允许你做什么？三是你自己能做什么？

　　■融资：产业基金破解金融困局？

　　过去的一年让很多开发商感受到了地产融资之痒，融资的困局已经让中国房地产界真切感受到必须突破传统的单一银行融资模式。在这种背景下，地产投资基金就显得特别引人关注。

　　其实早在2002年的时候，包括万科、万通、建业、立丰在内的多家国内地产实力企业就出资1亿元人民币成立了中城投资基金，虽然刚开始成立之初这个基金更多的体现在企业补充融资的作用上，但从现在地产金融的背景来看，它却正在朝着产业基金的模式发展。

　　据有关人士透露，目前很多城市的开发商都希望能引入中城投资基金，这不仅是一种融资上的补充，更重要的是中城资金是作为种子基金出现，它将带动数倍于自身的其他投资，比如个体投资、投资机构甚至是国外投资基金的全面进入。据相关人士透露，中城基金将在未来三年突破30亿元人民币。

　　华远地产董事长任志强认为，中国房地产的发展必须要求开放资本市场和直接融资。央行行长周小川最近的两次讲话都表明，金融对房地产的政策实际上是在放宽。而地产大腕周庆治则认为，去年121号文件反映出，国家的金融政策实际上就是要求房地产企业要用更高的层面解决融资和持续性发展的问题。

　　■发展：区域连横将成主流

　　对于国内一些品牌开发商而言，跨区域投资是他们谋求企业发展的重要选择。而西安市场也在2004年遭遇了外地资本的“十面埋伏”。而实际上，中城联盟能够将全国40余家最具知名度的开发商悉数招来，这实际上也是在尝试另一种行业联盟和跨区域投资的形式。

　　重庆龙湖地产蔡奎认为，房地产是一个区域性很强的行业，对于发展初期的企业来说，在一个城市找地开发，资源相对充足。但对于不断做大做强的企业而言，向其他城市谋求资源发展这不仅是必须的，而且在资源的获取上相对要容易一些。而胡葆森则认为，我国城镇化的速度很快，如果自己的企业能占到本省市场的10％，那在未来10年就有很多事情要做，所以本省化战略是他的观点。

　　无论是本省化战略还是跨区域投资，塑造更大的平台谋求外部资源必然是企业的首选。中国房地产业协会、全国工商联住宅产业商会还是风头最劲的中城联盟，他们的所代表的中国三大行业协会，则基本囊括了国内最有实力的开发商。通过这种“好企业、大企业俱乐部”的形式，这不能不说对中国房地产发展的明天有重要的影响。